投資總額超5萬億元 旅遊綜合體投資結構性過熱存隱憂

　　來自國家旅遊局的最新數據顯示，目前我國企業對旅遊綜合體的投資熱情正在進一步高漲。港中旅、華僑城、恒大、萬達等大型旅遊企業和知名房地産企業已嘗試性地在國內做了一些綜合體項目。

　　萬達文化旅遊城、恒大海花島、長白山國際旅遊度假區……這些遊客們耳熟能詳的名字其實都有一個共同的身份——旅遊綜合體。來自國家旅遊局的最新數據顯示，目前我國企業對旅遊綜合體的投資熱情正在進一步高漲。

　　11月2日，國家旅遊局發佈的數據顯示，目前我國在建旅遊綜合體項目已達2027個，預計總投資將突破5萬億元。作為近幾年旅遊産業發展中的新業態，旅遊綜合體為何會廣受青睞?投資狂飆猛進背後又暗藏哪些隱憂?

　　投資額創新高

　　國家旅遊局規劃財務司11月2日發佈的最新數據顯示，據全國旅遊項目管理系統統計顯示，目前我國在建旅遊綜合體項目2027個，佔全部在建旅遊項目數量的19.2%，預計總投資52235.7億元，已完成投資12253.2億元，佔全部旅遊投資的38.8%。國家旅遊局相關工作人員進一步透露，投資額在100億元以上的大型旅遊綜合體項目131個，已完成投資3529.3億元，投資額在200億元以上的大型旅遊綜合體項目45個，已完成投資1492.6億元。

　　業內人士分析説，作為近幾年旅遊産業發展中的新業態，旅遊綜合體是以一定的旅遊資源和土地資源為基礎，將旅遊功能、文化功能、體育功能、商務功能、社區功能等進行有機結合的旅遊産業聚集區。繼“旅遊+地産”的模式之後，旅遊綜合體成為旅遊業和房地産業的又一個新名詞，得到了大量旅遊企業的和房地産企業的高度關注，成為時下的投資熱點。

　　在國家旅遊局看來，目前我國的旅遊綜合體具有四大特徵，第一是集餐飲、住宿、健身和娛樂等多種功能為一體的綜合體，如華僑城、萬達樂園、華南城等旅遊綜合體已成地方旅遊消費活躍程度的“風向標”和“晴雨錶”;其次，旅遊綜合體形成了以旅遊為核心的文化、生態、健康、鄉村、商務等諸多業態的有機整合，具有多樣性;第三，項目具有集聚的特點，如總投資63億元的唐山灣環渤海旅遊度假娛樂綜合體項目，就建有自駕車與房車宿營地、兒童夢幻歡樂堡、奧特萊斯購物小鎮、免稅購物中心、集裝箱海鮮市場等多種功能的項目;第四是創意，如總投資20億元的華誼兄弟電影世界旅遊綜合體項目，是全國第一座以電影IP引擎為主軸的主題遊樂園，創新設立了包含影視表演、電影實景娛樂、原創電影文化展示等內容。

　　多家企業佈局

　　記者在採訪中發現，目前我國旅遊綜合體開發的區域集中性特徵十分明顯。根據克而瑞地産的資料顯示，旅遊綜合體項目從區域分佈來看，目前主要集中在自然資源較好的區域，海南島、環渤海和山湖資源突出的長三角、雲南以及川渝地區等區域。

　　在投資主體方面，港中旅、華僑城、恒大、萬達等大型旅遊企業和知名房地産企業已嘗試性地在國內做了一些綜合體項目。恒大目前是旅遊綜合體開發大投資、大體量的代表之一。據記者了解。目前恒大的文化旅遊綜合體已在廣東、重慶等全國多個省市佈局20余處，2015年更是斥鉅資投建海南海花島。

　　據恒大地産集團海南公司總經理李四泉介紹，恒大地産集團已先後在海南建設13個大型項目，包括民生地産、高端醫療、旅遊綜合體，投資額近450億元。其中作為海南省重點項目的儋州海花島旅遊綜合體項目，2016年新建項目累計投資額將近88億元，開盤項目至今累計投資額達12億元，總計約100億元。

　　恒大集團主管行銷的副總裁何妙玲在接受中國商報記者採訪時表示，文化旅遊是公認的産業藍海，加之海南環島高鐵開通、周邊旅遊配套日益完善等多項利好，海花島具有巨大的文化旅遊價值，旅遊度假産品未來升值空間巨大。

　　中國房地産業協會商業和旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲也告訴中國商報記者，從宏觀環境來看，旅遊産業的發展、國家連續出臺的有關休閒旅遊文化産業的扶持政策利好、第三産業的發展等都是促使旅遊綜合體投資火熱的因素。“旅遊綜合體是複合發展的産品，有廣闊的市場。”

　　此外，中國旅遊研究院副研究員楊彥鋒表示，從企業的層面來看，隨旅遊消費等第三産業的迅速崛起，增長潛力很大，第二産業尤其是地産行業在出現階段性過熱後，需要進行結構調整和轉移。而從第二産業成長起來的企業往往資金量巨大，所以萬達、恒大等公司投資重資産、大體量的旅遊項目是很正常的。

　　“這些大企業的轉型需求間接促進了旅遊綜合體投資的火熱。目前商品房過剩，而商用、娛樂、旅遊的類型地産項目還有比較大的增長空間，並且旅遊地産項目拿地成本相對來説較低，這些企業才選擇將資金投到旅遊産業，造成現在火熱的狀態。”楊彥鋒告訴中國商報記者。

　　拉動經濟明顯

　　投資旅遊綜合體也給投資企業帶來了高額回報。根據公開資料顯示，恒大海口文化旅遊城開盤，就實現了單日銷售2260套、成交金額22.3億元的好成績。2015年12月，中國海南海花島首期開盤勁銷122億元，一舉創下開盤銷售金額、開盤銷售面積、認籌到訪人數三大世界紀錄。恒大2015年的年報數據顯示，該公司2015年全年累計實現合約銷售額2013.4億元，其中海花島項目就佔了近6%。

　　萬達集團在轉型之路走得也頗為順利。萬達集團半年報顯示，上半年萬達集團收入1199.3億元，其中，旅遊控股公司上半年收入60.3億元，完成上半年計劃的106.8%，同比增長32.6%，受益於旅遊等板塊的發力，上半年萬達文化集團收入佔萬達集團總收入比重攀至24.2%。

　　除了促進企業自身的業績增長和業務轉型，旅遊綜合體對於景區當地的就業增長和旅遊業發展亦有影響。2015年，南京中寧投資集團有限公司投資30億元在南京湯山旅遊度假區興建野生動物樂園。據相關工作人員介紹，該綜合體項目直接帶動就業逾1600人，對完善湯山旅遊功能業態、提升湯山旅遊人氣和知名度也具有巨大的促進作用。

　　兩大問題尚需解決

　　雖然旅遊綜合體的投資對企業和當地政府都是利好，但是從目前來看，旅遊綜合體還有一些問題需要解決。

　　一個顯著的問題是，雖然旅遊綜合體的發展正處於快速發展期，但目前很多開發商仍是用傳統的房地産開發模式在做旅遊綜合體。對此，國務院發展研究中心研究員劉鋒在接受中國商報記者採訪時表示，要更好地提升前期策劃規劃的創意力，提升綜合的服務能力，也要促進多産業的融合發展和多專業的人才配置，從而來轉變過去的賣地賣房模式，真正地轉變為賣優質生活方式。

　　與此同時，旅遊綜合體還出現了投資結構性過熱的問題。“旅遊綜合體的投資應該是結構性的過熱，優質的産品受到市場的歡迎，低端無特色的顯然是過熱和多餘的。”蔡雲坦言，“企業在投資前應該研究供給側的問題，把握市場，才能取勝。以旅遊休閒為導向，集餐飲、住宿、健身和娛樂等多種功能為一體的綜合體，仍是未來的發展方向。”

　　前瞻網資深産業研究員、分析師孫海紅也認為，從目前國內旅遊綜合體項目的開發情況來看，“缺乏核心吸引物”、“同質化開發嚴重”成為制約行業發展的難點。“在大力投資旅遊綜合體項目時，不應盲目開發，必須要實現突破創新，需要在商業模式的設計，主體概念的創新以及在此基礎上的産品策劃與設計的創新上下工夫，打造出極具市場吸引力的産品。”(本報記者祖爽)