河南省住建廳出新規：交付15日前 物業要進行承接查驗

　　原標題：河南省住建廳出新規：交付15日前，物業要進行承接查驗，應邀請業主代表參加

　　大河報·大河客戶端記者孫煊哲陳振興 “我們小區沒有消防部門的驗收開發商就交房了，現在消防隱患很大，如何解決是個棘手問題。”家住鄭州東區福澤門小區的業主范先生向本報反映，小區消防問題遺留至今的原因之一就是之前沒有做好承接查驗。類似福澤門小區的案例還有很多，一些開發商把有缺陷的房屋交付給物業和業主，後期出問題跟物業推諉扯皮。不過，今後小區帶病交付的現象將成為過去。

　　《辦法》出臺

　　4月22日記者獲悉，近日河南省住建廳印發了《河南省物業承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》），明確了建設單位、物業服務企業和業主在物業承接查驗活動中的權利義務，將對減少開發建設遺留問題，降低物業管理服務風險，化解物業管理矛盾糾紛，維護業主合法權益起到重要現實意義。

　　2018年1月1日，河南省正式施行《河南省物業管理條例》，對於推動物業管理規範化、法治化、專業化發展發揮了重要作用。

　　省住建廳相關負責人介紹，在參與《河南省物業管理條例》修訂調研過程中及日常監管活動中，省住建廳梳理了物業服務行業發展中存在的問題，其中前期開發建設遺留問題是引發業主與物業服務企業矛盾糾紛，造成建設單位、專業經營單位（水、電、氣、暖、通信等）、電梯維護保養單位等權責不清，影響後續物業服務管理效果、阻礙物業服務行業健康發展的一項重要因素。

　　為了維護業主共同利益和物業管理市場秩序，省住建廳出臺了該《辦法》，明確了建設單位、物業服務企業和業主在物業承接查驗活動中權利義務，減少開發建設遺留問題，降低物業管理服務風險，化解物業管理矛盾糾紛，營造行業良好法治發展環境，推動行業長期可持續發展。

　　《辦法》共四十六條，明確了物業承接查驗應當遵循的原則、承接查驗要求、具備條件、查驗流程、查驗方法、查驗備案、查驗協議簽訂及違約責任等內容。

　　小區交付15日前要進行承接查驗

　　《辦法》規定，建設單位按照國家有關規定和商品房買賣合同約定，向物業服務企業移交權屬明確、資料完整、品質合格、功能完備、配套齊全的物業，並在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。同時，物業承接查驗活動業主享有知情權和監督權。建設單位應當邀請物業項目所在地縣（市、區）物業管理行政主管部門工作人員、業主代表參加物業承接查驗，見證承接查驗活動。

　　為了防止後期互相推諉扯皮，《辦法》要求，在進行現場查驗時，建設單位應委派專業人員參與，與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，協議要對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

　　對於現場查驗中發現的物業共用部位、共用設施設備的數量和品質不符合約定或者規定的問題，要進行整改解決並組織物業服務企業復驗。

　　現場查驗完畢在辦理物業交接手續後，建設單位向物業服務企業移交物業管理用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

　　物業交接後，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題或者發現隱蔽工程品質問題影響房屋結構安全和正常使用的，要依法承擔相應的責任（修復、賠償、更換、停止侵害、支付違約金或刑事責任等）。

　　未經查驗的小區動用維修資金將受到影響

　　在進行承接查驗時，物業公司有哪些工作？《辦法》明確，物業服務企業要重點查驗物業共用部位、共用設施設備的出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件以及配置標準、外觀品質和使用功能。對於現場查驗和交接工作，要形成書面記錄，並列明查驗時間、項目名稱、查驗範圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，且由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員共同簽字確認。對於現場查驗中發現的問題，物業服務企業要書面通知建設單位。

　　自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規範確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　物業服務企業因管理服務不當、擅自承接未經查驗或者承接不符合條件的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，承擔相應的責任（修復、賠償、更換、停止侵害或刑事責任等）。因維護物業共用部位、共用設施設備缺陷已使用維修資金的，應當予以返還。“也就是説，沒有經過承接查驗的小區，物業後期想用維修資金將會受到限制和影響。”上述省住建廳相關負責人説。

　　此外，《辦法》還要求物業服務企業在完成物業承接查驗備案後5日內，建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況在物業管理區域內顯著位置公示。物業承接查驗檔案屬於全體業主所有，業主有權免費查詢。

　　開發商、物業公司未履行承接查驗將被通報

　　整個承接查驗工作由哪些部門來指導、監督？《辦法》明確，省住建廳負責全省物業承接查驗活動的指導和監督工作，省轄市物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動指導和監督工作，縣（市、區）物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的具體管理和備案工作。

　　物業管理行政主管部門工作人員未按照有關規定履行監督管理職責的，由其所在單位或有關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　開發商和物業不想進行承接查驗該咋辦？《辦法》明確，建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。

　　建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地産開發行政主管部門和物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，並予以通報。