【追夢的“新西安人”】 畢業了,住哪兒？

　　6月3日晚9時，西安市科技西路某品牌公寓前臺，仍有租客前來辦理入住手續。

　　截至2019年4月30日，西安市戶籍人口達1004.9萬人。兩年多來，西安市7次升級戶籍政策，115.1萬人成為“新西安人”。這些人中，有相當數量是剛剛進入社會的青年人。

　　目前佈局西安市場的長租公寓有60余家，房屋總量超過20萬套（間），房屋面積普遍在18平方米到30平方米之間。二環以內的品牌長租公寓門店，月租在1900元至3000元不等。

　　長租公寓的持續升溫，映射著年輕人的居住需求，讓西安市部分區域租房市場由賣方市場轉變為買方市場，也暴露出這一領域的諸多問題。

　　6月3日晚9時，西安市科技西路某長租公寓門店仍然人來人往，西安電子科技大學畢業生馮旭也在其中。“這家公寓有針對畢業生的優惠，租期一年減免全年房租1200元。”他説著，取出了自己手中的優惠券。

　　像馮旭一樣，來這家店辦理入住的，大部分是剛參加工作的年輕人。隨著求職季到來，租房市場也火熱起來。與往年不同的是，今年西安的租房市場，長租公寓成為青年求租群體的“新寵”。

　　六月八日，西安市科技西路某品牌公寓運營官為租客佈置生日活動場地。

　　新店開業月余 入住率達到95%

　　“目前入住的人員70%以上是畢業生，從身份信息來看，他們絕大多數是從外地來西安求學、求職，還有落戶的。”

　　馮旭想入住的這家公寓，是龍湖地産運營的以租住業務為主的品牌公寓冠寓。“朝南的房間已經沒有了。”當晚10時，馮旭辦完租住手續，“朝北的也不多了，我趕緊租了一間，再晚怕沒了。”

　　這家公寓的門店負責人告訴記者，開業不過月余，入住率已經達到95%。“我們的5家門店，現在入住率都在90%以上。”

　　記者致電了萬科、華潤、龍湖等地産企業旗下靠近城區的品牌公寓，均被告知近期暫無空房。“外界看來五六月才是求職季，但租房市場‘求租季’更早，4月下旬開始，我們的部分門店就已經供不應求了。”該門店負責人告訴記者，“目前入住的人員70%以上是畢業生，從身份信息來看，他們絕大多數是從外地來西安求學、求職，還有落戶的。”

　　數據顯示，目前佈局西安市場的長租公寓有60余家，房屋總量超過20萬套（間），房屋面積普遍在18平方米到30平方米之間。其中，機構租賃企業即品牌公寓掌握的房屋數量接近5萬套（間）。品牌房企旗下如龍湖冠寓、萬科泊寓、華潤萬象城等長租公寓，運營房屋總量近1萬套（間）。西安市二環以內的各品牌長租公寓門店，月租在1900元至3000元不等。“即便如此，長租公寓市場仍在升溫。”業內人士指出。

　　長租公寓緣何深受年輕人追捧？

　　統一裝修、雙層靜音玻璃、傢具齊全、風格清新，還有書吧、公共廚房、健身房等公共區域。“拎包入住，免去了許多麻煩。”馮旭坦言，入住長租公寓不用購置傢具家電，帶上隨身物品就可以。

　　“最主要的是，這裡不用‘押一付三’。房租月付對於像我這樣剛來西安就業或創業的年輕人來説減輕了一筆負擔。”剛剛從貴州落戶西安的畢業生楊惜説，“這裡不允許送外賣上樓，全面禁煙，安全和衛生狀況也比在其他地方租房好。”

　　“我最滿意的是，這裡住的都是年輕人。大家一起做飯、健身、參加電競遊戲，有時候我們還一起為鄰居過生日，公寓的運營官會幫我們佈置活動區域。”5月才入住這家公寓的莊雅瑤説。

　　6月2日，在西安市文藝路某品牌公寓裏，租客們正在進行面對面手遊活動。

　　租住性價比高 租房市場新生態

　　集中式和分散式的長租公寓，既滿足了眾多分散個人業主的出租需求，又滿足了租客的社群化需求。

　　5月底，李家村萬達廣場2棟1單元的一戶業主胡女士想將自己閒置的一室一廳出租。但談了幾天，仲介給出的建議租價卻不能讓她滿意。

　　“我這裡就在地鐵4號線出入口，周圍有醫院、商場，生活非常方便，月租1800元不貴。”胡女士説。但受她委託的仲介工作人員小琴（化名）卻不這麼認為。“4號線開通以後，萬達的房租確實有上漲，但漲得不高。”小琴解釋説，“周邊新開了西安斯維登公寓、西安青舍都市公寓和西安左鄰右舍家庭公寓幾家長租公寓，同等價位的房租，公寓配置更齊全。同等配置，萬達廣場的租金要比公寓高出100元至200元。”

　　“公寓除了繳納月租以外，需要另付的只有水電費。但個人房源不僅房租繳納方式不靈活，而且除房租外，還要承擔物業、水電、雙氣和網絡費用。”馮旭説。

　　小琴介紹説：“和我們公司其他區域的房源房租漲幅相比，李家村萬達廣場這邊確實漲得不高。”她説，“公司決定把一些房源統一裝修，也做酒店式公寓，長短租都可以。我們已經和一些業主達成了合作協議。”

　　“長租公寓的出現和火爆，讓西安市部分區域租房市場由原來的賣方市場轉變為買方市場，而且更注重用戶的體驗感。”西安斯維登公寓市場部負責人説。從深化“租售並舉”的角度看，未來幾年，租賃市場可能是房地産市場唯一享有政策紅利的領域。

　　另一方面，長租公寓備受追捧，也讓不少企業紛紛在此領域佈局。“這不僅和城市發展産生的日益龐大的租賃需求有關，而且在國家對住房租賃市場的政策鼓勵下，大量企業和資本也在進入這一領域。”西安斯維登公寓市場部負責人説，“在西安，長租公寓的經營者不僅有開發商、房地産運營商，還有從酒店、金融行業跨界以及職業二房東升級而來的人。”

　　業內人士指出，長租公寓多采用智慧物業，使得這種租賃方式呈現集中式和分散式兩種，既滿足了眾多分散個人業主的出租需求，又滿足了租客的社群化需求。

　　中國指數研究院一份報告顯示：開發商和房地産運營商運作的長租公寓，多以集中式出現。這類公寓房屋多為商業用房、原有酒店或開發商閒置的房産，經統一裝修改造，為租客提供社區化服務，公共區域配備娛樂休閒設施。另一類是分散式運營，多是從個人房東處獲取房源，位置相對靈活。

　　“集中式經營的多為大型房企的品牌公寓，租客入住後，門店會組織集體活動，增強用戶‘黏性’。市場上最火的就是這一類。”西安斯維登公寓市場部負責人説。

　　長租公寓裏的溫馨生活（六月八日攝）。

　　裝修問題頻發 住房環保成“痛點”

　　長租公寓因其裝修時尚、換房方便等優勢受到市場青睞，但部分長租公寓在光鮮的外表下，存在著不容忽視的裝修污染問題。

　　西安市南稍門某品牌公寓開業時間是2018年2月。開業一週後，西北大學畢業生閆佳書就入住了，但這裡並沒有如他事前想像中那麼“省心”。

　　“房間裏的踢腳線，動不動就掉。衛生間的墻，每次一關門墻皮就往下脫落。”閆佳書説，“這家公寓朝南住戶的窗子都臨街，晚上特別吵，經常淩晨一兩點還能聽見樓下餐館的吵鬧聲。”

　　記者在閆佳書居住的樓層發現，樓道兩側墻面有很多“補丁”，最大的一塊面積約0.5平方米。“這是因為墻皮大片脫落，他們才找人涂的漆。”閆佳書説。這讓他覺得害怕。“我入住的時候也問過經營者，這裡的房間是否會因為剛裝修，存在甲醛超標問題。他們給我看了幾張質檢證書，還説公寓的經營人員也住在這裡。但是看到他們不停地補漆，而且房屋通風條件也很差，讓人很擔心。”

　　針對這一問題，記者隨機走訪了幾家品牌公寓後發現，無論是企業集中統一裝修的，還是由房東按照統一要求裝修交給企業運營的，都在一定程度上存在裝修問題。租戶反映最為突出的是“房子味道太大。”

　　“基本上味兒散得差不多就可以租了，不管是集中式還是分散式，企業要考慮成本。房子每空置一天，就要損失一天的利潤。”知情人士説，“頻繁補漆會産生有害物質，而且面積比較大，這種情況應該給消費者一定補償。”

　　“更麻煩的是，房子雖然東西齊全，但設計不合理。沒有單獨的陽臺，洗衣機就在衣櫃旁，晾衣服也在房間裏，濕氣太重，不僅墻皮反復脫落，人也受不了。”閆佳書説，“我決定租期一到就不租了。”

　　專家表示，長租公寓因其裝修時尚、換房方便等優勢受到市場青睞，但部分長租公寓在光鮮的外表下，存在著不容忽視的裝修污染問題。此前國內曾有部分品牌長租公寓被曝出甲醛等空氣污染物超標，有住戶直指裝修污染是對健康造成威脅的“元兇”，針對這種亂象，亟待行業內部出臺統一規範。

　　手記

　　一個城市的發展雄心要有與之匹配的溫度

　　5月21日，西安市人大監察和司法委員會組織部分委員會委員和西安市人大代表，對西安市戶籍新政落實情況進行了視察。結果顯示：截至2019年4月30日，西安市戶籍人口達1004.9萬人，流動人口317.9萬人。在791天裏，西安市7次升級戶籍政策，有115.1萬人成為“新西安人”，其中學歷落戶和人才引進佔比高達64.05%。

　　這些人中，有相當數量的畢業生，懷揣著理想來到西安。設施完備、社群集中的長租公寓給了他們奮鬥伊始的安全感，卻遠不是他們對這座城市的全部期待。許多像楊惜一樣來西安創業的青年人，是在經歷了傳統房屋租賃市場的種種亂象後被動選擇了長租公寓，儘管這裡也存在這樣那樣的問題，但在“楊惜們”看來，沒有房東隨意違約漲價、傢具家電故障有人免費維修、住宿環境安全衛生的長租公寓的確是最好的選擇。

　　西安市場長租公寓的持續升溫，映射著青年人的居住需求。一個城市發展的雄心，也必須有與之相匹配的溫度。讓像楊惜、馮旭一樣落戶西安的人們安居又樂業，空有廣廈千萬間是不夠的。為來到這座城市的青年人營造健康、法治的房屋租賃環境，讓他們住得安心、放心，住得有尊嚴，是在這座城市居者有其屋的最終目的。

　　青年的明天，就是城市的明天。廣廈千萬間要和青年共成長，城市未來才大有可期。既要讓長租公寓這樣的新事物變成青年人奮鬥在西安的一縷溫情，也要讓長租公寓為西安住房租賃市場高品質發展帶來“鯰魚效應”。這就要求相關部門未雨綢繆，對長租公寓出現的問題進行預判，並及時進行監管。

　　長租公寓出現金融問題的癥結，在於資本的投入過於粗放。不少資本打著金融創新的招牌，鑽了監管的空子。相比其他省份網貸“爆倉”的品牌長租公寓，目前西安的品牌長租公寓經營較為穩定，如龍湖冠寓、萬科泊寓等都在租客群體中有著一定口碑，但是如何避免其他地區長租公寓發展走過的彎路，還需要對長租公寓的金融創新進行政策引導和制約。

　　住房環保問題是社會關注的熱點，相關部門應該儘快出臺規範，從室內空氣品質、衛生環境等多個維度規範長租公寓管理。要明確長租公寓平臺有保障空氣品質達標的責任，給租客在法理上確定相應的賠償標準和依據。住房監管部門應聯合衛生健康、環保、建材裝修等部門積極進行監督，並從市場投訴中總結監管的重點，以形成較系統的監管內容或指導方案。

　　觀察

　　月租變月供 小心“被網貸”

　　“看起來每個月我是在APP上交房租，其實是在幫房企還貸款。”閆佳書説。

　　6月7日退了長租公寓房間的閆佳書，在兩天后，收到了某互聯網金融公司發來的滿意度調查信息。撥通了短信提示號碼，閆佳書才知道，自己原來入住的長租公寓運營方，以租金貸的形式為他辦理了租房手續。

　　閆佳書覺得長租公寓運營方沒有在入住時告知這一點，侵犯了自己的知情權。記者通過走訪後發現，目前西安市房企旗下的長租公寓幾乎都在採用這種租金支付方式。通過這種方式，長租公寓運營方可以更快地實現資金回籠。

　　在調查過程中，記者發現，某品牌長租公寓運營方工作人員確定記者採用月付的方式後，在多次溝通中均未主動説明月付分期是按月償還租金貸。“我認為，該公寓運營人員在簽訂合同前存在隱瞞和誤導的嫌疑。是我一再追問後，工作人員撥通主管電話，經過我反復追問才明確回復是租金貸。”閆佳書記得當初在簽訂合同時，該長租公寓運營方提供的合同正文部分，對租金貸的相關事項均未提及。

　　月租變月供，“被網貸”的租客，承擔的風險不僅僅是知情權被侵犯。

　　“這種將簡單的房屋租賃演變為‘房屋租賃+消費貸款’的‘創新’模式，可能致使租戶或消費者的合法權益受到嚴重威脅，也可能致使正規的消費金融服務背負不該有的罵名。”西安市某律師事務所律師王交説。少數長租公寓仲介服務商存在向租客隱瞞或誤導貸款問題，將貸款風險轉嫁給租客，租客個人徵信可能受到損害。

　　“公寓方跟租戶簽訂合同時，租戶需要綁定某貸款平臺的APP，用以每月交房租。不少租客是被動接受租金貸的，甚至有些公寓方騙租客説該平臺是公司的，僅用於交房租。”王交説，“租金貸屬於小額信用貸，即使按時還款，還是可能對以後從正規銀行大額貸款購房、買車或創業産生影響，且徵信都可以查到貸款記錄。”

　　王交認為，長租公寓不應利用金融杠桿，擾亂租賃市場，侵害消費者權益；不應以誤導性遺漏和“先交定金再看合同”等不良營商手法剝奪租客的知情權、選擇權、公平交易權。同時，他建議相關部門要針對長租公寓仲介服務行業的新特點建立該行業的規範。（記者 陳卓珂）