今年以來，城市更新成為城市建設領域的主旋律，全國各地實施城市更新行動的步伐也在不斷加速。城市更新行動包含了一系列的惠民工程，其中舊改作為城市更新行動中的重要組成部分，發揮著舉足輕重的作用。

　　今年8月10日，住房和城鄉建設部發佈的《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（徵求意見稿）》中提到，除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增建設規模，不突破老城區原有密度強度，不增加資源環境承載壓力。可以看到，大拆大建的城市發展模式成為過去式，舊改將成為城市發展的重要抓手和核心發力點，在城市更新過程中扮演著重要角色。

　　“老齡化”社區 急需長效服務機制

　　舊改不只是簡單的翻新，更要面臨多重挑戰。一方面是由於社區建成時間較長，外在環境的各種“臟亂差”不盡人意，配套設施缺失或老化問題突出；另一方面是老舊小區中老年人居多，缺乏社區自治的精力和條件，難以維持良好的生活環境、氛圍。社區“老齡化”、居住人群“老齡化”，成為舊改過程中不可忽略的問題。

　　在重慶九龍坡區的謝家灣街道，有體量巨大的老舊小區，目前無物業管理的老舊小區面積約110.88萬平方米，共1.8萬餘戶，涉及13個社區。這些社區以70年代、80年代、90年代的建築為主，長期缺乏管養，居住人群年齡結構偏大，急需長效服務機制。

謝家灣街道的新與舊

　　10月19日上午，謝家灣街道正式引入老舊小區物業服務，試點市場模式的專業化管理。在這次試點中，謝家灣街道以龍騰大道為界，分南北兩個片區進行試點。其中與渝中區接攘的北區，涉及7個社區、總計面積59.26萬方，與碧桂園服務進行試點合作。從11月以來，謝家灣北區的老舊小區在碧桂園服務的運營下，正悄然煥發生機。

　　業務遍及370個城市 打造舊改標杆項目

　　碧桂園服務創立於1992年，涵蓋住宅、商業物業、寫字樓、産業園、高速公路服務站、公園及學校等多種業態，經過29年的穩健發展，已遍及中國31個省、直轄市、自治區及香港特別行政區的370個城市以及海外城市，物業服務綜合實力處於領先位置。2021年年底，碧桂園服務將重慶市九龍坡區謝家灣街道項目，列入集團規劃打造的老舊小區標杆項目中。

　　為了做好標杆項目，碧桂園服務在謝家灣街道北區將黨建引領作為指引方向，將政府“三個一點”的工作要求作為行動核心，運行紅色大物業的運營模式，力圖改善老舊小區“一年改，三年舊，五年壞”的惡性循環。

　　碧桂園服務進駐一個多月的時間裏，從急迫的問題入手，開展了一場全方位的清潔工作，對陳年的衛生死角、公告欄廣告等進行清潔、整理，針對綠化缺失及破損的部分，進行了填補，給居民營造了良好的生活環境。與此同時，為了增進鄰裡情，碧桂園服務在一個月內開展了10場社區活動，接待1000余戶居民。另外碧桂園服務還主動為社區居民提供溫馨服務，幫助困難群體。有了碧桂園服務的進入，謝家灣北區的老舊社區有了“大管家”，擺脫了“無人管”的困局，走向新局面。

碧桂園服務補種的小區綠化

　　“四紅六策”煥新 促進老舊小區長效服務落地

　　值得一提的是，紅色大物業的運營模式作為社區有機更新的重要方式，包括“四紅六策”。“四紅”即暖心紅——精細化物業服務、智慧紅——數字化社區治理、頤養紅——幸福生活服務、樂享紅——鄰裡互榮共享。“六策”即推行成片管理規模化、街區作業機械化、網格管理集約化、社區服務數字化、生活服務平臺化、社區資源增值化等六大創新舉措，進一步促進老舊社區長效治理。

　　紅色大物業運營模式的實施並不能一蹴而就，需要循序漸進。碧桂園服務希望通過社區黨組織建設、黨群共建工作推進、樓長制度推進及志願者服務體系的監理，最終實現人人參與、人人盡力、人人共享的新型社區。為了更好將黨建引領作為指引方向，碧桂園服務計劃在謝家灣街道建立紅色物業服務中心，包括1個中心、4個流動站，搭建物業服務、環境服務、秩序服務、工程服務等管理體系，全方位提升老舊小區品質。

　　另外，碧桂園服務計劃分年逐步推動“六策”落地，通過實現規模化效應、降低服務成本、提高經營效益、提升管理效率、提升集約化水準、多類物業業態整合運營等，紮實建立長效管理機制，推動老舊社區的“長治久新”。

　　據相關人士透露，2022年謝家灣街道將逐步對老舊小區實施品質提升工作。隨著硬體部分的煥新，屆時碧桂園服務紅色大物業將進一步發揮實效。據悉，碧桂園服務將積極爭取相關部門支持，實現更高品質的長效經營，如規劃將現有農貿市場打造成“網紅”集裝箱菜市場、合理利用轄區內的廢棄房屋增設便民小店、採用“立體+平面”的方式佈置規範車輛隨意停放的現象。總之，碧桂園服務希望建立健全長效管理機制，讓老舊小區“經得起看”又“經得起住”。

　　結合“老齡化”特點 關懷無微不至

　　居住人群“老齡化”也是老舊社區服務的重中之重。謝家灣街道老舊小區居住人群多為國企老職工，租賃人員也以中齡居多，加上新落戶人口較少，人口“老齡化”問題十分突出。以袁家崗社區為例，80歲以上老年人佔三成，中老年人成為主要的服務對象。

　　為了改善老年人的養老生活，碧桂園服務將通過一系列平臺搭建及服務措施，讓社區中老年人實現“老有所樂”、“老有所學”、“老有所為”和“老有所依”。碧桂園服務計劃通過政企合作、整合平台資源，為居家老年人提供專業的服務，讓居家養老更舒適。此外，碧桂園服務還計劃將物業服務運用到養老服務中，通過組織中老年社區活動、定期組織老人關懷及老齡困難戶幫扶、為老年業主提供配送到家服務、改善居住內外部環境等多個層面的貼心服務，讓居家養老更安心。

　　對於碧桂園服務近期的工作成果，謝家灣街道相關負責人表示很滿意，也期待碧桂園服務在將來做出更好的成績。據碧桂園服務謝家灣街道項目相關負責人透露，未來，碧桂園服務將進一步促進老舊社區長效治理，整合集團內的各類資源，通過重新打造、煥新環境空間，提升經營活力。作為中國新型城市公共服務探行者，碧桂園服務一直致力於踐行紅色大物業模式，以黨建為引領，強化服務為抓手，全面提升居民的獲得感、幸福感、安全感。（文/圖 彭會）