黃浦“耀江版”《住戶守則》獲好評

　　原標題：“耀江版”《住戶守則》，一份透著法律氣質的“村規民約”

　　在法律顧問的幫助下，耀江居民區黨總支、居委會、業委會主任聯誼會針對小區治理中的多發問題反復討論、總結經驗、徵求意見，數易其稿後出臺了“耀江版”《住戶守則》。守則出臺後，不僅居民叫好，不少權威專家也給予了高度評價。

　　“帶寵物外出，需束牽引帶，牽引帶長度不得超過兩米”“住戶駕駛車輛不得佔用非行駛車道”“禁止住戶佔用公共部位、影響他人正常通行等”……今年4月，黃浦區半淞園路街道耀江居民區的不少居民，都收到了一份《住戶守則》，裏面有八項住戶規定，包括寵物飼養、房屋出租、車輛行駛與停放、小區通行、房屋裝修、垃圾處理、物業管理費、鄰裡關係等社區居民生活的方方面面。不少居民仔細看過這份守則後直點頭，覺得“與生活貼近、規定合理”。

　　原來，在法律顧問的幫助下，耀江居民區黨總支、居委會、業委會主任聯誼會針對小區治理中的多發問題反復討論、總結經驗、徵求意見，數易其稿後出臺了“耀江版”《住戶守則》。守則出臺後，不僅居民叫好，不少權威專家也給予了高度評價。

　　不少小區都有類似的居民公約，“耀江版”《住戶守則》有何特別之處？

　　一份充滿法律精神的公約

　　小區內有人亂停車，物業公司進行管理，可能遭遇住戶抵制、吵鬧等，大部分業委會都對此一籌莫展；小區寵物狗越來越多，總有不文明的寵物狗主人不牽狗繩，嚇得怕狗的居民心生怨氣又沒有辦法……

　　“耀江版”《住戶守則》，對這些社區治理頑疾給出了解決方案：守則規定，針對亂停車的住戶，業委會對逾期不改正的，可以將其車輛信息、車主信息在小區以電子屏或其他方式進行公示，對兩次以上違規停放機動車或非機動車的住戶，業委會可委託物業鎖車，産生的費用由相關責任住戶承擔；針對養寵住戶，除了規定住戶攜帶寵物外出要束牽引帶、清理寵物排泄物，還規定了如果寵物對他人造成傷害，飼養者要及時將受害人送往醫院接受救治，並墊付相關費用等。

　　“很多小區的居民公約以文明倡導居多，但‘耀江版’《住戶守則》更偏重社區治理，貫徹私法自治原則，合理界定適用對象，具有清晰的問題導向，主要圍繞小區治理的高發矛盾，還明確了分級制裁處置違約行為。當業委會在自治中遇到難題，完全可以將《住戶守則》作為開展工作的依據。”參與“耀江版”《住戶守則》編寫的律師王德傑説。

　　記者看到，一般的居民公約約定內容都比較簡單，但這份守則卻有近40條內容，約定得非常細緻、表述也很嚴密。

　　比如，對共有部分的使用及限制，守則各章節都明確了相關要求，如“住戶駕駛車輛不得佔用非行駛車道”、“禁止住戶佔用公共部位”等；對專有部分的使用及限制，守則就房屋裝修、房屋出租、物業管理費進行了約定，聚焦群租、違章搭建、改變房屋承重結構、改變房屋原有使用性質、欠繳物業費等問題；對生活秩序的管理，守則規定既包括建築物及附屬設施的保存、改良、利用、處分，也包括對業主（住戶）共同生活秩序的維護，通過規範寵物飼養、車輛行駛與停放、小區通行、相鄰關係聚焦寵物擾民、車輛亂停等問題。

　　規定非常明確，如對“大件垃圾”是指長寬高中任何兩邊都大於1米的垃圾；對住戶攜帶寵物出行時的牽引帶，規定長度不得超過2米。針對違約行為，守則設定了口頭或書面要求改正、公佈違規者姓名的名譽性措施等分級制裁辦法。

　　一個居民自治規約的範本

　　“其實，我們現在社區治理很多矛盾，都能夠在法律框架中找到解決辦法與依據。但由於社區治理涉及方方面面，解決矛盾的法律依據分散在諸多法律條文中，而業委會成員並非專業人士，所以遇到實際問題，很難使用這些法律依據來開展工作。”王德傑説，這份《住戶守則》是將社區治理可以遵循的法律依據梳理出來，再結合社區治理矛盾高發點編寫出來的。

　　記者了解到，在歐美不少國家，都有針對社區治理某個方面非常細緻的規定，但在我國這方面的規定還比較欠缺。如，德國有個“陽臺守則”，禁止在陽臺上堆放垃圾、不得在陽臺上建小屋養狗、不得種植可攀越的植物，以及在晚上10時以後，禁止在陽臺上跳舞、高聲説話與唱歌，吹奏各種樂器，以免影響鄰居休息。有誰違反守則，鄰居可舉報，德國有專門的秩序警察會及時趕來處置。對違反規定的輕者罰款，重者承擔刑事責任。據説，“陽臺守則”出臺後，小區居民都嚴格遵守，因陽臺而引發的糾紛銳減，有的地區甚至出現了零糾紛。

　　在不少法律界人士看來，“耀江版”《住戶守則》 的守則，可以為小區業主訂立根本性自治規約提供行之有效的法律文件範本。“其中針對的群租、違章搭建、改變房屋使用性質、亂停車等問題目前在住宅小區普遍存在，其內容對各小區具有普遍適用性；守則八個方面的規定清晰明瞭、通俗易懂、簡便易行，操作性強；守則具有模範契約的性質，明確了通常的、一般的、合理的相關內容，不同住宅小區可根據其規模和特點，參照修訂，引導各小區進一步規範和促進業主自治。”法律界人士這樣解釋。

　　目前，耀江居民區的10個小區正在以這一范本為參考，按照自己小區的實際情況，修訂適合自己小區的管理規約，已有三個小區業委會計劃在近期召開業主大會通過相關條文。

　　一種規範業委會運作的探索

　　“這份《住戶守則》，是耀江居民區業委會主任聯誼會運作到第四年的工作思考，是業主在社區自治中的一種新探索。”耀江居民區黨總支書記林龍全説。

　　業委會主任聯誼會，是耀江居民區探索的居民自治破解物業管理困局的一種模式。耀江居民區由10個商品房小區組成，有3116戶居民、萬餘人。人口眾多、結構複雜、訴求多樣，物業管理水準參差不齊……破解這麼大體量居民區的物業管理困局，光靠居委會一家力量可不行。四年前，在耀江居民區黨總支引領下，建立了業委會主任聯誼會，給業委會主任提供一個溝通交流的平臺，在這裡，業委會主任可以將遇到的難題提出來，大家出謀劃策、互幫互助、調動更多資源，共同解決。通過這個平臺，亂停車、群租、高空拋物、不文明養寵物等小區“頑疾”在耀江居民區被逐個攻克。

　　在此基礎上，耀江居民區黨總支與業委會主任聯誼會開始思考：如何將這些成果固化下來、進一步提升小區居民的生活品質？

　　去年，通過購買社會服務，半淞園路街道為耀江居民區業委會主任聯誼會配上了法律顧問。法律顧問對業委會選聘或解聘物業公司、調整物業費等重大事項都可提供免費法律諮詢服務。耀江居民區業委會主任聯誼會的法律顧問就是律師王德傑，他是個熱心人，當林龍全表達了自己對業委會主任聯誼會工作的下一步考慮時，兩人覺得，業委會主任聯誼會經過近四年運作，討論出不少小區頑疾的解決辦法，經過梳理將經驗整理出來，可以作為耀江居民區住戶的行為規範進行倡導。就這樣，在耀江居民區黨總支的指導下，業委會主任聯誼會成員們與王德傑經過反復討論，9易其稿，最終商量出這份“耀江版”《住戶守則》。

　　不少業委會主任拿著這份守則説，以後開展工作時有了抓手，也規範業委會運作。守則出臺後，耀江居民區向居民進行了廣泛宣傳，並請專家詳細解釋其中的內容。

　　通過各種方式，半淞園路街道與耀江居民區將法治思維和法治方式融入社區治理中。上個月底，上海交通大學法社會學研究中心與耀江花園社區聯合創建了法治社會研究基地，並開通了上海市首個基層治理的實體法治交流平臺“法治聊聊吧”。在“法治聊聊吧”上，業委會成員、社區幹部、物業公司代表與居民可以對社區治理話題進行討論，由法律與社區治理方面的專家、學者從專業角度給予解答與分析。這一期，參與者們就討論了“物業費交和收的主體是誰？不交物業費損害誰的利益？不交物業費有哪些不好的後果？”等問題，金源方程律所主任金纓一一進行了專業解釋。多方參與者最終一致認為，無正當理由拒交物業費不是對物業公司的懲罰，反而可能導致物業公司降低服務標準和品質，最終受害的將是全體業主。不少參與者會後都表示，破解了心中很多疑問，增長了社區管理的法律知識。

　　專家點評

　　程金華 (上海交大凱原法學院教授、法社會學研究中心執行主任）：黃浦區“耀江版”《住戶守則》某種意義上是新時期“法治群眾路線”的絕佳案例。它是專家、律師與居民互動下所形成的一個規則性的東西，也是黨領導下“四治”結合的優秀樣本。依法治國或者法治政府是一個大“樁”，法治社會或多元的社會治理規則是一個個小“鉚”，“樁”和“鉚”整合在一起，可以讓我們國家和社會能夠在新時期更加和諧有序運轉。“耀江版”《住戶守則》實際上就是法治社會這個“鉚”的很好體現，可以讓這個社區的居民行為與國家法治對接，連接個人和社區，通過守則的施行養成規則意識，通過“鉚”讓社區、村居、街鎮連接起來。未來的中國社會已經越來越難回到“田園牧歌式”的鄰裡關係，但是“耀江模式”可以讓鄰裡關係變得簡單、輕鬆。

　　鄒榮（行政法專家、華東政法大學社會協同合作處處長）：社會治理是一個龐大的系統工程，政府依法管理、行業自律、居民自治缺一不可。黃浦區半淞園路街道推出的“踐約而行、依約而治”的做法，著眼于基層現實問題，注重發揮居民自治在社會治理方面的作用，通過協商，使居民尋找到最大公約數，高揚契約精神，達到社會治理的目標。其理念和實際做法均具有較強的示範推廣意義。