下半年鄭州房地產市場先抑後揚

2019-08-07 11:47:30  來源:大河報  責編:劉徵宇

【房產-圖片】下半年鄭州房地產市場先抑後揚

  2019年,房地產市場既經歷了開年的“小陽春”;也體驗了喧囂過後的寂靜,單盤降價3000元/㎡,可謂是一波三折。市場趨於冷靜時,正是總結復盤的最好時機。2019年前7個月,鄭州房地產市場走勢總體穩中帶升,形勢向好,在一系列國家政策調控及市場信號之後,剩餘5個月將迎來怎樣的市場環境,成為眾多房地產開發企業心中的疑問。

  喜慶開年樓市“小陽春”

  2019年開年以來,鄭州房地產市場可謂是直線走紅。位於鄭東新區白沙片區的鄭地美景東望,沒有任何意外地再次出現開盤即清,高新區的福晟謙祥錢隆城也出現開盤前晚上排隊現象;惠濟區的正商家河家從一期精裝15000元/㎡左右,去化不太理想,在二期面世時果斷調整營銷策略,改為毛坯交付,價格定在12500元/㎡起步,兩次推售都去化90%以上,核心區域及熱點區域去化率都比較高。

  根據統計數據顯示,去年鄭州首套房貸款利率整體上浮30%,位居全國最高點,而2019年之後全國房地產市場都開始了大面積降息。同時,1月份央行降準釋放15000億,對於房地產市場也有一定的促進作用。金融行業作為房地產行業的上遊,有大量的金錢流入房地產市場,最終都會導致一波樓市的小高潮。降息作為最為明顯的一個樓市轉好信息,意義重大。2016年,作為近年來房地產最為火熱的一年,彼時鄭州貸款利率在基準利率上還進行了打折,以此為參考,今年的小陽春跟貸款利率下調還是有很大關聯的。

  樓市走熱的另一大原因便是土地市場的火熱。上半年,鄭州土地市場熱度居高不下。2019年上半年鄭州土地供應4256畝,悉數成交,平均地價867.36萬/畝,成交量同比有小幅度下降;2019年上半年土地成交金額369.72億元,較去年上半年上漲3.4%,平均樓面價4323.09元/㎡,較去年上半年上漲55%,漲幅明顯,且創近年來新高。

  今年以來,建業集團在鄭東新區一舉拿下三個優質地塊,著實吸引眼球,也是今年目前為止拿地金額最高的房企。1月21日,建業集團以13.2億元摘得北龍湖24號地塊;2月26日,建業集團以16.8億元再次摘得北龍湖27號地塊;同年3月8日,備受矚目的北龍湖25號地塊開拍,最終被建業集團以25.2億元摘得。此次北龍湖3個地塊的出讓,不僅意味著北龍湖已經幾乎沒有剩餘住宅地塊,也代表著河南區域房地產企業拿地的門檻在不斷提高。

  此外,上半年全國百強房企又有兩家入駐鄭州,禹洲地產在滎陽以3.23億元拿下滎陽72畝地;越秀地產在新鄭南龍湖以5.01億元拿下52畝地。至此,百強房企已有超半數入駐鄭州,市場競爭激烈程度再次升級。

  今年上半年,地市土地市場的高溫就像鄭州的酷暑一樣,熱度不斷。洛陽、南陽、週口、開封、駐馬店、濮陽、鶴壁、濟源8個城市均在上半年出現地王。洛陽更是以2.6%的房價漲幅領跑全國。土地是房地產全流程的最前端,土地價格和土地的供應量直接影響著房價的漲跌。

  不管從資金角度還是土地角度,鄭州乃至整個河南,開年以來都表現異常火熱,進而導致了房地產市場的火爆現象頻發。不過由於房地產市場火爆現象涌現,國家只得再度加大調控手段,抑制房地產行業膨脹速度。

  調控頻發房地產迎來拐點

  由於上半年全國樓市的火爆,國家不得不再次重申“房住不炒”重要綱領,加強調控。截至7月31日,全國已有279家房地產開發公司宣佈破產,且這個數字還在不斷增加。

  國家調控房地產的第一步便是收緊銀根,一旦貨幣流入不到樓市,高負債的房企便會由於杠桿率過高導致後期無法經營,出現資不抵債的情況。雖說目前破產的大部分為三四線城市的中小型房企,但是以目前中央對房地產的態度,很有可能最後出現行業聚攏效應,頭部房企集中了大量資金和優質人力,發展越來越強。

  前不久的“730”中央政治局會議上,關於房地產的表述除了堅持房住不炒,落實房地產長效管理機制的老提法沒變之外,最大的亮點是多了一句“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

  這句話的意義非常。此前在面臨經濟下行時,總會有熱錢流入房地產行業來刺激經濟,雖然在一段時間內經濟得以復蘇,不過相應地房價也會過快增長,導致群眾購房壓力過大。然而在目前經濟基本面不是很好的時間點,此次會議仍然強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段,可見其態度的堅定。

  展望未來下半年先抑後揚

  2019年轉眼間還有不到5個月即將結束,剩餘的這幾個月時間堙A房地產市場走向實際上是比較確定的,整體來說以穩為主,但是不能排除區域內的漲跌。7月份惠濟區融創大河宸院降價3000元/㎡“甩賣”,當晚即被購房者一搶而空。據了解,鄭東新區白沙片區藍城誠園也有動作,從年初的12000元/㎡左右漲到了17000/㎡,還需要全款綁定車位才有房源。區域內由於情況不同,出現個別樓盤漲跌是十分正常的現象。

  8月5日,經開國際物流園區土地開拍,有一宗流拍,由於地塊位置不是很好,房企拿地慾望不強,這一現象不能完全說明接下來要迎來寒冬。首付分期,是房地產開發企業促銷慣用的方式之一,例如融僑悅瀾庭項目通過首付分期進行促銷,違規後被鄭州市房管局處罰,約談責任人,通報批評,暫停網簽端口。不過今年下半年,鄭州市房管局將嚴查房地產市場亂象,首付分期是重要排查對象,對於違規房地產開發企業,必定依照有關規定進行處罰。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,第三季度還是會有所下調的,這和政策比較嚴厲是有關的。而到了第四季度市場還是會有所反彈,這和需求壓抑後釋放等有關。包括金融政策或也在第四季度會有所放鬆。從去化速度看,三季度預計新盤供應規模不會太大,尤其是各類高端樓盤其實是沒有太大的放鬆的,所以這個時候庫存積壓的原因和需求不足是有關的。而到了第四季度,供求或繼續活躍,尤其是金融環境會有進一步寬鬆的可能,這個時候去化速度有望加快,同時房價本身也有可能出現上漲。

  其表示,鄭州樓市若是後續降溫,基本上是和季節因素以及貸款政策收緊等因素有關,所以鄭州房地產市場估計8月份還是會有所小跌。當然從具體板塊看,部分開發商若是資金壓力大,這個時候也會積極推盤和降價促銷,這個時候也會帶來部分交易相對活躍的態勢。而到了第四季度,預計鄭州市場會有小反彈,這和部分觀望需求積極釋放等因素是有關的。

  目前,整個市場在穩定的前提下,部分區域部分樓盤甚至會有輕微的下跌情況發生。2019年,鄭州餘下不足5個月的時間堙A對於剛需購房者,是“擇機上車”的好機會,在目前房地產市場行情不景氣的情況,對於意向的樓盤多了解多諮詢,或許可以在開發商之間的競爭中,爭取到更大的購房優惠。(記者 吳俊池實習生李斯琦)

國際在線版權與信息產品內容銷售的聲明:

1、“國際在線”由中國國際廣播電臺主辦。經中國國際廣播電臺授權,國廣國際在線網絡(北京)有限公司獨家負責“國際在線”網站的市場經營。

2、凡本網註明“來源:國際在線專稿”的所有作品,版權均屬中國國際廣播電臺國際在線所有,未經本網書面授權不得轉載、摘編、複製或利用其他方式使用上述作品。已經本網授權使用作品的,被授權人應在授權範圍內使用,並註明“來源:國際在線”。違反上述聲明者,本網將追究其相關法律責任。

3、“國際在線”網站一切自有信息產品的版權均由國廣國際在線網絡(北京)有限公司統一管理和銷售。任何未與國廣國際在線網絡(北京)有限公司簽訂相關協議並出示授權書的公司、媒體、網站和個人均無權銷售、使用“國際在線”網站的自有信息產品。

4、對謊稱“國際在線”網站代理,銷售“國際在線”網站自有信息產品或未經授權使用“國際在線“網站信息產品,侵犯本網站相關合法權益的公司、媒體、網站和個人,國廣國際在線網絡(北京)有限公司將委託律師,採取包括法律訴訟在內的必要措施,維護“國際在線”網站的合法權益。

5、本網其他來源作品,均轉載自其他媒體,轉載目的在於傳播更多信息,豐富網絡文化,此類稿件不代表本網觀點。

6、如因作品內容、版權和其他問題需要與本網聯絡的,請在該事由發生之日起30日內進行。