西安樓市走勢如何 新政出臺有何影響

　　今年以來房地産市場形勢可觀。無論是成交量還是價格，均出現了不同程度的上漲，個別地方樓盤甚至出現了連夜排隊購房的景象，這很容易讓人想起2005年、2006年的房地産市場火熱情景。推動樓市向好的動力是什麼？是剛性需求的釋放，還是投資客的入場，抑或只是表面假像。在樓市向好的背後，無論是開發商還是購房者，都需要理性和審慎的判斷。

　　在被大家共同看好的“金三銀四”市場銷售旺季，整個房地産市場銷售如火如荼。開發商們紛紛抓住時機舉辦各種活動，吸引市民的關注。被大家期待的“銀四”旺季的西安樓市可謂是熱鬧非凡。在眾多利好消息的影響下，購房者對市場的信心逐步增加，為了進一步規範市場正常有序平穩發展，西安樓市新政出臺，嚴把市場規範關。

　　房企共同發力助推樓市熱潮

　　樓市“金三銀四”，亦是各開發商著重發力的重要節點，不少房企都在卯足勁推盤走量,爭取抓住時機，以確保上半年銷售業績的完成。“穩”字當先的西安樓市在本次的樓市傳統旺季勢頭猛進,各大樓盤的銷售情況穩中有增，行銷活動異彩紛呈。

　　4月份作為開發商完成上半年業績最重要的一個月份，樓市走向也受到了各方的關注。西安樓市熱鬧而又忙碌，房企活動扎堆，對推盤的房企而言，以“迎春”“入市”為出發點，巧打各種牌，通過拓寬渠道行銷撬動購買力，成為當下樓市行銷重點。

　　新政出臺調控樓市穩市場

　　房地産開發企業期待的“銀四”銷售旺季的確沒有讓大家失望，市場的轉好讓銷售人員“喜出望外”。據悉，部分開發商在“金三銀四”的銷售業績已經完成了上半年行銷任務，並且對即將到來的“五一”假期銷售充滿期待。今年3月以來，30余城市出臺調控政策，調控範圍持續擴大，西安由於戶籍政策放開以及自貿區等利好政策使得市場潛力顯現，市場預期空前膨脹。同時商品住宅庫存週期不斷縮短，市場供需失衡加劇。樓市從一房難求到日光碟頻現，以至於個別開發商捂盤惜售。4月18日，西安樓市的加碼政策在房價一片漲聲中“千呼萬喚始出來”。限購政策以房地産開發企業銷售商品住房時，應合理確定並申報銷售價格，嚴格執行明碼標價、一房一價制度；銷售價格經申報備案後3個月內不得上調，實際銷售不得高於備案價格。確需調整銷售價格的，不得高於同區域、同品質樓盤售價，並經土地增值稅清算稽查後方可重新申報調整。

　　對在西安市無住房的居民家庭，首次申請商業性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低於30%。對已擁有1套住房的居民家庭，申請商業性個人住房貸款再次購買普通住房的，首付款比例不低於40%；購買非普通住房的，首付款比例不低於50%。對居民家庭購買第3套及以上住房的，暫停發放商業性個人住房貸款。

　　新政出臺調控，給市場高熱降溫，但本次政策限購並未加碼，雖然提高首付比例，但二套首付比例較低，對改善性需求會持續釋放的西安市場來説影響有限，因此政策總體溫和。據美城數據分析，目前西安市場商品住宅庫存週期僅為6個月，供需失衡嚴重，因此增加住宅供應尤為重要，同時提高産品品質才是支撐房價的關鍵點。在多種政策刺激下，房價漲幅將趨與平緩，對於西安樓市的長遠發展來説，市場健康穩健才是王道。

　　“銀四”落幕，在政策和市場前景還算明朗的當前，“火力全開”的市場供應在帶動市場熱度的同時，也催生了一部分潛在需求。政策調控讓市場趨於理性，客戶對産品品質、周邊配套、戶型實用性等也提出了更高的要求。當前的市場情況下要贏得市場，除了行銷活動外，全面提高産品附加值和性價比是關鍵。

　　近日，西安樓市限購再加碼，將住房限購範圍調整為新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域以及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區等開發區規劃區域範圍內。其中將長安區列入其中，受到廣泛關注。

　　據西安市統計局數據顯示，2016年，長安區GDP達到608.02億元，相較2015年的512.70億元，同比增長12%。房地産開發方面，隨著西安市三環內可供開發土地的不斷減少，三環外特別是長安核心板塊已經受到眾多開發商的青睞，隨著地鐵二號線南延段的通車，交通問題的解決為長安區的發展帶來了新的機遇，使得區域熱度不斷上升，涌現出榮華楠香郡、雅居樂·湖居筆記、萬景·荔枝灣等優質樓盤。

　　長安區位於秦嶺北麓，依山傍水，環境良好，使得開發商紛紛在該片區拿地。數據顯示，自2016年11月以來，長安區房價不斷攀升，3月新房均價達到8400余元，個別樓盤價格突破10000元，由此催生了該區域房屋供銷過熱，房價、地價迅速攀升，也就推動了樓市新政中將長安區列入限購範圍這一項舉措。

　　陜西省房地産研究會會長王聖學表示，2017年一季度長安區土地出讓和房價增長過快，長安區特有的區位因素受到開發商的青睞，紛紛拿地，導致其土地過熱、重點區域土地供應緊張，韋曲、郭杜、子午大道等區域幾乎無地可供。“4·18”新政將長安區列入限購範圍，這也就意味著長安區的房價、地價也與城六區相差無幾，成為房地産開發重點區域。

　　此次樓市新政出臺目的是穩定和引導市場，打擊投機購房，對於穩定市場、樓市健康發展十分必要。總之，良好的區位因素以及優質的居住環境是消費者選擇購房的關鍵因素，但平穩健康的房地産發展環境才是促進該區域平穩、持續發展的重要組成部分。文/王藝霖

　　買房時如何去看戶型圖？

　　戶型是買房過程中一個重要因素，決定了日後裝修、生活等方方面面。購房者有“行不行看戶型”的説法，在沒有看到樣板房或現房的時候，戶型圖就是一個重要的參考指南。大部分人初次看房的時候，拿著戶型圖，第一反應都是有點茫然。戶型圖是住宅單元的“地圖“，平面戶型圖都是上北下南，左西右東朝向，現在很多的戶型圖中，都會採用比較分明、美觀，顏色深淺不一的線條標示，還會表明傢具的擺放位置，讓購房者能更好地感知戶型的美觀和空間感。那麼，除了南北通透、空間利用率高、採光良好以外，一個絕佳的戶型還應具備哪些特點？買房時戶型圖該如何看？

　　看形狀是否方正

　　拿到戶型圖以後首先看形狀，首選方正戶型，方正的戶型整體利用率高，沒有太多過道和拐角，也不存在採光死角。而奇形怪狀的戶型大多數都存在問題，如“刀把型”、“鋸齒型”等，空間容易浪費，拐角多、易磕碰、過道和拐角的面積很大，傢具不好擺放，加大了設計和裝修難度，還影響居住舒適度。

　　看尺寸面寬進深

　　戶型圖上的數字蘊含著很多意義，可以從數字算出整個房子的面積以及每個區域的面積，更可以看出房屋的開間和進深比例。一般的戶型圖上會標注進深、開間這兩個指標。開間是指房間的寬度，一般在3~3.9米之間；進深是指房間的長度，一般控制在5米左右。戶型好壞，面寬、進深、非常關鍵。老式的點式高層，戶型進深過深，面寬狹窄，不利於通風采光、故常年陰暗潮濕，才會被逐漸淘汰。

　　看窗戶朝向

　　買房要保證採光充足，通透性強，講究“南北通透”，主要看窗戶朝向。正南、偏東偏西都可以，東南方向，夏天不燥熱，四級通風為適宜。廚房、衛生間最好有獨立窗戶，越是小空間越要保證採光，這樣才不會壓抑。儘管在設計規範中已經明確了住宅的朝向與日照要求，對於一些高層住宅，除了朝向問題外，還有景觀因素，而當待購項目周邊還未開發成形時，了解周邊的規劃也是十分必要的。

　　看功能劃分是否明確

　　戶型的演變反映出人們對生活品質要求的變化，從單廳單衛到雙廳雙衛，總是伴隨著套內各功能區細化的趨勢，戶型的合理與否，並不在於大小，而在於房屋各個部分之間的比例與佈局關係。房子居住空間要動靜分離、乾濕分離、公私分區，動區包括客廳、廚房、餐廳等，日常活動接待客人主要在動區；靜區主要用於休息的隱私空間，包括臥室、書房、衛生間、衣帽間等。尤其是在有限的面積條件下，各個功能區應儘量細化，並避免相互間干擾，保持其相對的獨立性。一個好戶型每個房間的私密性與其功能應該是相輔相成的，並在總體上表現為一種依次遞增的趨勢。我們在看戶型時可以參考這樣的順序：進戶門、玄關、廚客餐廳、衛、臥室、主臥室。

　　看墻體性質

　　墻體是否能拆動，決定了後期家裝改造的靈活性，所以了解戶型的可變結構也很重要。除了外立面，承重墻是不可動的，關係到整棟樓的穩定性和抗震性。有些非承重墻可以根據需要拆改，對室內區域進行重新劃分。有的戶型承重墻多，幾乎沒有拆改的餘地，要慎選。還有上下水管及電線走向等都要向售樓人員了解清楚。文/惠秀燕