午後的成都，東郊記憶的糖炒栗子攤位前排著隊，紅磚墻下坐滿打卡族；鹽市口COSMO的數字藝術展光影流動，觀展人潮順著動線涌進潮牌店；興隆湖畔的天府錦隆心，草坪上寵物撒歡，騎行道上身影追逐。

　　這些消費熱門地，曾經是低效閒置的商業空間。他們從“沉睡資産”變身為“消費新引擎”，其秘訣何在？

　　市民在成都東郊記憶商圈遊覽。記者 劉坤攝

　　低門檻+流水分成

　　“我從小在東郊長大，這兒曾是紅光電子管廠，後來廠子停了，荒過好長一段時間，改造成東郊記憶後才又熱鬧起來。”家住附近的成都人林穎告訴記者，東郊記憶外形上保留了紅磚墻、舊車間的工業肌理，經營上則將傳統招租模式，改為“低門檻+流水分成”風險共擔，這裡從年虧損2000萬元的閒置廠區，變身年迎客1800萬人次的潮流地標。

　　“盤活的核心不在拆舊建新，而要找到匹配空間氣質的內容和客群。”東郊記憶運營負責人馬建強説。

　　為貼近消費新需求，成都COSMO拆掉傳統格子鋪，將商業與體驗空間比例調整為4：6，推出快閃、寄售等輕量化合作模式，從空置率超50%的老舊商場，變成聚集150余個潮流首店的青年引力場。

　　在這些成功範例的帶動下，大量存量商業空間正積極尋求轉型。在2026四川零售業創新發展項目合作會上，四川省集中釋放247個存量商業空間合作需求，僅成都就有89個，多位於核心商圈或成熟片區。四川省商務廳副廳長劉建成介紹，清單覆蓋場景化改造、數字化賦能等五大方向，鼓勵整體租賃、委託運營、合資合作等多元模式參與改造，打通載體、品牌、運營方的供需通道。目前四川省已有成都、綿陽、自貢、南充4城入選全國零售業創新提升試點，6項經驗入選全國典型案例。

　　記者注意到，當下的場景提升已不再是大拆大建，而替代以“存量優化、增量創新”。今年7月，商務部等9部門印發《關於加快零售業創新發展的意見》，指出存量增量協同優化、改造創新場景、推動業態融合、探索模式轉型等方向，特別在加強用地保障上，優先改造權屬清晰的閒置商業設施，鼓勵國有企業按市場化方式盤活商業設施；隨後發佈的《城市商業提質行動方案》進一步提出“一店一策”推進存量改造，為全國存量商業空間轉型指明方向。

　　四川省也出臺零售業創新發展行動計劃，推進標誌性商圈“三級百圈”建設，今年將培育40個“蜀裏安逸”消費新場景，對新設各級首店、離境退稅網點給予專項激勵。截至2026年8月，全省離境退稅商店達960家，今年上半年成都離境退稅業務量同比增長377%。

　　存量商業空間的調整機遇已然來臨。

　　機遇與挑戰並存

　　機遇與挑戰並存，存量商業空間盤活的整體壓力依然較大。

　　中國商業聯合會副會長吳傳鯤指出，全國TOP30城市商業空間存量佔全國總量的52%，規模持續擴大的同時，低效閒置問題突出。據部分商業地産研究機構分析，部分二線城市核心商圈空置率不容樂觀，特別是一些老舊商場、閒置廠區、社區商業長期處於沉睡狀態。

　　難點首先是改造成本高、週期長，商戶騰退難、改造投入大，很多主體難以承受長期投入。成都COSMO品牌發展總監巫天晴坦言，項目改造歷時三年，閉館期沒有收益，還要承擔商戶賠償，各方壓力很大。

　　其次是區域分化明顯，成都等核心城市的標杆模式難以直接複製到市州縣域。記者了解到，一些市州的存量改造仍停留在外立面翻新、更換品牌的淺層層面，“刷墻式改造”沒有觸及商業模式內核，難以形成長期活力。

　　更核心的困境是思維轉型難。“很多改造本質是換湯不換藥。”天府錦隆心項目負責人田維龍分析，傳統商業的核心邏輯是“賣空間收租金”，但在當下，消費者的核心訴求是體驗、是內容，多數傳統運營商仍困在“房東思維”裏，內容運營、資源整合能力不足，容易形成“翻新仍閒置”的無效投資。

　　“現在很多地方跟風做策展、做潮流場景，同質化很嚴重。”在巫天晴看來，存量空間盤活沒有萬能模板，脫離了當地的文化土壤和消費特性，照搬模式很容易“水土不服”。

　　期待更多存量挖潛

　　多位業內人士告訴記者，存量商業空間的煥新，突破口在於商業邏輯的重構，而非簡單的空間翻新。

　　無論是東郊記憶的流水分成模式，還是COSMO的快閃、寄售等輕量化合作，都是運營方主動擔起前期風險，給創意和品牌留出生長空間，最終實現雙向共贏。受訪專家和業內人士認為，其重點是跳出“房東思維”，要真正做到風險共擔、利益共享。

　　其次要找準自身生態定位，拒絕盲目跟風。“不用總想著複製別人的成功，先研究清楚自己的市場優勢和客群。”巫天晴表示，每個城市、每個項目都有自身的特性，結合當地文化、匹配目標客群的精準定位，比照搬網紅模式更有生命力。

　　更長遠來看，還需要政策層面持續細化、協同發力。多位從業者建議，希望政府進一步在改造審批、業態創新、首店扶持、要素保障、整體宣發、客源導入等方面給予支持，降低經營主體的改造成本與風險，鼓勵探索更多創新模式。

　　告別粗放式的大拆大建，轉向精細化的存量挖潛，是零售業高品質發展的必經之路。存量商業空間的盤活，並非單靠換個“臉面”就能一蹴而就，它需要一場模式重構、內容創新、細節協同的深層系統性變革。期待更多閒置商業空間跳出“簡單翻新”誤區，不斷走進當下消費者的真需求，激活自身在消費者心目中的價值，持續釋放業態更新的活力。