鄭州明確住宅建設新標準

　　宜居是人類對美好生活的共同追求，是城市的基本功能也是首要功能，是城市核心競爭力和潛在發展能力的重要體現。日前，《鄭州市城市規劃管理技術規定（試行）》（以下簡稱《規定》）發佈，明確了最新住宅建設的相關標準，對未來城市居住區宜居程度給予來自審批條件方面的保障，已于5月1日起正式施行。

　　住宅建築高度控制最大值80米、居住區人均公共綠地指標增至4.5平方米/人、10畝以下地塊原則上不出讓開發……開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰裡和睦的居住環境“鄭”在形成。

　　關鍵詞：細分生活圈

　　《規定》中明確：居住區將按照居民在合理步行距離內滿足基本生活需求的原則，形成15分鐘生活圈居住區、10分鐘生活圈居住區、5分鐘生活圈居住區和居住街坊四個等級，相互不包含。

　　將“家門口”的健身場地納入規劃，提出基層健身場地分級配建的要求，實現球類場地和廣場舞場地分開配建，同時對老年人、兒童活動設施要求嚴格落實無障礙設施。

　　在周邊設施方面，規定城鎮幼兒園不宜少於6班，最大規模不宜超過12班，配建標準從此前的0.5萬人配建一處6班幼兒園，調整為0.3萬人配建一處6班幼兒園。

　　市場透視

　　早在2011年，鄭州市就提出以社區為核心，努力打造15分鐘生活圈。2012年，鄭州市開始推行社區網格化管理，15分鐘生活圈也開始在各區推行，而今已初見成效。此次分級模式突出了居民能夠在適宜的步行時間內到達集中配建的公服設施，“一站式”滿足相應的生活服務需求。

　　體育活動項目方面，《規定》對健身場地的規劃針對日益增長的全民健身需求，確保居住區全齡化發展。對幼兒園的規劃則提高了配建標準，縮小服務半徑，保障適齡兒童就近入園。

　　事實上，不少開發商早已致力於為業主構建舒適便捷的居住生活圈。普羅理想國為業主建設足球場、戶外咖啡廳、湖濱西餐廳、休閒農場、小動物農場等活動空間，其藝術文化中心集合了小人國兒童中心、聚匯禮堂、窗外茶室等。由普羅旺世幼兒園、鄭州一八聯合國際小學、鄭州一八聯合國際學校組成的“普羅係”教育方陣為孩子搭建了從3歲到18歲的成長階梯。

　　正商智慧城則為業主引進外國語學校，配建社區內幼兒園、體育公園、採摘園、地下農貿超市等，打造宜居生活環境。

　　業內觀點

　　居住街坊和5分鐘生活圈將主要輻射中等規模的小區，簡化商業功能，提供必要的便利店等便民網點，主要側重居民的交流、休閒、健身等社交活動；在兩三個小區之間形成的10分鐘生活圈，便民市場等商業配套將進一步豐富；15分鐘生活圈除大型商業購物中心外，還將匯集醫療、行政、社區服務中心等。

　　我市一家房地産開發企業相關負責人告訴記者：“就區域開發的經驗來看，一些區域的項目由於生活服務配套未能跟上而限制了發展速度，因此在規劃當中細化生活圈，明確公共服務設施很有必要。”

　　關鍵詞：限制碎片式開發

　　《規定》中明確：中心城區徵遷區域面積10畝以下的地塊，原則上不再進行出讓開發建設，可用於公園綠地、市政公用設施或體育設施建設。

　　市場透視

　　在城市發展的過程之中，中心城區可用於開發建設的土地必然越來越少，小地塊甚至10畝以下的“迷你地塊”逐漸出現，一個小區只有一棟樓的現象也屢見不鮮，這樣的碎片式開發或將使得城市愈發擁擠。

　　為了實現鄭州建設國際化、生態化大都市的核心任務，《規定》針對碎片式開發現象，對單獨開發的建設用地面積進行了嚴格控制，為居者構建合適的生活尺度，同時將這些碎片地塊用於配建更多的便民服務設施。

　　對於購房者而言，隨著生活水準的提高，對自身居住環境的要求也越來越高。一個小區的環境、設施都是購房者考慮的因素。“一個成熟的小區應各方面的配套比較齊全，如必須有健身場所、學校、超市、銀行、醫院、娛樂場所、交通等設施。”購房者劉先生告訴記者，“如果是單幢開發的樓盤，要求社區內部有較好的配套感覺不太現實，因為開發商要進行開發成本的核算。”

　　業內觀點

　　業內人士普遍認為，小盤開發尤其是“迷你地塊”的開發中，開發商容易急功近利，追求一種短期的效應。“小盤本身開發空間有限，開發商為追求利益最大化，投入也會有限；而大盤開發週期較長，開發商投入較大，開發品質也通常較高。”有業內人士告訴記者。

　　誠如斯言，規模較大的樓盤往往在綠化和景觀設計上有較大的空間，亦方便配備完善的購物、餐飲、娛樂等商業設施以及交通、社區服務、會所等公共配套設施，一些項目還規劃有教育、辦公等設施。在開發此類樓盤時，開發商通常會擔任起城市運營者的角色，滿足不同消費者的需求。

　　“作為房地産開發商，如果有實力的話，也希望運作大盤。”我市中原區某樓盤負責人説，“過小的樓盤其實並不好開發。小地塊沒辦法規劃大型園林景觀，配套設施也容易造成浪費。《規定》將小地塊用於公園綠地、市政公用設施或體育設施建設，一方面避免了小地塊開發帶來的一些問題，另一方面也滿足了周邊較大地塊開發的配套需求，于居者而言是切實利好，于房地産開發企業而言也是一種助力。”

　　關鍵詞：控制用地指標

　　《規定》中明確：住宅建築平均層數為19~26層，住宅用地容積率2.7~2.9，不得超過2.9。綠地率最小值35%，建築密度最大值20%，住宅建築高度控制最大值80米。居住區人均公共綠地指標為4.5平方米/人。

　　市場透視

　　作為城市的天際線，摩天大樓頗受追捧，但超高層住宅會給生活帶來不少麻煩。《規定》將城鎮規劃區內住宅限高再次“加嚴”，將最大值定在了80米，容積率的要求更低，對綠地率的要求更高，賦予未來住宅建築以更多的舒適感，調減開發強度，緩解城市交通、市政公用設施、公共服務設施的配套壓力，緩解應急避難空間、消防救災能力對城市的挑戰。

　　容積率是反映和衡量建築用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內建築物的總建築面積與地塊面積的比值。對於居者而言，容積率直接關係到居住的舒適度。容積率越高，小區的建築越密集，居住的私密性也將降低。綠地率是小區內特定的綠地面積與規劃用地土地面積的比率。綠地率越高，園區環境越好，居住體驗也就越好。

　　考慮到生活的舒適度，多數購房者傾向於一個空間大、綠化好、低密度的社區。我市不少房地産開發企業亦致力於對低密社區的打造，如世茂振興璀璨熙湖容積率約為2.0、康橋東麓園容積率約為2.49、正商瓏湖上境容積率約為1.49。

　　此外，《規定》根據國家在城市居住區規劃最新要求中，關於“優化城市綠地佈局”“強化綠地服務居民日常活動的功能使居民在居家附近能夠見到綠地、親近綠地”“進一步提高城市人均公園綠地面積”等要求，將居住區人均公共綠地指標由1.5平方米/人增加到了4.5平方米/人，總體上比原國標《居住區規範》提高3平方米/人。

　　業內觀點

　　低密度意味著樓間距大、社區公共空間大，住戶可以享受無遮擋的觀景視野和充足的日照時間。同時，健身區域、活動中心、休閒會所規劃空間綽綽有餘，內部配套更為完善。高密度社區住戶安排擁擠密集、電梯等待時間長、出入人流量大是經常遇到的問題，較低的社區密度讓業主私密性和安全性得到了保障。且低密度決定了建築設計有更多的空間可以發揮，體現住宅的多樣化和個性化，不僅表現在立面外觀和建築風格上，內在的戶型佈局和空間安排都會有更高自由度，提升居住舒適感。擁有充足的綠化和景觀面積，更能讓寧靜安逸的社區環境舒緩居者身心。

　　關鍵詞：倡導綠色出行

　　《規定》中明確：要求每2000輛電動汽車應配套一座公共充電站。

　　大型公共建築和大、中運量城市公共交通站點800米範圍內，人行道最小通行寬度不應低於4米。

　　市場透視

　　交通是經濟社會發展的“先行官”，暢行的交通讓城市更美好，居民生活更便利。綠色出行方式對改善空氣品質和城市環境起著較明顯的作用。《規定》讓居民出行更方便，更多關注步行、自行車、公交等綠色出行的安全與便捷，同時支持新能源汽車發展，滿足其充電需求。

　　為方便業主出行，我市一些房地産開發企業也重視其開發項目周邊道路的建設，甚至參與到市政道路建設投資中，提升道路形象，改善市民出行體驗。

　　普羅理想國為減少交通對社區的影響，斥資打造的彩虹橋成為項目周邊的一大亮點；正商智慧城共規劃道路5條，總長度6570米，道路最寬的繞城高速輔道寬度達80米，長度2100米，濱河道路路寬40米；永威上和郡將其門前的市政道路匹配永威標準，栽種銀杏樹，打造雨水篦子、垃圾分類等設施，提升道路形象。此外，永威上和郡為滿足市民綠色出行，支持新能源汽車出行方式，將地下車庫多數柱子、墻體設置充電樁，其北院佈局20%充電車位，南院增加至30%。

　　業內觀點

　　“綠色出行益處多多，也是大勢所趨。但要想讓綠色出行從理念變為現實，我們需要做的事情還有很多，包括在城市交通規劃、基礎道路設施建設時為綠色出行預留一席之地，也包括從法律、制度的層面入手，為城市真正的綠色出行創造必要條件、奠定堅實基礎。”業內人士説，“關愛城市既是政府的責任，也是公民的義務。在全社會倡導綠色出行理念，鼓勵市民採用步行、自行車和公共交通等綠色出行方式，改善城市環境，勢在必行。”（記者 龍雨晴）