內外兼修 抱團取暖 房企發展開闢新路徑

　　近日，東原集團與新田集團聯合拿下洞林湖地塊，建立戰略合作關係，成為人們熱議的話題。事實上，在當前的市場環境中，房企之間由競爭關係轉為抱團合作已屢見不鮮。合作中，有近幾年新進入鄭州的外來品牌房企，通過合作加強在鄭州市場的影響力；也有已在鄭州深耕多年的外來知名房企，為了獲取更多資源選擇了聯合開發。河南本土房企建業、新田，外來房企萬科、碧桂園、融創等都是這之中的典型代表。業內人士認為，房地産市場進入下半場，房企間聯合拿地、合作開發已經成為新常態。

　　本土房企 合作開發漸成常態

　　11月29日，鄭州本土實力企業新田集團與社區運營排頭兵東原集團聯手，以8100萬元的成交總價聯合拿下洞林湖滎政儲148#、151#地塊。雙方將形成更廣泛的戰略合作關係。在兩大品牌的強強聯合中，東原將社區運營、物業管理等優質資源融入其中，並拿出特色鮮明的四大社區子品牌——童夢童享、友鄰友趣、樂享樂配、優度優家；新田則拿出錘鍊20餘年的經營理念：“雙線戰略”，打造以城市綜合體為主的“都市商圈”和以新型城鎮化運營為主的“田園新城”，充分發揮本土開發商在土地熟悉度及區域認知度上的優勢。雙方通過資源整合，利用平臺及品牌優勢，齊力推動區域及城市向上向前發展。

　　事實上，這已不是新田集團首次擁抱外來房企。近年來，新田集團以自身為平臺，不斷引進各方優勢資源，先後與恒大、碧桂園、雅高、首創、綠地、北控等優秀企業達成戰略合作。今年8月，新田又與遠洋集團、萬科集團合作簽約。其全方位的合作體現在地産、商業、健康、文旅等多個層面，不斷打造“新田+”的更多可能性。“新田集團未來將進一步加大與社會優勢資源的合作力度，做精做強平臺，強強聯合，彼此賦能，從城市運營的視野，以‘美好生活供應商’的角色定位，不斷輸出更優質的産品和生活服務。”新田集團相關負責人表示。

　　在河南本土房企之中，另一個熱衷於戰略合作的企業是建業。但與新田偏好與外來品牌房企牽手不同，建業志在實現省、市、縣、鎮、村“五級市場聯動”，並啟動“3+1”輕資産戰略，著眼于與地方小開發商的合作。“3”即輸出品牌、管理和服務，“1”則為輸出資本，其本質就是代建模式，但建業地産是少有的在此業務上取得快速發展的企業之一。

　　今年10月，建業地産發佈公告，其全資附屬公司河南中原建業城市發展有限公司分別與鹿邑縣迎賓置業有限公司、漯河市一佰年置業有限公司、項城市森林半島置業有限公司、項城市建城置業有限公司訂立房地産項目委託管理合同，計劃建築總面積55.84萬平方米。而這已是建業集團輕資産戰略的第104至107個項目，這些項目逐漸成為建業地産新的業績支撐。從“房地産開發商”到“新型生活方式服務商”、從“讓河南人都住上好房子”到“讓河南人都過上好生活”，建業的美好願望正在輕資産品牌輸出的路途中步步實現。

　　外來企業 巧妙借力實現品牌落地

　　新田和建業是河南本土企業中善於尋求合作兩種不同路徑的代表。而外來企業之中，萬科與融創是注重合作的佼佼者。

　　自2012年萬科落地河南之時，便選擇了與河南本土房企美景集團合作。根據雙方的合作計劃，萬科和美景合資成立了鄭州萬科美景有限公司。而今，萬科美景龍堂、萬科美景世玠、萬科美景魅力之城……萬科在鄭州開發的多個優秀項目都有美景的身影，萬科與美景的“聯姻”成為業內一段佳話。

　　而後，萬科又陸續與百榮、長基、民安等企業合作。萬科與長基合作于雁鳴湖的項目。有業內人士告訴記者：“品牌房企對區域運營的重要性顯而易見。好的區域碰到好的開發商，才能擦出更多的火花，做好配套和産品，挖掘更多的價值。雁鳴湖區域迎來萬科，對這個區域來説也是好事。”而萬科與民安的合作則更為廣泛，從萬科民安西上到萬科民安雲城再到萬科民安三度湖山……“萬科的品牌能力，精裝修品質，溢價能力都會讓項目增色不少。”業內人士評價道，“對於民安來説，與萬科合作基本為銷售上了個保險。”

　　2016年，初入鄭州的融創走上了與萬科相似卻又不盡相同的道路。2016年2月，融創中國與鄭州美盛房地産開發有限公司達成合作協議，融創中國控股有限公司全資附屬公司天津融創奧城以7.54億元收購鄭州美盛房地産開發有限公司持有的中牟美盛置業有限公司70%股權和債權。同時，天津融創奧城將持有中牟美盛負責開發的鄭州市鄭東新區白沙地塊——融創美盛·象湖壹號。

　　快、準、猛是融創進駐鄭州的顯著特徵，拿地、合作，迅雷不及掩耳。縱觀融創在鄭州的許多項目，融創瀚海大河宸院、融創金林金水府、融創城開瓏府、融創城開中原宸院、融創中永中原大觀……合作的身影無處不在。

　　近年來，與本土房企的合作已成為許多外來房企進駐鄭州的“敲門磚”，或是穩定鄭州市場局面的“楔子”。除了萬科和融創，旭輝牽手正榮開發旭輝正榮首府、榮盛牽手祝福開發榮盛祝福花語水岸、福晟牽手謙祥開發福晟謙祥錢隆城……近年來，房企間的默契合作不勝枚舉。

　　大勢所趨 強強聯合有助優勢互補

　　在人們的印象中，房企之間的激烈競爭司空見慣。是什麼讓它們走到一起，抱團發展？

　　“這緣于開發商通過抱團以降低單獨開發的風險。”某房地産研究人士告訴記者，“地産市場進入下半場後，選擇合作可用更少的錢撬動更大規模，降低開發風險。此外，房企間原本就是競爭關係，在有些房企越來越強勢的同時，必然也有些房企變得弱勢了。它們只有通過合作，才能把項目開發得更好。現在地塊的商辦比例比較高，而很多房企只擅長住宅開發，對於開發和運營商業一竅不懂，通過引入擅長開發商業的房企，優勢互補，有利於擴大産品競爭力。”

　　在易居房地産研究院總監嚴躍進看來，由於房企的戰略城市幾乎一致，很多企業要獨立拿下土地會更加困難，而在後續開發階段也會有更多挑戰，如果房企開始進行合作則可以更好地分散風險，並可以進行資源整合。

　　觀察中記者發現，標杆房企作為優勢方，一般會通過輸出品牌和管理，在收益分配上獲得相應補償，提升資産回報率。對於標杆房企而言，合作開發的好處是顯而易見的：降低開發風險，尤其是高地價大體量的項目，通過合作開發可以降低土地、融資、行銷、採購等成本，而與當地本土企業的合作還可加深對本土市場的了解，更容易打開市場局面。例如萬科這幾年開發的很多項目大多是小股操盤模式，在合作對象選擇過程中，萬科優先考慮和有優質土地的房企合作，並要求由萬科操盤。在這過程中，萬科通過輸出品牌和管理，只需要投入少量的資金就可以拿到優質的土地和項目的高額利潤，以較小的代價迅速做大規模，將財務杠桿用到極致。而去年正式步入千億俱樂部的旭輝近兩年的飛速發展也得益於靈活開放的合作策略。

　　對於中小企業來説，與比自己規模大、實力強、有品牌影響力的大型房企合作，不但可以提升項目收益，獲得更好的生存空間，也能在與標杆房企的合作中學習到更多經驗，不斷提升自己。我市一家本土房企相關負責人表示，有些房企由於內部機制、架構的原因，處於被動的狀態，很難在競爭激烈的土拍市場單獨拿地。於是，向其他操盤能力比較成熟的房企尋求合作項目，成為了一種規避風險的新方式。“聯合開發，能夠最大化地利用相互之間的優勢、有效地降低拿地成本、緩解資金壓力、實現開發項目規模化，以此來達到佔領市場優勢的目的。這種模式對於企業轉型和健康發展是十分有利的，也是目前房地産市場發展的主流。”

　　“在地産市場進入買方時代後，傳統的、單一的住宅或商業都已經難以滿足客戶的需求，不同開發商之間資源共享、優勢互補已是當下樓市不可逆轉的新常態。”剛剛與新田建立戰略合作關係的東原地産相關負責人表示，“對於東原、新田這樣在專業上各有側重並且都實力雄厚的開發商來説，合作是一次難得的機緣，是優秀企業聯合起來應對市場變化的共識，也是更具互補性、協同性的前瞻動作。”（記者 龍雨晴）