11城上月升級樓市調控 房地産市場望持續降溫

　　距離“9·30”樓市調控兩月有餘，多地樓市調控步伐並未停止。據記者不完全統計，11月份，有11個城市升級調控政策對樓市進行收緊，上海超越北京、深圳，成為限購限貸舉措最嚴厲的城市。業內人士預計，12月份熱點城市房價漲幅將收窄，進而促使房地産市場繼續回歸理性。

　　11城上月升級樓市調控政策

　　據中新網(微信公眾號：cns2012)記者統計，11月份，11個城市出臺了樓市調控政策，或加碼調控，例如上海、天津、武漢、成都、杭州等；或出臺文件規範經營秩序，例如，西安、南京于11月14日夜間發文加強市場整頓。

　　“自從9·30開始，全國各地已有超過24個城市出臺了50多次樓市調控措施。”中原地産首席分析師張大偉稱。

　　從調控內容來看，多數調控加碼的城市，都著眼于貸款政策的收緊和嚴格落實。例如，11月10日起，杭州進一步實施住房限購措施並上調公積金貸款首付比例；11月15日，深圳要求，職工家庭二套房公積金貸款最低首付比例從30%升至70%；隨後，東莞、福州出臺調控新政，提高職工公積金貸款的最低首付比例。天津也明確，非津戶籍家庭若在市內六區和武清區範圍內購買首套住房，最低首付比例為40%；其他區域最低首付比例30%。

　　從首付款比例來看，上海樓市的限貸政策已經與北京“看齊”，但對於二套房的認定，上海採取的“認房又認貸”，較北京的“認房不認貸”更為嚴格。自11月29日起，上海居民家庭首次購房，商貸首付比例不低於35%；購買二套房(包括上海無房但有貸款記錄者)商貸首付最低50%，購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

　　在不少業內人士看來，上海房貸門檻之高，已躍升為北上廣深4個一線城市首位。“上海此輪調控直擊信貸、房價等核心問題，對於高杠杠買房等行為有一個較為明顯的管制影響。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示。

　　樓市成交量創近18個月新低

　　11月份，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1990萬平方米，環比減少10.5%，同比減少4.2%。

　　“今年5-7月份市場交易呈現逐月下降態勢，到了8-9月份有所上升，10月份受政策管控影響，市場交易出現下滑，而11月份政策調控效應顯現，成交量繼續下滑。”嚴躍進表示，這一走勢體現了政策調控的有效性。

　　來自中原地産研究中心最新統計數據顯示，11月樓市全面降溫。11月，全國54個主要城市合計網簽量24.9萬套，環比下調11%。如果不計入今年2月份(因春節假期而處於成交谷底)的成交數據，11月成交量創下近18個月新低。

　　調控疊加 未來市場有望持續降溫

　　“升級調控的都是房價前期漲幅較高的城市。”張大偉説，從10月房價走勢看，總體漲幅有所放緩，但部分依然在上漲中，升級調控是為了停止上漲；另外，11月市場成交開始明顯下調，疊加這些調控措施，市場有望持續降溫。

　　嚴躍進也預計，隨著政策效應的繼續顯現，熱點城市市場成交面積在12月份將有繼續下降的可能，房價漲幅也將收窄，進而促使房地産市場逐步回歸理性。

　　“第四季度市場相比第三季度有明顯降溫跡象，其背後一方面是調控不斷收緊，對市場各類限制干預所産生的政策效應顯現；另一方面，市場供應大幅萎縮，進而對當前及後市的成交水準帶來明顯抑制。”張大偉説。

　　銀行房貸全面收緊？分析稱個別銀行自主行為

　　張大偉説，此輪政策原則是“一城一策”、甚至“一城多策”，所以各城市力度不一，部分城市力度較大，也給很多政策力度不大的城市帶來壓力。

　　“石家莊、青島、長沙、重慶等城市，總體上炒房需求較大，如果此類城市房價上漲節奏比較快，不排除會繼續出臺相應的收緊政策。”在嚴躍進看來，後續還會有城市繼續加入到限購限貸的行列。

　　一位鏈家地産仲介人員向記者透露，“最近，北京個別銀行開始執行‘認房又認貸’，目前包括匯豐銀行、上海銀行等。”

　　記者先後致電上海銀行和匯豐銀行進行核實，兩家銀行的房貸政策確已執行“認房又認貸”，目前，僅接受首套房商業貸款的申請；或者在已結清首套房貸款的情況下，再次申請商貸。

　　“這屬於個別銀行的自主行為，一般是出於年底攬儲或者其他方面原因，不會影響整體信貸政策。”亞豪機構市場研究部總監郭毅告訴記者，從11月北京樓市的成交量和房價數據來看，調控發揮了“維穩”作用，短期無需再加碼。

　　嚴躍進也認同上述觀點，“從政策層面看，應該不會出臺對商業銀行全部房貸進行收緊的指示或文件”，但有可能進行窗口指導，或允許部分貸款額度較緊的商業銀行自我調節。(種卿)