原標題：投資火爆，未來5年將開1000多家——民宿發展應警惕“過剩”

　　在南京，一場民宿投資熱正呼嘯著席捲而來——未來5年，南京市將打造50個以上市級美麗鄉村民宿村，發展民宿超過1000家。

　　投資一棟民宿成本不低，房屋租賃、改造，以及招聘人員、運營，每年低則數十萬，高則數百萬。然而，民宿入住率卻並不理想——“南京智慧民宿服務平臺”6月預訂數據顯示，72家上線民宿平均入住率僅9%。 

　　面對洶湧的投資熱潮，民宿經營者可能不得不冷靜思考：生存面前，情懷究竟如何安放？ 

　　南京全市有多少民宿？5年將開1000多家 

　　9月，都市白領穆強4次前往南京江寧、浦口調研，目標只有一個：尋找有山有水的地方，開一間民宿。萌生開民宿想法，緣于一次下鄉遊玩——穆強當時和幾名朋友去黃龍峴，被當地優越的山水資源和巨大的人流震撼。 

　　更多的投資者已經行動起來，紛紛投身民宿投資熱潮。在江寧湯山街道湯家家的“彈丸之地”，已開出超過20家各具特色的溫泉民宿；江寧橫溪街道龍鄉雙范等地正在打造民宿村；預計未來6個月內，江寧秣陵街道的蘇家、觀音殿附近將出現擁有100張床位的民宿。 

　　根據江寧區出臺的指導意見，到2020年，該區將發展鄉村民宿戶600幢，床位達到8000張。 

　　2017年初，南京《關於推進鄉村民宿業發展的指導意見》提出，“十三五”期間，南京市將重點在美麗鄉村示範村內推進鄉村民宿發展，計劃累計改造完成800幢鄉村民宿戶，打造50個以上市級美麗鄉村民宿村、每村經營戶數20戶。2020年，南京市鄉村民宿床位力爭達2萬張。

　　據南京市委農工委2016年底測算，目前南京市美麗鄉村有民宿200余家，民宿床位超過3000個。

　　民宿到底賺不賺錢？回報週期長風險高 

　　和火爆的投資熱情相比，民宿預訂率的數字顯得有點冰冷。由市委農工委、市旅遊委主辦的“南京智慧民宿服務平臺”6月份對上線民宿統計顯示，客房平均房價為461.99元/晚，平均預訂率9%。 

　　當然，這只是民宿眾多預訂渠道之一。在該平臺上，南京市溧水區共有6家民宿上線，其中大金山國防園、未見山鄉居酒店、七葉山莊3家進入預訂率前十名。其中一家民宿經營者説，民宿平均預訂率在40%—50%之間。 

　　位於江寧谷裏街道的公塘頭精品民宿“恬原味”，在“南京智慧民宿服務平臺”平臺預訂率位列第一。統計顯示，“恬原味”一期投資1200多萬元，開業一年半時間，平均預訂率60%—70%，預訂渠道包括藝龍、攜程、去哪兒、南京智慧民宿服務平臺等。“一年營業額500多萬元，其中餐飲營業額300萬，土特産銷售150萬，其餘是客房預訂收入。”民宿負責人介紹，除去運營成本、房産折舊等，一年凈利潤接近200萬元。

　　另一名不願具名的民宿投資人表示，15個客房以下的民宿，如果平均入住率50%，除去房租、人員工資、水電氣等開支，只能做到略有微利，低於50%的話就可能虧損。“民宿投資回報期一般在4—6年，投資回報率並不高。” 

　　如何開好民宿？仰望星空更要面向市場 

　　仰望星空、休閒度假，民宿順應大眾趨勢而産生，但大量投資人涌入，這就帶來一系列問題：民宿會不會一步跨入過剩時代？南京究竟需要多少民宿？ 

　　對此，南京市高淳區旅遊局局長王建業表示，民宿經濟的潛力巨大，從目前情況看，民宿仍處於起步階段。

　　“民宿的市場潛力剛剛釋放，目前仍處於高速增長期。”南京大學創意産業研究中心主任、教授周凱也認為，不過，他提醒投資者，民宿投資週期長、回報慢，目前市面上的民宿大約有八成不盈利。其原因主要是個性化不強、吸引力不夠。

　　浙江莫幹山民宿從紅火到逐步降溫，也提醒投資者對未來市場保持警惕。競爭加劇，使得莫幹山民宿業從快速增長期轉入競爭淘汰期，部分民宿開始走出莫幹山，到別處尋找出路。

　　那麼，對南京的民宿投資者來説，究竟應如何開好一家民宿？ 

　　王建業認為，農家樂加個床位不是民宿，真正的民宿需要有特色，讓入住的遊客融入到家庭生活中，就像親朋好友前來作客，真正體驗到“鄉音、鄉情、鄉愁”。

　　台灣薰衣草森林休閒農業執行長王村煌近日在秣陵出席“兩岸大咖思享會”上表示，台灣有2000多萬人口，卻有超過3000家民宿。台灣民宿之所以成功，就在於其不同於傳統的飯店旅館，雖然沒有高級奢華的設施，但它能讓人體驗當地風情、感受民宿主人的熱情與服務。

　　“民宿投資者不僅要有情懷，還要時時胸懷市場。”公塘頭民宿建設方江寧商務商貿發展集團總經理趙大荃説，民宿不能建成標準化的鄉村酒店，在設計風格、材料選擇等方面必須凸顯個性。同時，經營要貼近市場，通過各種體驗活動吸引消費者，撬動淡季市場，才能樹立良好口碑和市場形象。