2017年房地産市場主唱穩字歌

　　公開信息顯示，今年春節期間，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，大多下跌至個位數，為近三年同期的最低值，與此同時房價也紛紛回落。

　　而2016年12月舉行的中央經濟工作會議，為2017年樓市定下了“平穩健康發展”的主基調，同時提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，並強調運用金融、土地、財稅、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

　　“清淡”開局，加上“調控”強音，業內預測，今年房地産市場或將主唱“穩”字歌。

　　調控長效機制加快落地

　　中央經濟工作會議指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。與此同時，會議提出要加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

　　戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏認為，長效機制意味著房地産市場發展不能只靠一時的應急政策，關鍵要完善制度建設，並處理好住房消費和投資、房地産和經濟增長、存量房和增量房之間的關係。

　　方正證券房地産行業首席分析師夏磊表示，穩房價其實就是穩民心。當前政策騰挪空間已越來越小，只有構建房地産健康發展長效機制、構建“階梯形”消費預期才能實現房地産行業的平穩健康發展。

　　夏磊指出，面對區域分化的市場，作為宏觀調控的主體，中央政府應將更多的行政調控責任交給地方政府，使其根據自身特點“因城施策”。並在土地、稅收等關鍵要素方面，應讓地方政府承擔主體責任。同時，積極適應城鎮化發展趨勢，全面推行“人地掛鉤”，增加人口迅速增長城市的土地供給彈性。另一方面，還應積極推行房地産稅改革。具體來看，對各環節稅收進行調整，減少交易環節稅費、支持居民置換和房産流通；增加保有環節稅費，調節財富分配不公。通過簡並稅種、優化稅收結構，為房地産稅替代土地出讓收入創造條件。同時，應開展空置房房産稅試點，減少社會資源的浪費，引導購房預期，避免住房成為炒作的工具。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉則提到，建立樓市基礎性制度和長效機制是重點之一，比如推進不動産登記制度、推動房地産稅立法。未來建立不動産統一登記制度，加快房地産稅立法並適時推進改革，對於當前房地産市場來講，也就意味著今後最有可能直接推進的就是房地産稅，而不是此前已經在上海、重慶試點的房産稅。今後一攬子關於房地産稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施。

　　房地産稅或加快推進

　　2017年1月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於創新政府配置資源方式的指導意見》，文中提及支持各地在房地産稅等方面探索創新，而在此前的中央經濟工作會議中促進房地産市場平穩健康發展便是焦點，從刺激房地産到建立長效機制是否意味著2017年房地産稅將會加快推進？

　　全國政協委員、政協經濟委員會委員、新供給經濟學研究院首任院長、首席經濟學家賈康日前在接受媒體採訪時指出，房地産稅在2016年兩會時已歸入全國人大的一類立法項目，但後來沒有看到具體推進。按照一般程式，在法律草案正式宣佈進入一審後，需要徵求社會意見，可以預想各方面的不同意見會引出觀點碰撞，推進到二審、三審過程中會有非常激烈的爭議。但這將是個陽光化的“稅收法定”過程，既然改革的大方向明確，又時不我待，其個人認為應該按照十一屆三中全會重要指導精神“加快”走完立法過程，然後在國內各個城市，可依照各自情況，先從“火”的城市開始陸續依法執行。

　　全國人大財經委副主任郝如玉則稱，十八屆三中全會提出了加快房地産稅的立法步伐和促進環保稅的費改稅內容，2016年全國人大安排了環保的費改稅，但是房地産稅方案還在起草。郝如玉表示，房地産稅迄今已經試點徵收了5年多，但是操作難度很大，有的地區稅收成本甚至和稅收收入相當，一個地區徵收房地産稅，也使得人才向周邊地區轉移。

　　那麼，房地産稅在2017年是否會破局？按照北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文的説法，本屆人大任期到2017年底，因此，預計房地産稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。

　　樓市或將整體趨穩

　　中原地産研究中心統計數據顯示，截至2016年12月29日，全國住宅類土地單城市出讓額排名前50的城市合計出讓住宅用地20841億，比2015年同期上漲幅度達到了48.4%。伴隨著中國城鎮化進程加速，核心城市房價不斷升高，而這些城市在人口、教育、醫療條件的優勢使得人口不斷流入。

　　“一線城市的存銷比總體較小，這和此類城市庫存規模明顯不足的態勢是有關的。二線城市存銷比回落的速度較快，這和二線城市2016年房地産市場交易持續向好的態勢有關；其中，具有代表性的‘四小龍’城市即南京、蘇州、合肥和廈門更是出現了存銷比低於6個月的緊張狀態。”易居智庫研究總監嚴躍進説。

　　“當下市場在連續重磅政策的影響下，開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。整體看，市場的過熱成交將會明顯被抑制，短期部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調，市場未來的調整期將維持6～9個月。這一輪市場的調整幅度要看信貸收緊的尺度。”中原地産首席分析師張大偉指出。

　　而春節假期成交萎縮是今年房地産市場開局“遇冷”的典型寫照。深圳市規劃和國土資源委員會公佈的數據顯示，１月，深圳市一手住宅成交量下滑明顯，共成交1652套，環比下降23.6％。今年春節期間，南京市住宅認購量共31套，成交量為1套。認購量與去年春節假期的52套相比，下跌近四成。上海新建商品住宅成交994平方米，比猴年春節期間減少71.1％，是2011年以來成交量最低的。

　　調控的聲音不斷發出。北京、上海、深圳等一線城市中，北京市副市長陳剛表示，2017年北京市樓市調控目標是保持平穩健康發展，房價環比不增長；上海市政府工作報告強調，2017年將加強房地産市場調控，嚴格執行調控政策，促進房地産市場平穩健康發展；深圳市則堅持綜合運用金融、土地、投資等手段，有效降低高房價對實體經濟的“擠壓”影響。

　　一線周邊城市受追捧

　　業內認為，2017年，北上廣深限購政策鬆動的可能性不大，“堰塞湖水位”值得警惕。2016年12月27日，北京市相關領導就房價罕見表態：“房價已經過高，積累了風險，而且增加了社會焦慮，也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。”對一線城市而言，控房價已經成了一項政治任務，穩定第一，“堰塞湖水位”會穩定在高位，形成僵持狀態。

　　但“堰塞湖效應”始終是懸在頭上的達摩克裏斯之劍，甚至任志強預言，下一輪的暴漲會來得更猛。何以解憂？唯有導流。流向何方？只能是堰塞湖周邊的價值洼地。在中央經濟工作會議召開前，萬科總裁鬱亮接受採訪時，為解圍北上深高房價提出一計：借助軌道交通，加快建設既有産業功能又有居住功能、既宜居又宜業的衛星城和城市群，從而疏散核心城區人口，併為大量新市民家庭提供符合其收入水準的購房定居機會。”

　　鬱亮的主意，與中央經濟工作會議公告提出的“把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通”可謂異曲同工，北上深周邊城市將來有望迎來一波波政策紅利。

　　2017年，北上廣深的周邊城市或許會涌現出強勁的黑馬，北京、天津周邊有保定、廊坊、唐山、張家口、承德、秦皇島，上海周邊有南通、蘇州、常州、無錫、嘉興、湖州，廣深周邊有珠海、惠州、東莞、佛山、中山。近水樓臺先得月，這些城市本身的經濟亦不乏亮點，2017年很有可能會成為資本的下一步獵物。

　　特色小鎮或成下一個熱點

　　2016年下半年，特色小鎮成為風口。來自住建部、發改委、財政部的多份文件給特色小鎮政策層面帶來了支持。2016年7月，多部門聯合發佈通知提出在2020年前，培育1000個各具特色、富有活力的特色小鎮。

　　一時間，多地政府開始著手投資建設各類特色小鎮，而一些傳統的房地産企業也看到了特色小鎮建設的紅利。

　　在國務院發佈的《全國國土規劃綱要（2016-2030）》中就明確，重點發展區位優越、潛力較大、充滿魅力的小城鎮，促進縣域經濟發展，發揮連接城鄉的紐帶作用，培育具有農産品加工、商貿物流等專業特色的小城鎮。

　　不過有一個明顯的現象就是自2016年7月國家層面提出加快構建特色小鎮以來，各地正通過給補貼、給獎勵、花重金等方式趕著投資建設各類特色小鎮。而一些房企則通過與政府合作等模式參與到特色小鎮的建設中。

　　在發改委一些政府官員看來，特色小鎮確實是未來倡導的一種理念及方向，但他們的初衷更多的是希望通過規劃來引入産業進而培育營造，而不是急於帶上“特色小鎮”的帽子。

　　中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵則指出，只有將特色小鎮做起來發展到一定的規模，形成産業集聚、人才引進後，房地産開發商才可以建造住宅作為配套服務，否則又是走了傳統城市發展的老路。