“調控年”樓市回穩:租購並舉下住房多選擇

　　站在年底回看2017年，樓市在“房子是用來住的不是用來炒的”基調下，走過了不平凡的一年，調控政策不斷，租賃住房新政頻出，市場回歸平穩。降溫之下，有的購房者出手了，有的人卻猶豫了，部分換房族甚至陷入“怕房價再降，更怕又漲”的矛盾心態。

　　房價降了 你買房了嗎？

　　85後小夫妻：“調控年換房需要勇氣”

　　國家統計局11月70城房價數據顯示，北京新房價格已低於去年同期，二手房價格環比更是連續7個月領跌。

　　“終於出手了。”在北京工作的李彤(化名)躊躇三年多的換房大計，在今年“十一”黃金周有了進展。

　　跟仲介交了5萬元定金，確保在接下來的一週時間裏，這套住宅被李彤夫婦“鎖定”，不再接受其他看房人，房源信息也從在售列表消失，當然，要將其變為紅色蓋戳的“簽約”，他們還有很長的路要走。

　　過了與房東討價、跟仲介週旋的亢奮勁兒，李彤夫妻倆奔波于雙方父母家籌措首付。他們算了下，2013年入住的婚房能賣373萬元，扣除這部分，與他們想購入的這套位於北京雙井地區的二手房首付以及其他稅費總和的差額在60-70萬元。“好在是換房，首付湊湊還是夠的。”

　　房價降了，換房卻不輕鬆。“老公之前買房有貸款，這次只能按二套房首付六成算，加上銀行放貸越來越慢，10月份定的房子，網簽要等到明年1月，過戶更要等待更長的時間。”

　　作為樓市調控的標杆城市，北京在2016年“9•30”後的一年多時間裏，發佈了約50次調控政策，經過今年“3•17”調控的升級，北京限購限貸政策堪稱歷史最嚴。“認房認貸”基礎上，二套房首付升至60%；商貸最長年限縮至25年；當下主流的二套房商貸利率執行基準利率的1.2倍；伴隨銀行按揭額度越來越緊，放款週期普遍要兩個月左右……

　　正因如此，買房總成本並未隨城市房價同步走低。

　　“房價降低與購房成本下降是兩個層面的問題，二者有關聯，卻非完全正向變動。”安居客房産研究院首席分析師張波對中新網記者分析，房價降並不代表在售樓盤降價，政策收緊導致購房者的首付壓力依然不小，另外，部分開發商或違規收取“價外費用”，致使實際售價高於成交價格。

　　有房的人，有必要折騰房子嗎？這是最近李彤被問最多的問題。作為85後，人到中年的話題誰都逃不過，在生娃提上日程後，她愈發覺得需要住的再寬敞一點。

　　有的人出手了，但在“買漲不買跌”的心理下，也有人猶豫了。有業內人士認為，購房群體結構並未在調控前後發生變化。作為最易動搖的一類，剛需群體在市場預期降溫後，心態從恐慌入市轉為觀望，“入市”意願和緊迫性明顯降低。

　　上百城250余次調控為了啥？

　　業界聲音：“落實長效機制，平衡發展”

　　不只是北京，對於全國樓市來説，2017年都可稱之為調控之年。

　　據中原地産研究中心統計，截至目前，今年全國已有110個城市累計發佈了250多次調控政策。

　　政策作用下，房地産市場預期逐漸扭轉，記者梳理國家統計局發佈的70城房價數據發現，5月份開始，上海、北京出現房價環比“零增長”，深圳房價環比下跌；平穩度過“金九銀十”，11個熱點城市新房價格跌回一年前，市場分化日趨明顯。

　　全國房地産商會聯盟主席顧雲昌認為，“雙向調控”是本輪樓市調控的突出特點，“市場過熱、過冷同時存在，在以往調控中比較少見，這也導致調控方法必須改進，實施精準調控、因城施策。”

　　隨著調控深入，政策傾向發生了微妙變化。在通過限購、限貸、限漲、限售、限商“五限”成功控制住市場預期後，住房租賃制度改革成為2017年樓市下半場的重頭戲。

　　一方面，不少城市通過房企自持住房、集體租賃住房等模式大幅增加未來幾年的租賃市場房源；另一方面，在需求端尋求創新，購租同權、官辦租賃服務平臺、信用租房等舉措逐步深入市場。

　　層出不窮的措施，目的只有一個。顧雲昌説，樓市調控最終目的就是實現平衡發展。

　　張波也認為，2017年樓市圍繞“真正落實長效機制”啟動了調控組合拳，而根本目的就是構建房地産階梯型消費，解決高房價與高庫存區域間不平衡發展的問題　 

　　房價降 租金也降？

　　90後北漂：“找個靠譜房東更重要”

　　換房裝修的空檔期，身為北京人的李彤將開啟人生第一次租房體驗，她才知道，原來租房市場冒出了不少新花樣。

　　首先租賃平臺多了。2017年，成都、北京、杭州、武漢、廣州等城市均先後上線了官方住房租賃服務平臺，多以長租公寓和仲介代理房源為主，部分也支持個人房源的自主掛牌，房源真、價格穩、無中間環節的“靠譜”模式為市場帶來了新秩序。

　　此外，租金、押金的組合方式更加多變，信用租房、租房貸橫空出世。最初被互聯網電商提出的免押金、信用租房等新興模式，逐漸被其他租賃主體接受，在杭州住房租賃監管服務平臺上，“免押金”赫然成為一類篩選條件。

　　不同於李彤的租房初體驗，90後“北漂”蔣東(化名)是個“挑房”老手。

　　趕在畢業季前，蔣東幫女友換了新房東，“與房價相比，今年房租變化並不明顯，年後和畢業季仍是漲租金的高峰期。”與同齡人相比，蔣東對樓市的理性得益於他在北京一家地産仲介近兩年的工作經歷，見證了北京樓市從高燒走向平穩。

　　談及新興的信用租房，蔣東更願意相信自己的經驗，“北漂”兩年多，他都是自己找一手房東簽合同，“免不免押金都是次要的，找個靠譜房東才是關鍵”。

　　蔣東對住房租賃政策的出臺都有關注，但最關心的，還是租金何時能降？

　　“要讓租金真正下調，關鍵是要看兩個因素。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中新網記者採訪時説，一是絕對下調，需要有更為活躍的租客需求以及減少空置率；二是相對下調，即租金可能上漲，但性價比提高，類似有精裝修、家政服務等。

　　為籌備結婚，蔣東最近辭職回河北老家買了房子，等料理完裝修，他決定回北京繼續“北漂”，“大城市機會還是多，收入高好幾個檔次，趁年輕折騰折騰不是壞事。”

　　明年樓市何去何從？

　　70後孩子媽：“怕房價再降，更怕又漲”

　　要不要在今年買房的糾結，大多緣于對樓市預期的迷惑。“怕房價再降，更怕又漲。”有著不同購房需求的多位受訪者均對記者表達了這樣的矛盾心理。

　　1977年出生的柳禾(化名)算晚育一族，剛滿5歲的女兒即將面臨上小學的關鍵節點，她説，“年中曾看中海淀區的一套學區房，當時感覺價格還會降，沒想一拖就拖到了年底”。

　　柳禾跟老公均就職于國內知名互聯網公司，收入不錯，換房的經濟壓力並不存在，她唯一糾結的是不知道房價未來怎麼走，“如果再跌，現在住的房子怕賣不上價；但若開漲，學區房將會高不可攀。”

　　中國社會科學院于12月5日發佈的《中國住房發展報告(2017-2018)》預測，2018年房地産市場將迎盤整期，住房價格增幅或繼續保持平穩下降，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進一步下降。

　　但上述報告也指出，一線城市房價收入比依然居高不下，北京房價收入比居所有城市之首。“若房價收入比過高，説明存在一定泡沫風險。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，由於城鎮化紅利沒有結束，總體預期未變，若調控政策轉向或變化，可能導致反彈。

　　官方也嗅到了市場的悸動。11月21日，住建部會同國土部、央行召開房地産市場座談會，要求堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。

　　12月8日召開的中共中央政治局會議在分析研究2018年經濟工作時提出，加快住房制度改革和長效機制建設是要著力抓好的一項重點工作。

　　這一定調將給明年樓市帶來什麼？顧雲昌對此進行了分析：一方面是住房租賃制度建設將在人口凈流入城市繼續發揮作用，且建設速度會加快，目標是“兩多一併”：多渠道保障、多主體供給和購租並舉；另一方面，“1+3”的長效機制將逐步形成，“1”是指住房租賃制度改革要加快；“3”是在財政稅收、土地供應、金融政策三方面出臺更多舉措。

　　“按照樓市發展的週期性，2018年將是樓市的‘小年’。”顧雲昌預計，明年全國房地産市場銷售面積不可能達到高峰，二手房價穩中有降的趨勢也會延續。