鄭州樓市降溫 “金九銀十”已不再？

　　個別樓盤開盤銷量不到一成，業內人士：樓市目前還沒有觸底，但已經到了轉捩點

　　鄭州限購近兩年以來，調控不斷加碼。不久之前，鄭州發佈政策，沒有預售證的項目禁止蓄客、開放銷售場所。大河報·大河客戶端記者走訪發現，目前鄭州房産市場售樓部來訪量普遍減少，經開區個別項目已經無證“關門”。市場降溫的背後，是鄭州房地産市場的拐點已至，還是僅僅為政策高壓下的波動期？對此，記者採訪了業內專家進行剖析。

　　來訪量有所減少個別項目無證“關門”

　　不久之前，鄭州發佈政策，沒有預售證的項目禁止蓄客、開放銷售場所，現在各個項目執行得咋樣呢？

　　在經開區一家鄭州本土房企售樓部內，幾名置業顧問在前臺低頭各自玩手機。其中一位稱，他們是代理公司的，由於項目目前沒有預售證，開發商的銷售人員都調到別的項目去了，“現在查得嚴，我們只是展示一下項目，不敢提賣房的事，也不敢留來訪客戶的姓名電話”。

　　而在附近的一個項目，售樓部乾脆以正在裝修為由直接“關門”，只保留二樓辦公場所。

　　“最近幾個星期，我們的來訪量每天都在下降，現在平均還不到十組客戶。”在金水區某項目售樓部一名銷售人員稱，剛剛過去的中秋節該項目雖然也搞了暖場活動，但還是沒有達到預期效果。

　　記者了解到，目前開門營業的項目售樓部來訪量普遍有所下降，有的項目為了增加人氣，甚至不惜花錢請人來當托。

　　去化率普遍降低有項目以價換量

　　除了來訪量減少，樓市熱度降溫的現象也反映在價格上。

　　在之前的熱點區域綠博片區，某樓盤為了儘快回款，打出“首付20萬、30萬即可買房”的廣告。

　　附近某樓盤銷售經理之前手裏囤了一套房子，“最早內部價為9000多元/㎡，現在我開價11000元/㎡都沒有人問，而現在周邊行情為13000元/㎡”。

　　“現在市場行情分為兩個極端，一種是死扛型的，不願意降價，自然賣得不好；而那些按備案價甚至低於市場價銷售的項目去化率就很高。”鄭州某項目行銷負責人王先生稱。

　　近期中原區某項目開盤，推出的300多套房源全部售罄。業內分析認為，這是跟其低於市場每平方米500~1000元的售價是分不開的。

　　記者梳理近期開盤的十余個項目發現，售價比周邊或本項目上漲的幾乎沒有，之前存在的房企要求購房者“一次性全款付清”的現象也不復存在，優惠力度普遍加大。從銷售情況來看，選擇“低開”的項目銷量不錯，但總體去化率普遍低於80%，個別項目甚至僅為20%、9%。

　　限購持續加碼投資客紛紛離場

　　“現在的市場可以用差、冷來形容。”上述項目行銷負責人王先生稱，鄭州限購已經兩年，那些有購房資格且有購買能力的客戶慢慢被“收割”完畢，而另外沒有資格但有購房能力的消費者又被近期的嚴查拒之門外，市場真正客戶逐漸減少。

　　王先生認為，實際上，幾個月前鄭州市場的降溫就已經開始了，並逐步蔓延至地市級房地産市場，“上半年土地市場和銷售市場火熱的許昌，近期也出現好幾次土地流拍現象，現在不僅僅是購房者在觀望，開發商也對市場信心不足”。

　　此外，在北京師範大學政府管理研究院副院長宋向清看來，市場的降溫還跟投資客逐漸離場有關，“不僅是鄭州，從全國範圍來講，目前房地産市場已經不是最好的投資渠道，長期的限購，持續的加碼，嚴格的監管造成投資客對市場期望降低，紛紛離場。”

　　“雖然樓市目前還沒有觸底，但是已經到了轉捩點。”鄭州某地産公司副總裁認為，但目前樓市已然到達拐點。包括碧桂園、萬科、保利、恒大、金地在內的一線房企都在全國多城市多盤聯動促銷，這就是市場明顯降溫的跡象和信號。

　　對於這種“拐點論”“轉折論”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進有著不同的觀點。

　　“鄭州樓市降溫現象，是週期性的和短期波動性的。”他説，當前房地産市場的交易，受到了非常嚴格的政策管控，但需求規模其實還是有的，“市場短期內調整是正常的，但還不算達到了拐點，但是傳統的‘金九銀十’已經不存在了。”（大河報·大河客戶端記者 孫煊哲 實習生 馮子雍）