2016樓市上演“變奏曲” 房地産市場博弈“白熱化”

　　各地政策從“去庫存”到限購、樓市量價齊升到交易量“腰斬”，高價地此起彼伏帶來“解套”之憂、去庫存結構性矛盾凸顯……構成今年房地産市場全景圖。樓市“盛宴”也讓住宅金融屬性愈發凸顯。面對經濟“脫實向虛”，中央首提抑制資産泡沫，多地調控不斷升級，市場博弈進入“白熱化”。

　　過快上漲觸發調控“層層加碼”，一城一策告別“一刀切”

　　有數據記錄以來，２０１５年房地産開發投資降到最低點。今年伊始，全國樓市在“新政策”下逐步回暖，京滬深三大城市率先領漲，深圳成為“領頭羊”，新房均價邁入５萬元。

　　面對房價過快上漲，滬深３月２５日發佈限購政策。其後，北京重啟９０７０政策。京滬深開啟年內首輪調控。滬深房地産調控新政出臺“滿月”後，兩地樓市交易量現５０％左右回落。

　　一線城市限購從嚴，環一線周邊城市房價開始“接力”。南京、廈門、合肥、蘇州等輪流引領樓市上漲，環比漲幅超過５％。

　　８月全國房價呈同比普漲態勢，納入國家統計局範疇的７０個城市中，上漲數量超過八成。一線城市漲幅連續三個月收窄後也開始擴大，熱點二線城市取代一線城市引領房價上漲。

　　隨後，熱點二線城市開啟今年第二輪調控。不過，這輪調控對房價影響有限。

　　樓市量價齊升，有需求相對旺盛等因素，但離不開金融杠桿推波助瀾。央行數據顯示，７月新增人民幣貸款規模４６３６億元，居民中長期貸款新增４７７３億元，成新增貸款唯一主力。

　　對樓市“抽水機”帶來的經濟“脫實向虛”，中央首次提出要抑制資産泡沫。北京９月３０日率先開啟新一輪樓市調控新政策，２０余個城市跟進，並掀起對捂盤惜售、虛假宣傳的整治旋風。

　　與幾年前“一刀切”不同，因城施策、一城一策成為新一輪調控顯著特徵。１０月，無論環比還是同比，房價上漲城市數量開始減少，成交面積和成交金額增速雙雙回落。對部分環比增幅依然領先的城市，調控一再加碼。

　　“高價地”從一線向二線城市蔓延，“限高”政策花樣翻新

　　今年３月開始，隨樓市回暖，高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊從一線城市向二線城市蔓延，土地拍賣持續“高燒”，５月、６月、７月均超過３０宗。

　　中原地産數據顯示，８月全國單宗土地超過１０億元的地塊６５宗，其中溢價率超過１００％的高價地４６宗，９月溢價率超過１００％的地塊５０宗。

　　財政部數據顯示，今年前１０個月，國有土地使用權出讓收入２．６５萬億元人民幣，同比增長１５．２％，去年同期降幅超過２５％。國土資源部門數據顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降４．８％。凸顯地價漲幅之快。

　　各熱點城市開始提高土拍門檻。合肥７月１日實施新政策明確，參與競拍房企需繳納出讓地塊底價５０％保證金，出讓金總額２０億元以下的，須在土地出讓合同簽訂１個月內一次付清；出讓金總額２０億元以上的，繳納時間不超過６個月。

　　南京明確競拍達最高限價後改為“搖號”決出最終買家。北京試點達最高限價後，改為競拍“自持面積”。

　　廣州採取“限地價＋競配建”出讓方式，得到不少城市認可。由於設置最高限價，開發商在土拍下半場紛紛轉入“競配建”，一宗地塊一半面積無償用於建設保障房成為常態。如保利地産１１月底在廣州南沙連續拍下兩幅土地，競配的人才公寓面積佔總面積超４８％。

　　歷經多年城市化進程，一些城市可供出讓的土地日漸減少。為改變開發商對土地緊缺的預期，北京“９·３０”政策出臺後，２２個熱點城市明確表態，接下來將加大土地供應，嚴防“高價地”産生。

　　結構性矛盾凸顯，“隱形庫存”需高度警惕

　　今年２月末，商品房待售面積７３９３１萬平方米，比去年年末增加２０７７萬平方米，同比增長１５．７％，其中住宅庫存“貢獻”超過三分之二。今年以來，中央和地方頻頻發力，放寬信貸、降低稅費、貨幣化補貼成各地去庫存發力點。截至１０月末，商品房待售面積６９５２２萬平方米，同比增長１．３％，環比連續８個月下降。其中，住宅待售面積現負增長態勢。９月住宅待售面積更創下減少１１７７萬平方米的紀錄。

　　普漲格局下，一二線城市庫存急劇下降，深圳、廣州等存銷比降至７個月以下。庫存“重災區”的三四線城市因土地供應過剩、産業基礎薄弱等，去庫存壓力有增無減。

　　由於實體商業不景氣、地方政府超前規劃等，佔總庫存近三成的辦公樓及商業營業用房不容樂觀。梳理國家統計局公佈的數據發現，前１０個月，商業營業用房待售面積除９月減少了４５萬平方米，其餘月份均有增長。辦公樓待售面積也呈“減少增多”。

　　此外，“隱形庫存”更令人擔憂。今年開始，房屋施工面積一直呈增長之勢。截至１０月底，全國房地産市場施工面積達７３０９８１萬平方米。即使減去前１０月已銷售的１２０３３８萬平方米，未來將有６１億平方米房屋等待消化。