原標題：廣告收益不透明 合同簽訂存陷阱 他律加自律，倒逼物管規範化

　　3月23日，江蘇省消保委發佈《江蘇省住宅小區物業管理服務問題調查》報告，本次調查省消保委委託第三方調查公司在全省13個設區市進區入戶、採用當面訪問和在線訪問相結合的問卷形式開展。報告顯示，江蘇省居民小區物業管理問題仍較多。

　　保潔、保綠、保修、保安等物業基礎服務是物業公司的基本職責，小區環境整潔、車輛停放有序、電梯等公共設施保養到位、資金支出透明公開等，是業主對物業服務的評價依據。調查顯示，小區綠化養護、環境衛生清潔獲評相對較高。相形之下，車輛停放管理以及房屋和公用設施設備維修獲評偏低，34.7%的業主表示車輛停放混亂，近兩成業主認為設施設備維修不及時。

　　從物業公司信息公開、透明、合規情況來看，26.5%的業主表示所在小區存在各項資金支出不公開、不透明的情況，11.5%的業主表示存在各項資金支出不合理的情況，還有8.3%的業主認為物業服務與收費不太相符。

　　不少業主表示未簽訂物業合同、或不太清楚是否簽訂，且對所簽訂物業合同的具體內容也不是很了解。物業合同中有些“條款”在陳述時存在含糊其辭的現象，容易造成業主難以判斷或理解不到位。而一旦發生相關糾紛，物業公司往往會自行對“條款”進行解釋，難以判定責權，存在損害業主權益的可能，部分業主就會通過拒繳物業費方式錶示不滿，收繳情況欠佳又直接導致物業公司將很大精力花在物業費催繳上，從而影響物業服務品質，造成“部分業主不繳費—物業公司降低服務標準—更多業主不滿意”的惡性循環。

　　調查顯示，成立業委會的小區業主對物業基礎服務的評價明顯較高，然而，23.3%的業主明確表示所在小區沒有成立業委會。此外，很多小區的業主構成較為複雜，部分業主對於小區管理的事情並不熱情，這在很大程度上影響業委會的成立。而目前對業委會的履職情況尚缺乏有效監督，部分小區業委會出於私利侵害廣大業主利益，如擅自動用二期業主維修基金、與物業“瓜分”廣告收益、車輛停放不公平管理等現象時有發生。

　　江蘇省消保委認為，省內物業服務之所以存在多方面問題，開發企業與前期物業公司相互關聯是一大原因。在小區分戶出售前，開發企業是物業的唯一所有權人，一般都由開發企業直接以自己為委託方，簽訂前期物業管理合同。事實上此時入駐的物業公司往往是開發企業的“子”公司或關聯公司，這直接導致在接受委託之後，物業公司驗收“走過場”，後續服務中出現問題不與開發企業交涉，甚至成為開發商的利益維護者，從而引發更多的矛盾和衝突。

　　在行業監管方面，物業管理行業政府主管部門眾多，存在政府職能錯位或越位的情況，仍習慣於用行政手段直接干預。此外，目前的物業管理企業以國有企業比例最高，股份制企業、集體企業、私營企業佔比較小，企業在經營時有一定的壟斷性，剝奪業主和業主委員會對物業管理企業的選擇權。部分企業只看重眼前利益，不重視企業員工的素質提升，缺乏足夠的專業技術培訓，內部制度不健全等，這都制約著物業管理服務行業專業化水準的提升。

　　對此，江蘇省消保委建議，建立完善的法律法規推動物業管理規範市場化運作，同時鼓勵各設區市結合市情實際制定物業管理地方性法規，除對物業管理企業進行監管外，對於業委會不作為、亂作為等行為也需進行有序的監管和引導。

　　江蘇省消保委還建議，逐步推動行業自律，充分發揮管理協會的指導作用，規範行業組織行為。鼓勵、指導業委會成立，並引導其成員合理合法行使權利。江蘇省工商局合同處已制定符合實際情況的物業合同示範性文本，物業公司、業委會、廣大業主不妨參照使用。