開發商欠外債失信業主“辦房本”遭拒

涉事開發商的辦公場所，後面樓宇即為此次涉事小區。

　　核心提示｜因開發商欠外債被列入“失信企業”名單，新鄭市新嘉苑小區的居民辦理“首次轉移登記”（即將房屋從開發商名下轉移至業主名下，也就是業主首次辦理不動産登記證書）這一不動産登記業務時被拒。當地不動産登記部門解釋，這一做法的依據，是今年3月由國家發改委、最高人民法院及國土資源部聯合頒布的《關於對失信被執行人實施限制不動産交易懲戒措施的通知》，但在接受大河報·大河客戶端記者採訪時，多位業內知名專家均認為當地不動産登記部門的這一做法並不妥當，也存在對上述通知進行擴大解釋的嫌疑。

　　事件|開發商失信，業主“辦房本”被拒

　　自今年4月底，大河報·大河客戶端記者陸續接到來自新鄭市新嘉苑小區業主的投訴，稱自己在“辦房本”時，當地不動産登記部門拒絕受理，理由是該小區開發商欠外債被列入了“失信名單”。

　　這些業主被拒絕辦理的業務叫做“不動産首次轉移登記”，即俗稱的“購房者第一次辦理‘房本’”。據了解，在大家從開發商手中購買房屋時，獲得相應産權的流程可以簡單歸納為：不動産登記部門先為開發商辦理“首次登記”，將房屋産權登記在開發商名下。此後，在開發商和購房者準備好相關材料後，不動産登記部門將為雙方辦理房屋的“首次轉移登記”，將房屋産權從開發商名下轉移至購房者名下。新嘉苑小區業主目前所遭遇的“卡殼”就出現在這一環節。

　　5月22日下午，在新鄭市新嘉苑小區，記者見到了這些購房者。據悉，受開發商“失信”而被波及的業主並非個例，在由該小區遭遇類似情況業主所組建的微信群裏，群成員已達140余人。

　　這些業主所面臨的情況可分為兩大類：一部分是持有相關辦件材料自行前往不動産登記部門而被拒絕辦理的，再有就是前期已通過開發商遞交材料，並持有不動産登記部門受理憑證，但至今仍未領到不動産登記證書的（部分業主所持受理憑證顯示，從受理日期至今已超過法定辦結時效30個工作日）。

　　此外，記者還了解到上述業主在與開發商簽訂網簽合同及開始償還房貸的時間基本集中在2012年、2013年。“開發商欠外債跟我有啥關係？我的購房貸款眼看就還完了。”其中一名業主對記者説。

　　而對於“失信”一事，記者在小區售樓處見到了開發公司一李姓工作人員，他承認目前開發公司被列入了“失信名單”，但對於事情的解決他也無權決定。而面對業主“為啥欠錢而被列入失信名單”的詢問，該工作人員説：“錢要是能還上不就沒這事兒了。”

　　調查|當地不動産登記部門稱此舉有政策依據

　　為了弄清“辦不動産登記被拒”的原委，記者隨同4戶新嘉苑小區的業主，來到了位於新鄭市行政審批服務中心一樓的不動産登記窗口進行諮詢。

　　經預約，在不動産登記5號窗口，業主向不動産登記部門的工作人員遞交了辦理“不動産首次轉移登記”的相關材料。

　　但當工作人員看到業主所持材料為新嘉苑小區的時候，直接告訴業主“你們小區暫時辦理不了”。工作人員表示，此前已跟該小區的業主解釋過多次，該小區辦不了相關不動産業務，就是因為開發商失信。她同時表示，大家目前所持有的材料基本齊全，待“開發商失信”這一問題解決後，不動産登記部門才能受理。

　　當記者問及拒絕辦理不動産登記的政策依據時，不動産登記窗口一名負責人給出了此舉的政策依據：今年3月，由國家發改委、最高人民法院及國土資源部聯合頒布的《關於對失信被執行人實施限制不動産交易懲戒措施的通知》（下簡稱《通知》）。

　　“法院也有相應要求。”窗口工作人員一邊跟大家解釋，一邊出具了新鄭市人民法院給不動産登記部門出具的“法人及其他組織失信名單”，其中載明瞭新嘉苑小區開發商：河南家樂置業有限公司的名字。但不動産登記部門工作人員也承認，雖然該開發商被載明于這份不動産登記部門稱由當地法院出具的“失信名單”，但上述4戶業主的房産目前並沒有被法院查封。

　　在此基礎上，上述相關負責人仍拒絕受理不動産登記，且對業主提出“出具不動産登記不予受理告知單”的要求也予以拒絕，並仍向大家解釋：“我們不能對抗司法。”

　　解讀|專家認為當地不動産登記部門做法欠妥

　　對於新鄭市不動産登記部門所給出的政策依據，記者昨日對上述《通知》進行查詢後發現，該《通知》的第三條載明：“國土資源部門在為失信被執行人及失信被執行人的法定代表人、主要負責人、實際控制人、影響債務履行的直接責任人員辦理轉移、抵押、變更等涉及不動産産權變化的不動産登記時，應將相關信息通報給人民法院，便於人民法院依法採取執行措施。”

　　對此，《不動産登記暫行條例實施細則條文理解與適用》等多部業內暢銷書作者，全國知名不動産登記專家劉守君對記者表示，上述《通知》中只規定了不動産登記機構在為失信被執行人及其相關人員辦理相應登記業務時，有將相關信息通報人民法院的責任，並沒有規定登記機構不得為失信被執行人辦理不動産轉移登記。他同時表示，按相關法律法規、規章及政策的規定，一宗不動産如沒有查封登記、異議登記等限制處分條件進行約束的，申請人所申請的轉移登記就不應當受到其他限制。

　　對此，另一業界知名專家，福建省武夷山市房地産交易管理處副主任李煒也認為：當地登記機關對《通知》的要求進行了擴大解釋。企業欠款和購房人無關，應該為這些申請人辦理相關登記。

　　李煒同時指出，登記部門在拒絕受理不動産登記後，又拒絕出具“不予登記告知單”的做法更不恰當，他表示，《不動産登記暫行條例》明確規定：不動産登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。“能辦就受理，不能辦就出告知單，目前當地不動産登記部門的做法會讓辦事人左右為難的。”他説。

　　説法|限制已簽訂買賣合同的房屋進行轉移並不能懲治“老賴”

　　“對於此案的房屋而言，購房人早已簽訂買賣合同並支付了房款。開發商所扮演的角色其實只是‘施工隊’，即便房屋現在仍在開發商名下，也不應當以開發商成為‘老賴’而限制購房人的財産進行轉移。”對於此事，一位不願具名的資深不動産登記人士説，如開發商成為“老賴”，出於懲治失信人的目的，限制房屋轉移應當在預售證辦理前進行才有意義，或直接對土地登記進行限制。“限制已銷售過的房屋，沒有任何意義，反而會傷及無辜。”他説。

　　與此同時，北京市京師（鄭州）律師事務所高級合夥人劉果律師也表示，雖然按照《物權法》的規定，不動産權利以登記生效，在辦理首次轉移登記前，房屋確實仍在開發商名下，但對於此案而言，這些房屋早已于多年前簽訂了購房買賣合同，業主通過在銀行貸款的方式全額支付了購房款，並辦理了房屋産權預告登記，業主也開始進行按揭付款，上述購房人的行為已證明，購房人對房屋在實質上具備了物權的各項權能和內容，可隨時辦理産權過戶登記，“新鄭市不動産登記部門無權限制這些房屋的産權轉移，拒絕辦理不動産轉移登記。”他強調説。

　　對於解決方案，劉果認為，“出於謹慎考慮，登記部門也可通過向法院發函説明相關房屋的基本情況，並請法院執行局核實相關房屋權屬信息，在一定的時間內給予復函，在確定該批房屋不是被執行財産的情況下儘快給業主辦理轉移登記”。

　　但據記者了解，從開發商被列入“失信名單”至今已過去了近一個月，但截至記者發稿，記者從業主處獲得反饋：仍沒有接到任何部門，給他們解決問題的消息。

　　提醒>>>

　　開發商如此違規業主難拿“房本”

　　據業內人士向記者介紹，因開發商違規而造成不動産登記證書辦不下來的情況不能一概而論，需要具體案例具體分析。如小區建成後，實際建成現狀與規劃指標要求中對建築密度、建築高度、小區容積率、綠化率等項目的要求不符，或出現“房地用途不一致”，如在工業倉儲用地或文教用地上修建住宅等違法違規行為，都可能造成辦不了不動産登記證書的情況。 □大河報·大河客戶端記者陳駿文圖