“營改增”實施 西安寫字樓市場迎來摩天時代

　　國際在線陜西頻道報道（王夢凡）：8月23日，西安房地産服務商戴德梁行發佈2016年上半年寫字樓市場報告，報告顯示，上半年西安寫字樓供應量65.88萬方，成交量41.54萬方，均價9316元/平米，同比成交量和價格出現小幅上漲。

　　對此，戴德梁行西北區董事總經理巫保民接受採訪談到：“5月1日開始全面實施營改增以來，辦公市場交易活躍度明顯上升，6月底西安市又發佈刺激樓市去庫存的“樓十條”，不論從企業拿地還是在建項目的各項稅費下調，都為房地産建設投資及購買創造最為有利的條件，預計未來西安辦公市場交易量仍將高位運行，品質辦公樓價格穩中有升。”

　　據了解，自年初以來，央行銀監會發佈通知，再次降低首付比例；央行也再次下調存款準備金率；財政部等三部門發文調整房地交易環節契稅、營業稅。截止6月份，四部委、國務院等陸續出臺加強供給側結構改革、鼓勵“租售並舉”的發展意見等，政府政策以“促銷售、去庫存”為主調，直指房地産市場。巫保民表示，上半年最大的政策熱點無疑是“營改增”的正式實施，對於寫字樓市場來説，自5月1日起全面實施的“營改增”帶來了眾多利好。對於寫字樓銷售市場來説，“營改增”把企業新增不動産納入抵扣範圍，降低企業購買寫字樓的成本，改善辦公環境，另一方面鼓勵投資企業購買寫字樓進入租賃市場，加速規範房地産行業整合。對於租賃型寫字樓來説，繳稅情況較為複雜，根據業主類型，主要可以分為兩種情況：一是業主為購置型業主，另一種是開發商自有租賃。對於購置型業主，購置成本及後期的部分運營成本均可作為抵扣，促進大量投資企業進入租賃市場。對於開發商自有開發持有租賃型，由原5%的營業稅改收11%的增值稅，繳稅成本的高低取決於可抵扣進項稅的額度，所以促使開發商在樓宇開發與運營過程中，規範採購及其他第三方合作，盡可能多得取得進項稅抵扣。

　　圖1 2016年上半年西安寫字樓成交分佈情況

　　報告顯示，西安市高新區仍是一枝獨秀，成為全市的成交主力區域。2016年上半年寫字樓供應面積35.33萬平米，佔全市供應面積的一半以上，成交面積也達到16.91萬平米；其次為曲江、經開區和城南區，隨著區域的發展與成熟，成交量較去年均有所提升，有望突破去年全年的成交量。巫保民表示，西安上半年寫字樓租賃市場新入市體量不多，本年度計劃入市的項目多集中推遲在下半年，典型的優質項目有經開區的超高層甲級寫字樓——賽高·企業總部大廈、長安路商務核心區的華僑城·長安國際3#，以及高新區的中鐵·西安中心等。屆時，西安市甲級寫字樓的總存量將達到136萬平米。2016年上半年，西安全市凈吸納量累計值達到41,009平方米，其中高新凈吸納量最高，為14,401平方米。

　　圖2 西安市各區域寫字樓租金情況

　　西安2016年上半年寫字樓租賃的租金出現小幅下滑，環比下跌1.04%，西安市寫字樓租金格局仍存在區域差異，高新區、城南區域寫字樓水準一直處於最高水準，曲江新區、經開區由於近兩年的迅速發展，寫字樓租金水準上漲較快，城東為全市的租賃市場洼地。截止2016年6月底，據戴德梁行寫字樓部數據統計，西安超高層建築規劃共計約60棟，已建成9棟，另有13棟在建。戴德梁行寫字樓部助理董事劉志認為，展望下半年的西安寫字樓市場，預計到2016年底，西安市單一業權的寫字樓存量將達到164萬方，相對比2015年，增長率達到90%以上，市場將需要較長的一段時間來消化這些存量，預計未來西安甲級寫字樓市場仍以去庫存為主，租金仍將穩中看跌。目前單一業權寫字樓中甲級寫字樓的體量僅佔比16%，未來優質的單一業權比例將有所增加，産品品質將提升租金方面的競爭力。