西安房租收益下降 房價變化或仍是關鍵因素

　　易居研究院10月18日發佈的報告顯示，三季度全國50城市租金收益率為2.6%，其中西安為2.8%。

　　三季度全國50城租金平均收益率降至2.6%

　　今年三季度，易居監測的50個典型城市租金收益率平均為2.6%，環比減少6%。排名前四位的哈爾濱、西寧、烏魯木齊和長春都不是房地産熱點城市。收益率超過3%的19個城市中，也聚集了韶關、湛江、桂林、牡丹江、宜昌、贛州等大量三四線城市。

　　收益率最靠後的10個城市為廈門、天津、石家莊、上海、深圳、福州、北京、廣州、濟南和南京，這些城市多為一線城市或強二線城市。

　　分季度看，今年50城租金收益率一直處在環比下降狀態。“這主要是由於部分城市的房價漲幅超過了租金上漲速度，熱點城市尤為明顯。”易居研究院研究員賴勤指出，租金反映出房屋的使用價值，而房價與租金背離，則意味著支撐房價上漲的需求並不牢固。

　　報告指出，從環比變化看，包括溫州、成都、廣州、洛陽和西安等城市租金收益率都出現下跌，這和本輪房價上漲週期關係密切。結合同比變化看，租金收益率同比增長的只有錦州。過去一年多裏，錦州的房價漲幅較小，也成了唯一租金漲幅跑贏房價漲幅的城市。

　　西安租金收益率略高於3年定存

　　西安三季度的租金收益率為2.8%，相比二季度的3.3%下降了0.5個百分點。對於租金收益率的下滑，易居方面認為，主要是因為房價上漲所致。與其他城市相比，西安的租金收益水準排在中游水準，與長沙、昆明的收益率持平。

　　與銀行定存利率相比，西安的租金收益率略高，勉強跑贏三年期定存2.75%的基準利率。不過與節節走高的理財收益相比，2.8%就不值一看了。據普益標準測算，9月份銀行理財産品平均收益已上升至4.6%。

　　房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入與房屋價值的比值。這份統計所計算的租金收益率，並未考慮稅務、物業費和其他雜費開支。

　　據中國房地産業協會旗下房價行情平臺統計，西安近一月平均租金22.82元/月/㎡，也就是説，租一套100㎡的住宅，每月的花費大約是2282元，年租金為27384元。如果按2.8%的租金收益率來推算，相當於購房價格在9500元/㎡左右。

　　“這個價格有待商榷。”西安經紀人協會會長邵濤説，租金收益率應當用租金和當初購房時的價格來計算，而不同地段、不同購房時間入手的房源價差相當明顯。他認為，由於近兩年西安的平均房租波動有限，在房價上漲的背景下，買新房後出租的收益率可能並不一定划算。

　　房價變化或仍是關鍵因素

　　易居方面認為，國內多數大中城市的租金收益率偏低，這説明租金與房價的背離度較高。在租金上漲速度不及房價漲幅的背景下，現有的調控政策短期內不應放鬆，對於房價的調控仍需維持較高壓力。預計今年租金收益率平均水準仍將走低，並到明年下半年企穩。

　　租房市場在最近正成為關注的焦點。近日，國務院法制辦、住建部組成聯合調研組，赴多地對國家級住房租賃管理條例徵求意見和建議。此前支付寶也宣佈在包括西安在內的8個城市率先推廣信用租房。

　　但在業內人士看來，現階段租房市場仍處在零散化狀態，受不同出租和承租方的個體影響較大。“住房租賃單獨出條例説明管理層已將租賃納入住房體系的重要部分，確立租售並舉的平等地位。”陜西城市經濟文化研究會會長張寶通認為，提高租住房條件、規範租賃市場是提高生活品質的一個體現，也是未來政策引導和市場發展的方向。不過，站在租金收益率的角度看，除了和地段、房齡、環境等房産附加值有關，關鍵還牽扯購房成本，所以對産權所有者而言，房價和周邊租金都是需要權衡的因素。（記者 李程）