資本涌入VS商業發育不足 鄭州高鐵商圈青澀待考

位於高鐵商圈的某商場

　　核心提示|15.82億元！日前，華潤係包攬了鄭州高鐵站東廣場8個商業地塊。這也是繼2016年，高鐵站片區收穫寶能係“千億計劃”後，拿下的又一宗超級大單。

　　鄭東高鐵商圈呼之欲出，或在國內首創以立體交通樞紐為中軸的商業生態圈。不過，華潤僅是搶灘者之一，無論是先發入局的綠地、海馬、永和、匯藝、升龍、寶能等，還是外場躍躍欲試的丹尼斯等商企，大佬的“分餐故事”與醞釀中的對手戲才剛剛開始。

　　15.82億“地票”，華潤鯨吞鄭州高鐵站片區8塊商服用地

　　靴子落地，鄭州東站東廣場片區8塊核心商服用地，被華潤係一次鯨吞。

　　6月5日，消息一經公佈即在業內傳遞了深度震感。

　　據了解，此次華潤置業聯合河南省鄭州新區建設投資有限公司所購的8宗商用地塊，均以起始價成交。使用權面積合計112208.2平方米（約168.3畝），總金額15.82億元。

　　上月末，8宗地塊拍賣在首拍時還曾出現波瀾，三塊流拍、三塊暫停、兩塊成交。競拍結束後，官方宣佈全部無效，擇日另拍。鄭州市公共資源交易中心（鄭州市招標局）對此回應為，“係網絡故障導致拍賣中斷”。由此，在5日上午完成了重新出讓。

　　華潤新入手的168.3畝商服用地，含金量幾何？

　　這從兩個維度也許能得到注解：其一，華潤完成了在鄭州東站東廣場中央景觀軸的西南側卡位，相比其在二七廣場所獲邊緣區位（華潤萬象城、華潤悅府、華潤大廈等），顯然不是一個層次。

　　其二，近兩年，華潤不斷在鄭州為國內第二個“新時代廣場”吹風。不同於傳統商圈的萬象城、萬象匯，這一國內頂級shoppingmall更適於城市中心商務區生存，品牌結構從頭到腳、業態佈局從內向外，凸顯一個特徵：貴。比如，華潤“時代廣場”的首店，是在上海的陸家嘴。

　　一語概括，大佬自帶超級商業體誠意而至，精準契合了高鐵站片區“建商圈、樹標杆”的剛需。

　　公開信息顯示，東廣場片區的規劃是地下三層建築，地面將是花園式中軸景觀，七里河與東風渠交叉口也在此交匯。龐大的地下工程在3年前已經開工投建，負一層則與高鐵站、鄭州汽車站、公交場站分別設立一處人行聯絡通道，實現人流的集散和零換乘狀態。未來，行人在高鐵站西廣場可通過地下通道，實現東西廣場全面互連，穿行東廣場和東三環不是夢。

　　此外，另據此前國土部門的供地明細情況顯示，鄭州東站東廣場仍有大批商服用地等待釋放。僅僅去年，就有近30塊、500多畝土地在掛牌出讓。因而，“東廣場”分餐盛宴僅是一個開始，丹尼斯、保利等新大佬的場外候票也同樣值得期許。

　　擁獨特資源稟賦，高鐵商圈引多方資本熱逐

　　華潤只是開餐前追上桌的分享者之一。此前，正商、寶能、碧桂園、楷林、國控等大佬已紛紛落座。近些年來，鄭州高鐵站東廣場片區的開發，正被一缸缸資本鋼水輪番澆灌，極為燙手。

　　比如為鄭州許下“千億計劃”的寶能，在去年11月，于東廣場片區已經提走了8塊商服用地，並敲定了多宗超高建設項目：369米的寶能國際金茂中心，2棟240米超高層、1棟150米高層土地。從而，推高了鄭州新的天際線。

　　從入局者來看，從央企到地方國有、民營資本，多數實力不菲。鄭州高鐵站正在被打造為國內高鐵樞紐商圈新樣本。

　　“鄭州高鐵站的前瞻性規劃與功能設計，決定其獨有性。”鄭州市一位商業專家分析説。

　　十餘年前，中國打響了高鐵建設大戰的第一槍，並逐步確定了鄭州構建“米”字形高鐵樞紐的獨有稟賦。2009年，鄭州市相繼出臺了《關於鄭州市綜合交通樞紐核心區城市設計的公示》《鄭州市綜合交通樞紐地區控制性規劃》，鄭州東站地區建設大戰的帷幕正式拉開。

　　本報記者注意到，鄭州高鐵東站與上海虹橋站、西安北站、杭州東站、武漢站等遠離市區的新建高鐵樞紐商圈所不同，從鄭州東站落地就位於鄭州東三環內，擁有鄭東新區核心成熟配套。

　　這幾乎是國內最發達的高鐵樞紐，“3~6”小時可達國內幾乎所有經濟核心城市。除了沒有水路，鄭州東站幾乎囊括了所有交通工具與方式，並因30分鐘直達機場而實現陸空交通的高效連結。

　　不僅如此，這裡承載了河南多項國家政策紅利。如鄭州自貿試驗區、電子商務綜合試驗區等，與之不斷相容，並釋放疊加效應，使之總部經濟集聚迅速成為現實。

　　從目前來看，鄭州東站將成為當前鄭州中高端寫字樓密集度最高的“林區”，鄭州東站商圈的輪廓與氣質漸成。如在鄭州東站西廣場片區，僅綠地係就有“雙子塔”地標（鄭東綠地中心）、原盛國際、綠地之窗、新都會，還有嘉億東方大廈、永和宇宙星、建正東方中心、凱利國際中心、楷林IFC、正商和諧大廈等，片區內的中高端寫字樓近50座。甚至不少單座樓宇，可抵中西部一個中等規模開發區的稅收貢獻力。

　　商務經濟的快速集聚，為鄭州東站帶來了充沛的中高端客流。同時，也觸發了片區內商業經濟的迅速初始化。當前，已建成的海匯中心、正大樂城、匯藝銀河裏、升龍站前廣場、永和i89已陸續開業，後續還將有綠地·天空之城（綠地中心南塔商業）、海匯中心2期等不斷落地。

　　商務高地遭遇商業低谷，顯“白領大食堂”式尷尬

　　儘管資本不斷加碼，鄭東高鐵站商務高地漸成，但從目前的商業成色而言，並不理想。

　　記者注意到，已陸續在鄭州東站周邊開啟運營的零售商業項目，既無在局部市場釋放出足夠的品牌號召力，更未完成商業形態定型與市場定位。甚至，無一家完成整體招商，空鋪率居高。

　　記者探訪現場發現，擁有中原第一座近2000平方米的雙曲面巨型天幕，人稱“鄭州世貿天階”的匯藝銀河裏，雖然因一段求婚視頻在抖音上躥紅，迅速成為“網紅勝地”，鄭州目前最大的coco奶茶店也在此剛剛開業，但這裡除了夜間人流量激增外，白天各個商鋪門店門可羅雀。而招商品牌也大多為飲食類，比如嘿糖、coco、每一天便利店、太平洋咖啡、小龍坎等餐飲類行業，購物門店業態目前只有國際名品奢尚街等少數高端購物店舖。

　　與之相距百米之遠的升龍站前廣場，儘管商場建有五層，但目前只有四樓的電影院和KTV呈開業狀態，其餘樓層無論是從招商還是裝修，在記者探訪時都處於停滯狀態。

　　記者注意到，人流量目前比較穩定的是正大樂城商場，擁有地上4層、地下1層，定位於打造集餐飲、購物、文化、娛樂等功能于一身的商業綜合體。目前諸如耐克、阿迪、kappa等知名品牌也陸續入駐，負一樓保稅國際超市業已開業，三樓、四樓分別是餐飲和電影院配套，但是每一樓仍可見有鋪位等待招商填補，招商電話也鋪滿每個樓層，

　　一路向南，作為海馬集團在鄭州打造的首個商業項目，歷時4年斥資百億的海匯中心，儘管已于去年9月開業迎客，除了有三樓的流量擔當海底撈之外，其他樓層店舖日間流量有限。從現場的導路牌上看到，目前已招商入駐的有優派光影影城、瓦庫、十里洋場、金寶貝早教、Snug法式料理、大秦地、阿海小館、四小姐的家、奇境GinSPA等品牌，一樓則多是便利店和餐館，這也迎合了其“城市會客廳”的定位。不過，這與其早先宣傳要打造包括1條商業步行街、2棟星級酒店、6棟甲級寫字樓和1棟企業會所在內的商業綜合體，差距明顯。

　　商務高地與商業低谷的悖論，正在鄭州東站西廣場上演。

　　對該片區已存在的購物中心或商業街經營現狀，有多位業內人士僅評價，“那裏目前只是附近寫字樓白領們午間吃飯、休息的大食堂”。

　　商圈成熟或還需8年，東西廣場聯動將成破題關鍵

　　“聚攏了足量的高質企業與精英階層”，鄭州東站商圈的未來可期。這是受訪的多位參與企業與潛在參與者一致共識。但現實中，西廣場片區諸多商業體當下差強人意的表現，又不得不讓人對此商圈的成立抱以審視的態度。

　　誠然，任一商圈的成熟，不僅需要高密度的客流，還需豐富的商業要素的沉澱。比如，要培育消費者選擇“新歡目的地”，時間成本也是其中關鍵一項。

　　在上海貝茲資産管理有限公司總經理謝濤看來，鄭州東站西廣場片區商圈

　　化發育的硬傷，是多數商業物業資源在按地産商的思維操盤。

　　他表示，東站地區相對偏高的土地成本，導致很多項目整體投入偏大。不少開發商為儘快回籠資金，減少了對商業物業的規劃、設計與投入。此後，由於缺少專業運營團隊，遲遲難以找準正確的市場打開方式，進而形成了無期限“空耗”。

　　此言不虛。當前，西廣場地區的商業體多在5萬平方米以下，高大上的寫字樓叢林裏，知名商業企業入駐稀少，這包括購物中心、超市、便利店、娛樂服務等。即便是正大樂城，樓下底層臨街商鋪的小麵館，也決定了它的實際發育成色。唯一可圈可點的，反而是海底撈等幾家餐企，但顯然難在偌大的商業區位中擔當核心引流器。

　　另有業內人士透露，西廣場某商業體在啟動運營後，其運營團隊的核心崗位頻頻離職。甚至，連總經理的人選都是剛剛“補”上的。

　　足見，一個商圈的形成，不是單靠高凈值人群流量、眾多高質公司的集聚就能完成的。事實上，商業綜合的體量與密度、商業業態的豐富度、國內外品牌匯集進駐量等，都是商圈化生態的基礎要素。並且，更需不同類型的購物中心、百貨、超市等各類商店完成聚集，産生實際的規模效應與輻射能力。

　　“年均交易50億元以上，是鄭州東站能否形成商圈最直觀的KPI（指標）。”丹尼斯集團百貨事業部副部長薄濤稱，西廣場商業體集群整體發育遲緩，原因不只是現有物業條件的問題。事實上，國內零售業能創造並駕馭新型業態，適用於高鐵商圈、高密度商務區門店，本就稀缺。“太古裏算是操盤高密度核心商務區的標杆。那麼，如是將它拿到高鐵站商圈，是否一定成功？”

　　不過，鄭州東站片區能夠打通地下網絡，不但解決了東、西兩大廣場的割裂，更施以高效連結，這給了投資者、零售商鼓勵和希望。

　　可比案例是日本新幹線上的京都車站，這是當地最主要的大型休閒購物中心、聚會場所之一。車站大樓就是一個架在火車站上的商業綜合體，23萬方的體量被注入了包括五星級酒店、大型百貨商店、劇院、商業街、廣場、空中花園等公共空間以及停車場等綜合要素。此外，還有目前世界長度最長、高度最高的半室內空中連廊。

　　“國內沒有高鐵商圈成熟案例，鄭州已是先行者。也許未來，鄭州方案將成為國內構建高鐵商圈的新標杆。”謝濤認為，發達的地下通道，不僅解決鐵路線對商圈的割裂，為地上商業體的集群提供便捷連結，同時，還為地下商業業態的生長提供了土壤。但是，商圈化定型仍需8年之久，如國貿360鄭東購物中心（綠地新都會）、華潤時代廣場、綠地天空之城等大型商業項目的落成，進入市場實戰。（大河報·大河財立方記者 楊霄 實習生 張利瑤 劉赟 文 記者 朱哲 攝影）