2017西安房企前10齣爐 本土房企首次全線失守

　　物競天擇，適者生存。每年這個時候，各行業都在忙總結，房地産也不例外。去年，西安房地産市場的火爆表現，給不少房企的總結增色不少。不過，在市場走高的背後，兩份西安房企年度銷售排行榜卻顯示，去年在西安市場上，賣房賺最多的前十家企業，都是“外來戶”，本土房企首次出現全線失守。

　　十幾年來首次，房企銷售十強都是“外來戶”

　　外來房企在西安攻城略地有多迅猛？近日，一家地産諮詢機構發佈的《西安房企2017年商品房銷售金額排行榜》顯示，成交金額十強的企業有：萬科、融創、恒大、綠地、碧桂園、金地、保利、龍湖、華遠和金輝。對數據來源，該機構稱，截止時間為2017年12月31日24點，統計範圍為西安市主城區，不含西鹹新區灃西、秦漢及空港。

　　這十家企業在西安市場的成交額都超過30億元，萬科和融創兩家銷售額更遠超100億元，值得注意的是，去年全國市場的“百億房企”一共也只有144家。

　　記者梳理髮現，在外流傳的另一份按銷售合約額陜西區域為統計口徑的房企銷售額榜單上，十強企業包括：融創、萬科、恒大、碧桂園、陽光城、綠地、保利、金地、龍湖和華遠。

　　兩份榜單略有差異，卻存在一個相同之處：在十強中，本土房企無一上榜。這在多年以來還是第一次出現。華商報記者查詢2010-2016年克而瑞、美城等機構年報發現，連續七年的十強榜單中，雖然外來企業表現強勢，但本土房企每年都還有兩、三家躋身其中，天朗、海榮等企業都曾是其中常客。

　　“印象裏本土房企集體缺席銷售十強還沒有發生過。”地産評論人士王建紅回憶，從最早的中海、綠地算起，外埠地産商進駐西安市場已有十多年，入局者漸多，本土和外來企業間的份額也在競爭中此消彼長。他認為，房企銷售業績的變化與項目儲備、經營策略和市場環境等多因素有關，幾次大手筆並購就會影響到年終銷量核算和市場份額。

　　有業界人士回憶，“這種現象至少是十幾年來首次，2005年左右，西安就是本土企業的天下，高新區主要是高新地産、高科房産、紫薇地産，北郊區域主要是海榮地産、雅荷地産、經發地産，城西以天朗為主，尤其是紫薇地産成為當時橫掃西安最知名的地産品牌。外埠企業幾乎沒有什麼名氣。”

　　記者梳理髮現，銷售十強更替之餘，西安樓市佔有率也發生很大變化。2010年的銷冠融僑，成交金額30.6億元。七年之後，這一成績已無法排進前十；七年以前，當時的十強整體市場佔有率27%，去年上升到38.4%，行業集中度不斷提升，十強“門檻”也水漲船高。

　　手裏有房心不慌，外埠房企贏在備貨充足

　　西安房地産市場中，過去有“房企四小龍”和“高科五虎”的説法，“房企四小龍”即豪盛、海榮、龍安、天朗為代表的西安本土開發商，“高科五虎”指的是高科新西部、高科、高新、天地源、紫薇。直觀的描述了本土民營、國有兩大開發陣營中的骨幹力量。從上世紀90年代開始，以他們為首的本土企業在西安房地産開發和城市建設中長期扮演主角。

　　近幾年來，外界卻不斷傳出“本土房企勢微”的聲音，這和市場份額及銷售排名的演變有不小關係。追溯起來，拐點在2009年就已出現。這一年，外埠房企在西安市場的成交份額上升到51%。有策略公司也在當年給出了“外來企業逐漸蠶食本土企業的生存空間，本土企業將面臨嚴峻的生存危機”的預判。

　　市場份額逆轉的背後，是當時萬達、金地、萬科、恒大、龍湖、雅居樂、富力等外埠房企的一輪集體亮相。在隨後八年間，西安市場中又陸續增加了保利、華潤、樂華、星河灣等多家地産商的名字。直至去年，隨著華夏幸福進駐，全國房企十強在西安湊齊。

　　“與十多年前相比，西安房地産市場的玩法已經發生了很大變化。”浙江大學房地産研究所調研員夏強表示，早些年地産開發有句玩笑叫“港臺抄歐美的，沿海抄港臺的，內地抄沿海的，小城抄大城的。”包括西安在內，二三線城市的樓盤確有不少模倣沿海市場之處，從大的規劃設計到小的建築細節，從物業管理到樓盤案名和廣告，按部就班進行粗放式開發；當外埠企業佔有“蛋糕”越來越多，尤其市場環境、運營效能甚至政策方向都發生逆轉後，傳統做法可能就力不從心。

　　在王建紅看來，一個房企要想銷售額領先，首先必須保證有充足的供貨。他説，過去搞房地産大家都是“小火慢燉”，從拿地到開盤得1-2年甚至更久，把錢週轉起來再考慮下一個項目；現在是“短平快”節奏，拿到地可能幾個月就開始賣房，對於資金等要求更高，實力雄厚的企業還借並購、合作開發等多盤佈局，“這都是銷售規模的保證。”

　　尤其是值得關注的是，前幾年還在為沒有土地而苦惱的碧桂園去年已經進入前五，而最新消息顯示，2018年碧桂園將有九個新項目入市，佈局了西安的東西南北。這足見外來大鱷拿地速度之快。得土地者得天下，沒有地，就成了無米之炊。

　　去年西安市場的銷售十強均備貨充足，萬科、融創、恒大等同時佈局項目達兩位數，形成多盤聯動局面；碧桂園更以單盤高額銷售（體量超過千畝）就足以躋身榜單前列。目前，西安開盤銷售的千畝大盤和準千畝大盤，大多都是由外來房企操刀。

　　行業人士介紹，外埠房企“搶”走西安市場的大部份額已有不短時間。只不過在以前，本土房企的佼佼者還能靠著多年積累或集中開盤躋身前列。近兩年，外來房企抓住機會連續發力投並購，並高調拿下西安數宗熱點地塊之後，強弱分明的杠桿開始向外傾斜，“能創造銷售業績的項目變少了，本土企業被擠出十強已是必然。”

　　淡出、轉行、收縮，本土企業在資本面前沉寂

　　在這兩份年度房企排行傳出以後，有行業人士是這樣感慨的：以前總説強龍難壓地頭蛇，但現在地頭蛇幾乎都沒了消息。

　　“缺錢是本土房企走弱的一個重要原因。”夏強表示，表面看外埠房企掌握了更充足的貨源，其實在地産開發的鏈條上，資本幾乎影響從土地獲取、項目週轉、産品設計、行銷活動以及人才流動等各個環節。他説，銷售十強裏的萬科、融創、恒大、綠地、碧桂園、金地、保利等大多數是上市房企或央企，這些企業具備更強的融資能力來助其擴張。反觀西安本土房企，絕大多數沒有上市或上市較晚，擴張步伐受到制約。

　　有行業人士將本土房企的沉寂歸咎於“起步晚，沒能早早走出去。”該人士指出，國內房地産市場是從沿海向內地發展，大型企業也多出自於沿海城市。説起天朗、高新、高科、雅荷、榮華等西安一些本土領軍者的代表作，過去更容易想到西安東南西北某個區域的系列樓盤。由於早期土地出讓和房地産開發的區域特性，本土房企的大量精力和資金被固定在一定範圍裏，“最近十年，部分企業陸續走出去搞開發，卻又趕上了市場調控和變革。”

　　在西安多家房企供職多年的秦先生告訴華商報記者，城改項目長期佔據西安住宅用地的半壁江山，由於城改開發牽涉複雜，外來房企參與較少。在2014、2015年時，由於庫存積壓和房地産市場下滑，一些參與城改的中小本土房企受市場、資金和産品等影響，項目遭遇困境，想要實現突破的話，也只能引進外援的力量。

　　秦先生現在所在的公司，就扮演了從大老闆向小股東轉行的角色。去年他們在西安城東新開的一個綜合體項目，引入了沿海一家管理集團參與品牌輸出、管理體系和代建業務等，而他們則是拿項目作價入股，然後分成合作紅利。

　　也有業內認為，雖然外來房企聲勢越來越大，但本地開發商現在還有一個優勢，就是掌握包括土地等大量開發資源，求地若渴的外來開發商要麼走收購，要麼就得做城改，與其説本地開發商沒了消息，倒不是説有些是轉行用手裏的資源來賺錢。

　　近兩年外來與本土聯姻漸多，合作誘因在於資源共享

　　記者發現，外來房企在西安攻略多年，但他們與本土企業的深度融合近兩年才集中出現，並涉及項目合作、項目收購、品牌輸出、資本嫁接、代建代管等多種模式。

　　2015年8月底，融創與天朗就西安區域的開發合作成立平臺公司，天朗將旗下多個項目轉給平臺公司，融創也借此機會在西安市場快速站穩腳跟；隨後，融創又和大方置業、中登集團、麗彩置業、瑞景地産等多家本土房企達成合作關係。

　　本土房企的另一代表榮華地産也傳出與多家外來房企聯姻。去年11月，其與旭輝合作的公司摘得大明宮一塊住宅用地。

　　去年讓碧桂園收穫高額銷售業績的鳳凰城項目，是碧桂園合作參與的原“錦繡天下”項目。多年以來，萬科一直在參與西安“半成品”樓盤建設。有統計顯示，截至到去年，萬科已有超過10個項目有合作背景，其中包括輸出品牌和嫁接行銷等方式。

　　恒大在2016年收購中渝國際城項目後，去年又傳出與數個本地在建項目洽談合作的消息。此外，近兩年還有當代置業與宏府置業、海亮地産與宏府置業、雲南城投與海榮集團等合作消息，組合方式也都是本土外埠企業間的聯姻。

　　“從市場大環境看，雙方可以説是各取所需。”克而瑞西安機構總經理朱鬱表示，外來品牌房企有資金、運營和號召力優勢，拓荒市場需要“當地人”引路，與本土房企的合作無疑是一個捷徑；而本土房企耕耘西安和陜西市場多年，手裏掌握外來企業看重的土地等諸多資源，在引入外來房企的資金支持和運營模式以後，也可以發展和升級自身企業。

　　值得注意的是，一些本地項目在獲得外來品牌的“鍍金”後，也順勢實現了價格升級。從曲江、城北和高新一些樓盤在並購或合作前後的價格走勢看，每平米的均價漲幅在千元以上，有的甚至在不到一年時間裏就實現價格翻倍。當然，這些項目價格的走高還要考慮市場普漲、産品設計和品質變化等諸多因素，不過在改頭換面之後，它們的確給接盤者創造了更多價值，並在一定程度上影響到西安房地産市場的格局。

　　搶灘者只多不少，“傍大款”成本土企業不多選項之一？

　　在城市建設利好和招商引資政策的引導下，西安在過去一年持續受到房企關注。去年前11個月，全市土地成交面積就達到2152萬㎡，同比增幅達51%。除了碧桂園、金輝、恒大、保利、華僑城、融創、中海、綠地、中鐵等出手拿地；包括新城控股、遠洋地産、中南置地在內的近10家全國性企業也通過直接拿地、合作開發和收購等形式搶灘西安市場。

　　夏強認為，房地産市場的蛋糕就這麼大，參與進來的強者卻只多不少，所以本土和外來房企之間的此消彼長暫時很難扭轉，至少在未來幾年內，“本土房企的市場份額仍然會受到擠壓，很難擠進西安房地産銷售十強的前列。”

　　他表示，在強者恒強的年代，企業發展由資本説話，西安本土房企要想謀求發展，和外來的大牌企業“綁鍋”合作，恐怕是不多的選項之一。

　　在王建紅看來，相比外來企業對於市場佔有和資本運作的追求，西安多數本土房企規模偏小的劣勢也是優勢：房地産行業的同質化開發一直被外界所詬病，如果轉向地産配套服務、綜合運營等細分市場領域，例如：在政策倡導租購並舉的背景下，謀求在租賃産品上做出特色、形成突破，船小好調頭的優勢可能更容易發揮出來。

　　“産業類開發也可成為本土房企破題的另一方向。”陜西師範大學經濟學博士畢超認為，從最近幾年的市場實踐看，部分本土房企已開始轉向特色小鎮、産業園區等項目開發，相對傳統的房地産開發，這類項目戰線拉的比較長，在一段週期內的資金壓力不會特別大。但需要提醒的是，“開發商也要面臨資金回收週期偏長和産業培育等方面的考驗。”

　　本土開發商的全線失守其實是情理之中，缺少資本支持，難免發展畏手畏腳；再次，産品設計較差，無法跟上時代的腳步，前些年西安一直是不缺房子，缺好房子，有開發商建築面積150平米左右，還是三室，而且客廳竟然沒有陽臺；第三，資本、品牌、産品、行銷，形成了一個優質的邏輯圈，正是在這樣的邏輯圈之下，本土企業幾乎是不戰而退。市場越來越向優質産品供應者傾斜。（記者 李程）