在豫房企節流過冬 拿地求“穩”

　　據國家統計局近日發佈的數據顯示，今年前10個月的全國房地産銷售面積只完成了預期指標的78.58%，從市場反應上來看，整個樓市的銷售行情已經漸冷。大河報·大河客戶端記者了解到，步入2018年之後，全國樓市呈現出一二線冷、三四線熱的局面，其中土地流拍數量已達到歷史高位。

　　省會鄭州“凈地”少得可憐，接下來，哪些城市將成為房企重點佈局的城市？

　　市場降溫，半數房企銷售業績低於預期

　　近日，國家統計局發佈的一組數據顯示，今年前10個月的房地産銷售面積只完成了預期指標的78.58%，房地産開發投資、商品房銷售、房企到位資金等關鍵數據均呈現出放緩態勢，越來越多的人持幣觀望。

　　隨著2018年進入最後一個月，房企年度目標的完成情況也成為關注焦點。

　　在今年年初，許多房企都定下了各自的年度業績目標。據業內權威數據機構顯示，千億房企數量已經達到25家。但部分房企截至11月底，半數房企銷售業績低於預期。

　　其中，千億房企中綠城中國的原定目標為1800億元，截至11月末的銷售業績為1337.3億元，距離目標額還差462億元左右；同時，原本打算今年進入“千億房企俱樂部”的首開股份當前完成銷售801億元，距千億門檻還有199億元的差額。

　　大河報·大河客戶端記者調查發現，今年土地成交金額雖有所上漲，但土地市場流拍數量卻明顯增多。

　　據中指院數據統計，今年前三季度全國土地流拍數量約888宗，達到了歷史相對高位，從河南各省轄市近期的拍地情況來看，鄭州土地熱度已明顯冷卻，在緊縮政策和年底回款的雙重壓力下，目前各大開發商在鄭州拿地並不積極，之前熱搶的北龍湖近期拍地也只有3~5家房企參與競拍。省內還有部分城市出現明顯下行趨勢，其中包括上半年表現火熱的平原新區、許昌、焦作等環鄭區域。

　　鄭州郊縣土地市場低迷房企拿地“慎之又慎”

　　目前，鄭州市區八區幾乎只有北龍湖有凈地出售，其餘出讓地塊多為早已“名花有主”的城改地，而北龍湖作為鄭州土地市場的“金子塔尖”，高昂的土地價格令一般房企望而卻步。

　　從國家統計局發佈的數據來看，東部區域和東北區域10月份商品房銷售面積同比均下降4.7%，中部區域同比則增長8.7%，河南作為中部大省，持續吸引著諸多一線房企搶灘進駐。

　　“鄭州近一年的房地産成交面積、成交金額均呈下降趨勢。雖然市場漸冷，但是房企拿地的願望很高，關鍵是鄭州沒地，只能‘下地市’。”某一線房企鄭州分公司投資拓展總告訴記者。

　　在這一波房企投資浪潮下跌宕最明顯的環鄭地市應為許昌。

　　2017年，許昌全市土地拍賣金額為62.4901億元；到了2018年，僅1~6月份的土地拍賣金額就達到了128.5358億元，今年4月份，華潤地産經過285輪競價以14.29億元的總價拿下許昌一宗地，單價737萬/畝，溢價率為306%，許昌樓市呈現一片繁榮態勢。

　　今年6月末，許昌棚改政策收緊，7月份出讓5宗土地全部流拍，兩塊商服用地和鹿鳴湖東南角的7億元地塊無一人出價，此後，許昌土拍市場急轉直下。

　　“許昌城改採用貨幣化安置，這一兩年釋放了不少購買力，但城市人口流入量不大，實際購買力減少，因此房價漲了一小波後就處於停滯狀態。”河南本土某房企投拓總表示，“在土地量充足的三、四線城市，房企拿地都要經過反復研判測算，十分謹慎。別人眼裏的價格洼地，可能在我們投資拓展部眼裏就是‘價值坑地’。”

　　“商丘的人口導入量也不強，由於市場下行，近期某家一線房企項目不得不降價銷售，甚至引發了業主維權。”該投拓總表示，與許昌情況類似的還有鄭州平原新區、焦作、商丘等地。

　　洛陽、南陽等地市場逆市增長，前景較好

　　雖然許昌、商丘等地已難再現地王神話，但河南一些省轄市仍在市場一片走低的大環境下逆市繁榮。

　　8月初，洛陽土拍連續三天拍出新高價，其中第三天洛陽西工區光華路與唐宮中路東北角24號地以1358萬/畝的價格封頂，溢價率106.38%，刷新了河南除鄭州外的地價新高。

　　數據顯示，2018年1~9月年洛陽市出讓住宅土地約1300畝，成交住宅土地約770畝，供求比1.69，成交均價480萬/畝。

　　不難看出，洛陽是河南省除鄭州外被開發商認可的城市。作為河南西部最重要的“腹地”城市、“中原城市群”中的“副中心”級城市，近年來，洛陽房地産在自貿區、自創區、軌道交通落地的推動下發展勢頭強勁。此外，記者從河南省人社局獲悉，2017年底，洛陽市戶籍人口為710.1萬，常住人口為682.3萬，龐大的人口基數也為房地産業帶來較為充足的人口支撐。

　　目前，洛陽市土地供求放緩，城市中心資源緊張，土地價格走高。其中，洛龍區供地極少，且區域發展成熟，西工、澗西區基本無地可供，因此，洛陽市及洛龍區土地資源競爭較為激烈，土地價格持續走高。

　　此外，南陽的土地市場也正在成為業內關注的焦點。

　　3月23日，南陽高新區一宗地經過120輪競拍，被碧桂園以71453萬元的成交價拿下，創南陽土拍總價地王紀錄，折合每畝293萬。隨後，在6月15日的土拍中，建業、金科、昌建、雅居樂、常綠、碧桂園、K2等房企均參與競價，最終競拍169輪後被常綠集團以3.52億元的總價拿下，成交單價601萬/畝，溢價率362%。

　　但與洛陽類似，南陽樓市如今也面臨無地可賣的窘境。

　　據了解，南陽共有300平方公里的中心城區控制區，165平方公里的規劃區，中心城區凈地十分稀缺。11月21日，開閘放量的南陽再次土拍，經過176輪競拍，金科地産以39150萬元競得其中一宗地，再次彰顯南陽持續走高的土地價值。

　　“房地産市場的三個決定性的基本要素：土地、人口、貨幣在鄭州和其他省轄市呈現出較突出的非匹配狀態。”河南財經政法大學房地産經營管理系主任曹飛認為，鄭州作為人口和産業中心極，其對市場的影響遠超短期的棚改貨幣化政策，政府供地層面上要大力推行“人地掛鉤”政策，房地産市場調整上注重因城施策，促進人口、資本和土地在空間上尤其是在核心城市有效集聚，促進房地産市場健康平穩發展。（記者 孫煊哲 實習生 馮子雍 文 白周峰 圖）