《西安市物業管理條例》明年1月1日起施行

　　11月24日，備受市民關注的《西安市物業管理條例》經省十二屆人大常委會第30次會議審議後表決通過，並將於明年1月1日起施行。物業管理、居民維權、業主大會等一系列困擾業主的問題也將隨著新條例的頒佈施行得到有效解決。

　　業主可成立業主大會選舉業委會進行自治

　　生活中，因為一些物業公司和建設單位的不配合，往往導致小區業主委員會難以成立，給業主維權帶來了一定難度。

　　對此，《條例》明確，物業管理區域內的業主可以成立業主大會，選舉業主委員會，進行業主自治。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

　　物業出售並交付使用的建築面積達到物業管理區域建築物總面積50%以上的，或者首套物業出售並交付使用滿兩年且房屋出售並交付使用的建築面積達到物業管理區域建築物總面積20%以上的，均可召開首次業主大會會議。

　　建設單位應當在15日內書面告知物業所在地區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會，並報送籌備首次業主大會會議所需資料。建設單位未及時履行告知義務和報送資料的，已售物業業主人數5%以上聯名可以書面告知。

　　同時，條例規定在業主委員會無法及時成立的情況下，新增設的物業管理委員會也能協助業主掌握維權的主動權。

　　不得擅自改變物業及公共建築用途

　　如今，許多居民樓裏開設了麻將館、私房菜或是小飯桌等經營性場所，給同樓居住的業主生活或多或少地帶來了一些影響。

　　對此條例明確：業主、物業服務企業應當按照不動産權屬證書載明的用途，或者規劃行政主管部門批准的設計用途，使用物業及公共建築和共用設施，不得擅自改變用途。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。改變公共建築和共用設施用途的，還應當經業主大會同意。

　　對小區內共有車位的收益歸屬以及人防設施的使用、收益等問題，條例明確：物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位在銷售物業時，應當將擬出售、附贈或者計程車位、車庫的相關信息在銷售場所顯著位置公示。

　　佔用業主共有道路、場地用於停放汽車的車位、車庫屬於全體業主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。佔用業主共有道路、場地停放汽車的，由業主大會決定是否收取場地佔用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地佔用費的，場地佔用費屬於全體業主共有，由物業服務企業代為收取。

　　共用部位經營收益應補充住宅維修資金

　　小區內利用電梯間、公共場地等共用部位、共用設施設備進行經營的行為十分普遍，但這筆收益到底哪去了？用在了什麼地方？許多業主並不知曉。

　　條例規定：利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告、車位車庫和進行其他經營活動的，應當在徵得相關業主、業主大會同意，並徵求物業服務企業的意見後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。同時明確建設單位、物業服務企業不得代收住宅專項維修資金。

　　對於新老物業交接不暢的問題，條例規定物業服務合同期限屆滿3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿7日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起15日內撤出物業管理區域，並配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。