下半年鄭州房地産市場先抑後揚

　　2019年，房地産市場既經歷了開年的“小陽春”；也體驗了喧囂過後的寂靜，單盤降價3000元/㎡，可謂是一波三折。市場趨於冷靜時，正是總結復盤的最好時機。2019年前7個月，鄭州房地産市場走勢總體穩中帶升，形勢向好，在一系列國家政策調控及市場信號之後，剩餘5個月將迎來怎樣的市場環境，成為眾多房地産開發企業心中的疑問。

　　喜慶開年樓市“小陽春”

　　2019年開年以來，鄭州房地産市場可謂是直線走紅。位於鄭東新區白沙片區的鄭地美景東望，沒有任何意外地再次出現開盤即清，高新區的福晟謙祥錢隆城也出現開盤前晚上排隊現象；惠濟區的正商家河家從一期精裝15000元/㎡左右，去化不太理想，在二期面世時果斷調整行銷策略，改為毛坯交付，價格定在12500元/㎡起步，兩次推售都去化90%以上，核心區域及熱點區域去化率都比較高。

　　根據統計數據顯示，去年鄭州首套房貸款利率整體上浮30%，位居全國最高點，而2019年之後全國房地産市場都開始了大面積降息。同時，1月份央行降準釋放15000億，對於房地産市場也有一定的促進作用。金融行業作為房地産行業的上游，有大量的金錢流入房地産市場，最終都會導致一波樓市的小高潮。降息作為最為明顯的一個樓市轉好信息，意義重大。2016年，作為近年來房地産最為火熱的一年，彼時鄭州貸款利率在基準利率上還進行了打折，以此為參考，今年的小陽春跟貸款利率下調還是有很大關聯的。

　　樓市走熱的另一大原因便是土地市場的火熱。上半年，鄭州土地市場熱度居高不下。2019年上半年鄭州土地供應4256畝，悉數成交，平均地價867.36萬/畝，成交量同比有小幅度下降；2019年上半年土地成交金額369.72億元，較去年上半年上漲3.4%，平均樓面價4323.09元/㎡，較去年上半年上漲55%，漲幅明顯，且創近年來新高。

　　今年以來，建業集團在鄭東新區一舉拿下三個優質地塊，著實吸引眼球，也是今年目前為止拿地金額最高的房企。1月21日，建業集團以13.2億元摘得北龍湖24號地塊；2月26日，建業集團以16.8億元再次摘得北龍湖27號地塊；同年3月8日，備受矚目的北龍湖25號地塊開拍，最終被建業集團以25.2億元摘得。此次北龍湖3個地塊的出讓，不僅意味著北龍湖已經幾乎沒有剩餘住宅地塊，也代表著河南區域房地産企業拿地的門檻在不斷提高。

　　此外，上半年全國百強房企又有兩家入駐鄭州，禹洲地産在滎陽以3.23億元拿下滎陽72畝地；越秀地産在新鄭南龍湖以5.01億元拿下52畝地。至此，百強房企已有超半數入駐鄭州，市場競爭激烈程度再次升級。

　　今年上半年，地市土地市場的高溫就像鄭州的酷暑一樣，熱度不斷。洛陽、南陽、週口、開封、駐馬店、濮陽、鶴壁、濟源8個城市均在上半年出現地王。洛陽更是以2.6%的房價漲幅領跑全國。土地是房地産全流程的最前端，土地價格和土地的供應量直接影響著房價的漲跌。

　　不管從資金角度還是土地角度，鄭州乃至整個河南，開年以來都表現異常火熱，進而導致了房地産市場的火爆現象頻發。不過由於房地産市場火爆現象涌現，國家只得再度加大調控手段，抑制房地産行業膨脹速度。

　　調控頻發房地産迎來拐點

　　由於上半年全國樓市的火爆，國家不得不再次重申“房住不炒”重要綱領，加強調控。截至7月31日，全國已有279家房地産開發公司宣佈破産，且這個數字還在不斷增加。

　　國家調控房地産的第一步便是收緊銀根，一旦貨幣流入不到樓市，高負債的房企便會由於杠桿率過高導致後期無法經營，出現資不抵債的情況。雖説目前破産的大部分為三四線城市的中小型房企，但是以目前中央對房地産的態度，很有可能最後出現行業聚攏效應，頭部房企集中了大量資金和優質人力，發展越來越強。

　　前不久的“730”中央政治局會議上，關於房地産的表述除了堅持房住不炒，落實房地産長效管理機制的老提法沒變之外，最大的亮點是多了一句“不將房地産作為短期刺激經濟的手段”。

　　這句話的意義非常。此前在面臨經濟下行時，總會有熱錢流入房地産行業來刺激經濟，雖然在一段時間內經濟得以復蘇，不過相應地房價也會過快增長，導致群眾購房壓力過大。然而在目前經濟基本面不是很好的時間點，此次會議仍然強調不將房地産作為短期刺激經濟的手段，可見其態度的堅定。

　　展望未來下半年先抑後揚

　　2019年轉眼間還有不到5個月即將結束，剩餘的這幾個月時間裏，房地産市場走向實際上是比較確定的，整體來説以穩為主，但是不能排除區域內的漲跌。7月份惠濟區融創大河宸院降價3000元/㎡“甩賣”，當晚即被購房者一搶而空。據了解，鄭東新區白沙片區藍城誠園也有動作，從年初的12000元/㎡左右漲到了17000/㎡，還需要全款綁定車位才有房源。區域內由於情況不同，出現個別樓盤漲跌是十分正常的現象。

　　8月5日，經開國際物流園區土地開拍，有一宗流拍，由於地塊位置不是很好，房企拿地慾望不強，這一現象不能完全説明接下來要迎來寒冬。首付分期，是房地産開發企業促銷慣用的方式之一，例如融僑悅瀾庭項目通過首付分期進行促銷，違規後被鄭州市房管局處罰，約談責任人，通報批評，暫停網簽端口。不過今年下半年，鄭州市房管局將嚴查房地産市場亂象，首付分期是重要排查對象，對於違規房地産開發企業，必定依照有關規定進行處罰。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，第三季度還是會有所下調的，這和政策比較嚴厲是有關的。而到了第四季度市場還是會有所反彈，這和需求壓抑後釋放等有關。包括金融政策或也在第四季度會有所放鬆。從去化速度看，三季度預計新盤供應規模不會太大，尤其是各類高端樓盤其實是沒有太大的放鬆的，所以這個時候庫存積壓的原因和需求不足是有關的。而到了第四季度，供求或繼續活躍，尤其是金融環境會有進一步寬鬆的可能，這個時候去化速度有望加快，同時房價本身也有可能出現上漲。

　　其表示，鄭州樓市若是後續降溫，基本上是和季節因素以及貸款政策收緊等因素有關，所以鄭州房地産市場估計8月份還是會有所小跌。當然從具體板塊看，部分開發商若是資金壓力大，這個時候也會積極推盤和降價促銷，這個時候也會帶來部分交易相對活躍的態勢。而到了第四季度，預計鄭州市場會有小反彈，這和部分觀望需求積極釋放等因素是有關的。

　　目前，整個市場在穩定的前提下，部分區域部分樓盤甚至會有輕微的下跌情況發生。2019年，鄭州餘下不足5個月的時間裏，對於剛需購房者，是“擇機上車”的好機會，在目前房地産市場行情不景氣的情況，對於意向的樓盤多了解多諮詢，或許可以在開發商之間的競爭中，爭取到更大的購房優惠。（記者 吳俊池實習生李斯琦）