原標題：如何破解老舊小區招聘物管難 3個“迷你型”老舊小區合併後引進物管提供解決方案

　　老舊“迷你”小區，空間小、住戶少，管理成本高，很難招聘到專業的物業管理公司。2017年初，南京玄武區新街口街道結合老舊小區整治，將3個緊鄰的小區圍墻打通，合併成一個大的小區，並對小區環境進行整治，終於有了專業物業公司前來接管。專家認為，這一做法為解決老舊小區物管難提供了一個新思路。

　　建成30多年，老小區首次引進專業物管

　　珠江路小區地處新街口街道。1月9日上午，南京日報記者現場採訪發現，小區大門安裝了機動車閘道；道路鋪設了瀝青，新增了路牙、樹池等；居民樓安裝了鐵藝門、單元遠程對講智慧門，樓道內還增加觸摸式延時LED燈；樓幢外立面被粉刷一新，空調外機被統一安裝了罩格柵，窗子也進行了改造美化；曾經隨處可見的違章建築被公共綠地、機動車泊位、自行車車棚代替……小區面貌煥然一新。    

　　“這個小區建成30多年來，首次有了專業的物業管理。”新街口街道唱經樓社區居委會主任錢秀説，新進駐的物業公司，為小區配備了20名保安、8名保潔員。5個小區大門，有保安24小時值班；小區垃圾，保潔人員隨時清理，與以前相比，小區環境、治安狀況有了很大改變。

　　“迷你”小區整治合併，解決物管招聘難

　　“珠江路小區是居安裏小區、原珠江路小區、魚市街小區3個小區合併成的。”新街口街道物業科的工作人員説，合併前，這3個小區都是獨立小區，空間很小，屬於“迷你”老舊小區。因為小區設施老舊，物業管理成本太高，小區物業一直是街道託管。2017年初，街道對這3個小區進行環境整治，僅違章建築就“啃掉”9600多平方米；整治過程中，又將小區之間的圍墻打通，將3個小區合併成擁有31棟居民樓的大小區，居民擴大到了1600戶。

　　整治結束後，面向社會招聘物管。最終經過業主投票表決，銀貢物業與新街口街道簽訂了珠江路小區物業管理接管協議。    

　　“如果這3個小區不合併，我們肯定不能接手。為什麼？以前的3個獨立小區太小，住戶少，沒有收費車位，就算物業費收繳率100%，也養活不了配備的物業管理人員。”銀貢物業珠江路小區項目經理楊國梁説，目前，珠江路小區的物業費暫定每平方米0.5元，每戶每月的物管費在50元上下，加上目前核定的近200個車位，每月每車收費200元，基本可以滿足20名保安和8名保潔員的一年開支。

　　新街口街道的做法值得借鑒

　　2017年3月出臺的《南京市棚戶區改造和老舊小區整治行動計劃》提出，至2020年底，基本完成主城六區2000年以前建成、936個非商品房老舊小區整治。

　　“老小區普遍存在公共空間少、居民休閒地方少、停車難等問題，物業進駐之後的工作量相當大，尤其是保潔和停車方面。而物業管理公司不是慈善機構，除了要養活小區管理人員，還要有一定的收益。”南京理工大學經濟管理學院教授、博導朱憲辰説，物業管理公司的收益，主要是收取物業管理費，還有一些公共設施收益，比如停車費、小區廣告載體産生的費用等。“迷你型”老小區住戶少、空間小，物業費收繳有限，靠停車收費也不可能，而且多沒有可以收費的廣告載體。而小區再小，保安、保潔、房屋維修、水電維修等管理人員，與大的小區相比一個也不少，僅靠收取物業費肯定不夠。所以，“迷你型”老小區招聘物業，一直是個難題。新街口街道將3個緊鄰的“迷你型”小區合併後進行整治，配全公共設施，進而吸引專業物業管理公司的做法，值得借鑒推廣。