西安房管局頒細則:人防車位可合法買賣抵押

　　6月25日，西安市政府發佈關於化解房地産庫存促進房地産市場健康發展的若干意見(簡稱“意見”);7月26日，西安市住房保障和房屋管理局又頒布了《關於貫徹落實<西安市人民政府化解房地産庫存促進房地産市場健康發展的若干意見>的實施細則》。

　　意見確認投資人可取得人防工程的所有權。那麼，人防車位是否可以買賣，該如何登記，又應注意哪些問題，記者採訪了陜西稼軒律師事務所律師張小建，聽聽長期從事金融投資、房地産領域的專業律師如何解讀。

　　人防車位可進行産權登記

　　張小建認為，實施細則不僅是對意見的細化，還包含了對陷入困境的西安房地産市場的幾個重磅利好政策。

　　意見第五條規定，“房地産項目配建的地下人防工程，在保障日常維護管理、不影響戰時使用效能的前提下，投資人可以取得人防工程的所有權並進行登記，收益歸投資人”，張小建認為，這是在人防法基礎上首次確定了“人防工程的所有權歸投資人”這一重要權利確認原則，對開發商和購房人而言含有大量利好。人防工程辦理首次確權時與項目主體一併確權到開發單位名下，這表示人防工程作為開發商擁有所有權的財産具有完整的佔用、使用、收益、處分權，不再是之前僅僅是有條件使用的權利了。實施細則甚至還明確強調“確權登記後的地下人防工程可以轉讓或抵押“，這對於手中握有大量人防工程的西安房地産開發商而言，無疑是突然增加了很多有效固定資産和抵押財産。

　　項目主體進行過人防車位初始登記後，購買人防車位的業主可以要求將車位産權登記在業主名下，産權用途限定為人防車位，此時業主享有完全的所有權，可以行使轉讓、抵押、處置、收益等權利。

　　人防車位面積分攤單獨測算

　　實施細則規定，“在保障日常維護管理、不影響戰時使用效能的前提下，將房地産項目按規劃配建的地下人防工程車位可納入商品房預售許可或現售備案範圍，並辦理商品房轉移確權”。這一規定明確了人防車位這種以前只能“偷偷摸摸”出售“使用權“或出租20年後許可無償使用的灰色資産將擁有近乎完整(戰時這種小概率事件除外)的權利屬性。

　　實施細則規定，建築物內按規劃要求配建的人防工程，在房産測量時，仍執行國家標準《房産測量規範》。具體為“人防工程在房産測量時，按照特殊房屋單元單獨進行面積測算;人防房屋單元在進行産權劃分時，其公用面積分攤只在人防範圍內進行測算”。該規定意味著規劃的人防車位面積的計算不會影響到整體建築原有的公攤系數，既減少了面積誤差的糾紛，也降低了因政策調整可能給開發商和買受人帶來的稅費增加等不必要的額外支出。

　　購買人防車位注意事項

　　張小建提醒，購買人防車位時，需要通過審查政府相關部門出具的規劃圖紙、預售/現售許可證來確認所購車位的合法性，否則可能面臨車位無法進行網簽備案、無法進行産權登記等風險。

　　其次，購買人要注意車位權屬、産權登記時間、遲延登記違約責任等約定。買受人應注意人防車位銷售合同中是否包含權屬登記要求、權屬登記時間、逾期登記的違約責任等內容，如未包含上述內容將難以保護買受人權利。（記者 寧軍）