河南自貿區産城融合、宜居宜業 區域協調發展

　　自2016年8月底獲批，河南自貿區一直以來都頗受關注，這種關注度在近期進一步升溫。7月19日，鄭州市城鄉規劃局對《中國（河南）自由貿易試驗區鄭州片區空間佈局規劃（2017~2035）》（以下簡稱《佈局規劃》）進行了批前公示，規劃形成“一軸串三環，雙核帶四心，三區共發展”的空間佈局結構。

　　在這一版的《佈局規劃》中有兩個較大亮點：密集的軌道交通網絡和對産業佈局的注重。那麼，此次規劃確定後將對鄭州自貿區區域內樓市産生怎樣的影響？業內人士表示：産業用地的增加將增強區域的自身輻射力，其中，人們普遍關注的北龍湖和濱河國際新城將受到較大影響。

　　區域發展影響深遠

　　鄭州自貿區規劃範圍包含鄭東新區、國家鄭州經濟技術開發區和金水區部分區域，總面積約73.17平方公里。其中，鄭東新區最重要的商務功能區幾乎全部涵蓋，包括CBD、北龍湖、高鐵站等區域；經開區則囊括了老城核心區和濱河國際新城，金水區佔地較少，位於北龍湖附近。

　　從2016年8月31日，國務院正式批復設立中國（河南）自由貿易試驗區，到2017年3月15日，國務院印發《中國（河南）自由貿易試驗區總體方案》，再到2017年4月1日，中國（河南）自由貿易試驗區在鄭州正式掛牌，鄭州自貿區一直受到業內的持續關注。河南財經政法大學教授劉社曾言：“自貿區的落地將給鄭州房地産市場的發展帶來新機遇。自貿區的到來使得鄭州物流、人流集聚，外來人口增多。同時，鄭州將出現産業高地，帶動鄭州經濟的發展。”

　　而今，鄭州市城鄉規劃局批前公示的《佈局規劃》又讓人眼前一亮。産城融合、宜居宜業、交通路網密集……在融創華北區域集團中原公司行銷總經理傅帥看來，鄭州通過《佈局規劃》夯實了搭建城市未來高速發展通道的基石，同時也是對整體城市化發展空間佈局的補足，使鄭州自貿區整體佈局將更加豐滿，更加完善。

　　正商·瓏水上境項目相關負責人也表示，本次規劃期限為2017~2035年。其中，近期為2017~2025年，遠期為2025~2035年。此次規劃一旦確定下來，對區域發展將影響深遠。

　　産業佈局增添活力

　　在觀察一片區域的潛力時，有一個十分重要的指標：産業。“眾所週知，房地産屬於第三産業，其價值主要依靠第一、第二産業的支撐。”有業內人士表示，“優勢産業對區域樓市會産生較大影響。若沒有足夠的産業，即使區域樓市再火爆，大部分人也無法就近就業，區域就將淪為‘睡城’。産業就猶如樓市的地基，決定著其是否能健康可持續地發展。”

　　因此，此次《佈局規劃》中最受業內關注的一個方向便是大幅增加産業用地：規劃産業綜合用地866.79公頃，佔建設用地面積的比例為12.58%。主要分佈在龍湖北部區域、高鐵站東南區域、航海路兩側區域以及濱河國際新城區域。

　　産業用地的增加，意味著住宅、商務、商業等用地的削減。對於北龍湖這個曾以“純粹、高端居住區”著稱的區域來説，影響不可謂不大。規劃圖中顯示，北龍湖北側大片的住宅用地，甚至是商業、商務用地，都變成了産業用地。“在短期內，北龍湖的居住純粹性肯定要受到影響，但是從長遠來看，一定會增強北龍湖的綜合輻射能力。”北龍湖某項目相關負責人告訴記者，“北龍湖未來將要被打造成為一座産城融合、宜居宜業的未來之城，實現區域可持續發展。而隨著住宅用地的減少，意味著居住在北龍湖的機會將越來越小，區域物業的升值潛力不言而喻。”

　　有業內人士同樣認為：“以住宅為主導的高端住宅區對於周邊片區的輻射能力是受到限制的，而北龍湖的北部區域有了新興産業的注入之後，北龍湖的自身輻射力將得到有效提升。”

　　另一邊，和北龍湖同樣受到關注的濱河國際新城情況也十分類似。“從對比圖可以看出，濱河國際新城國際醫院旁3大塊住宅用地，調整後全部變為産業綜合用地，而原來的商業水街商業用地也變成了産業綜合用地。”濱河國際新城某項目負責人説，“綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。而降低住宅用地，提高綜合用地比例，對於濱河國際新城來説，不僅有利於發揮産業對區域經濟的進一步刺激作用，增加土地使用效率，還能增強區域商業開發優勢和加快區域商業開發速度。為新城的整體發展提供多元化、更複合的動力。”

　　宜居屬性躍然紙上

　　軌道交通作為一種大量快速的公共運輸方式，在城市發展中起到了不可忽視的作用，正潛移默化地改變著其周圍和整個城市的生活格局。根據《佈局規劃》，鄭州自貿區將形成 “四橫六縱”軌道交通網絡格局，並以環形輕軌系統為補充。從規劃圖中可知，鄭州自貿區每個片區的地鐵都十分密集，少則3條地鐵線，多則5條地鐵線。“軌道交通的密集程度直接和土地價值掛鉤。”業內人士表示，“鄭州自貿區未來一定會形成強大的人流和物流，區域內密集的軌道交通佈局和‘三環+九橫四縱’BRT走廊佈局將成為區域‘血管’，疏通區域內人群流動，提升區域發展潛力和宜居魅力。”

　　此外，此次《佈局規劃》還有諸多方面將影響鄭州自貿區的樓市發展。以北龍湖區域為例，某項目相關負責人表示：本次規劃以“七區共發展，八心集優勢”的空間格局統領區域産業發展。“八心”即龍湖國際服務核心、龍湖金融創新核心、CBD金融服務核心等。可以看出，北龍湖除了繼續保持金融創新核心的定位之外，另外新增了國際服務核心的發展定位，這意味著北龍湖將被打造成為中原走向世界的對外交流發展高地，未來的北龍湖必將更具國際化魅力。“另外從《佈局規劃》裏可知，生態環境是自貿區建設的重頭戲，對於居者而言，生態環境有著較強的吸引力，成為生態高地後的鄭州自貿區不僅能以區域活力吸引人，還將以生態宜居屬性留住人，成為人才的集聚之地。”

　　在傅帥看來，《佈局規劃》或將為鄭州城市區域化發展畫下一個新的主軸，“就如為蝴蝶畫下了身體，將老城和新城這兩扇翅膀聯繫在了一起，相信這新規劃的軀體有能力也有實力，帶動鄭州自貿區翩翩起舞，帶動中原走向更美好的未來”。（記者 龍雨晴 文 陳 茜 圖）