6月28日，距離國務院發佈《城市更新“十五五”規劃》（以下簡稱《規劃》）已滿一個月。《規劃》發佈以來，各地緊鑼密鼓加快推動城市更新工作。例如，海南省公佈“十五五”期間全省片區城市更新改造項目計劃投資1400億元，其中2026年計劃投資220億元；廣州于6月25日啟動新一輪城市更新項目招商洽談活動，涉及總投資額219億元、共計23個城市更新項目……

　　據權威媒體此前報道，未來五年，我國城市更新至少可以完成投資15萬億元。那麼，新一輪城市更新的核心命題是什麼？

　　在筆者看來，答案不在於簡單“修復”，而在於多維度深度“重構”——要圍繞存量資産盤活、民生配套補短板、投融資體系優化三大核心方向發力，以多元主體協同治理，激活城市發展內生動能。

　　首先，存量空間“提質”，向低效空間要效益。我國城市發展正從大規模增量擴張轉向存量提質增效為主的內涵式發展階段。過去“推倒重來、大拆大建”的改造模式，難以適配人居、産業升級的多元需求，“留改拆並舉、以保留提升為主”成為新共識。

　　不同於簡單的墻面翻新、加裝電梯、設施修補等表層修復，存量空間提質本質上是一場精細化的城市空間重構。其核心是盤活大量老舊小區、低效廠房和閒置商業，這如同給城市“重裝App”，植入更能滿足居民多樣化需求的新業態、新功能。比如，支持有條件的醫療衛生機構開展醫養結合服務；改造托育服務設施；嵌入社區食堂、助老護幼等便民服務；建造閱讀設施；改造“小而美”的健身場地。更重要的是，將歷史街區、工業遺存等靜態資源轉化為動態場景，通過“功能置換+符號重構”，豐富城市旅遊休閒功能，實現文化價值與經濟價值的共生式增值。

　　其次，重構片區功能，走向“系統治理”。過往，部分城市更新項目遵循碎片化改造的老套路，熱衷於改造景觀等“面子工程”，或是在“項目思維”下以單棟樓宇改造為主，忽視了與周圍商圈、産業及人居環境的協同，難以應對功能失調、交通擁堵、品質不均等問題。

　　當前，城市更新正從“點狀改造”邁向“片區統籌”和“系統治理”，涵蓋商業、居住、交通、市政配套以及公共空間的整體提升。重構片區功能，核心在於打破傳統空間的物理分割與功能壁壘，推動“空間整合+功能混合+立體開發”，實現空間更新、産業轉型與社會治理的聯動發展。整體思路是在保留原有城市肌理和商業基底的基礎上，結合人口結構特徵和片區迫切需求，引入科創空間、康養服務機構、“文商旅體”等多元業態，構建複合型産業平臺與公共文化空間，創新沉浸式體驗等多元消費場景。以上海新一輪商務單元更新為例，從陸家嘴到五角場再到真如，多個片區的更新面積普遍在2平方公里至3平方公里之間，其乘數效應更有利於提升資源再配置的效率、放大重構城市發展空間帶來的經濟影響力。

　　最後，重塑融資模式，構建多元投融資體系。城市更新是複雜的系統性工程，離不開金融服務的支持。從地方實踐來看，當前城市更新必須告別過往單一財政兜底與“土地財政”路徑依賴，創新投融資工具。

　　一方面，要構建“財政撬動+金融創新+社會資本激活”的多元融資體系，允許地方政府專項債券用作城市更新項目資本金，推動符合條件的城市更新項目發行資産證券化産品，支持符合條件的城市更新企業發行公司債券、中期票據等，通過探索REITs（不動産投資信託基金）等金融工具盤活存量資産，打通“投資—運營—退出”的良性循環；另一方面，要構建權責匹配的多元共治格局，比如，先由國資平臺承擔前期片區統籌、民生托底、資産盤活與信用融資職能，解決城市更新項目週期長、短期收益弱、社會資本難以單獨介入的痛點，再通過市場化合作引入專業開發運營主體，實現從“重建設”到“重運營”的長效轉型。

　　城市更新，改的是房，造的是空間，為的是人。未來，隨著《規劃》穩步落地，各地將以“重構”思維統籌人、地、錢、産等要素，助力中國城市重塑資産價值、激活經濟發展新動能。