物業用房擴建或改變用途需徵求三分之二以上業主同意

　　原標題：小區架空層變物業用房，有的還出租 物業用房擴建或改變用途需徵求三分之二以上業主同意

廣電江灣新城小區多數樓棟架空層裝飾精緻

廣電江灣新城小區28棟樓下架空層封閉狀

聖淘沙小區物業用房處的便利店

　　近期，有不少網民向本報反映，自己所在小區的物業用房使用不規範。記者梳理髮現，網友反映的情況主要有小區物業在公共區域私自擴建物業用房和把物業用房從事經營活動兩類。記者對此進行了探訪。

　　物業在小區架空層擴建物業用房

　　網民杜先生曾多次反映，硚口區廣電江灣新城小區物業公司，違規佔用小區28棟居民樓下架空層，建了80平方米的物業用房。

　　杜先生介紹，小區每棟樓下都有架空層，並進行了景觀裝飾，用作居民休閒。但28棟樓下的架空層被佔用，用作物業員工宿舍，侵佔了業主公共空間。

　　對此，硚口區古田街道辦事處進行調查後回復：該樓棟于2012年5月交房，交房後不久，1樓架空層被改變為物業保安用房，當時未出示任何手續，執法中隊當場下達責令整改通知書，督促其整改並完備相關手續，後又下達了自拆通知書。

　　但小區物業公司做出的情況説明表示，該處改建時，徵詢了部分業主的意見，因時間長久資料缺失。根據業主聽證會結果，有超過三分之二的業主同意物業公司對架空層的使用，古田街道同意暫時予以保留，一旦發現物業公司在使用過程中用作其他産生經濟效益的用途，則立即將其拆除。

　　12月21日中午，記者前往該小區探訪發現，該小區多數居民樓下架空層裝修精緻，擺放有石桌石凳、綠植等，不少居民在架空層下棋、聊天。28棟樓下架空層則呈封閉狀，記者進入內部看到，架空層被分割為兩個房間，一間為員工活動室，一間是員工宿舍，擺放有4張高低床。

　　小區物業負責人稱，小區3期沒有規劃單獨的物業用房，為方便提供服務，物業在架空層建設了物業用房，建設時曾徵求相鄰業主意見。

　　對於物業的説法，杜先生則表示，該處建設時，根本沒有徵求業主意見，業主曾進行阻止，但該處還是強行建成投入使用。

　　物業將辦公用房出租開房屋仲介、便利店

　　網民盛先生（化名）曾反映，江漢區聖淘沙小區的物業公司未經業主同意，將物業辦公用房出租給一家房産仲介公司，用作經營，但其收益卻從未進行公示。

　　江漢區房管局進行調查後回復：已向該物業公司下達整改意見書、限期整改通知書，並現場督促指導物業公司立即廢除將物業管理用房進行經營性的協議，無條件將物業管理用房歸還全體業主。

　　“現在變本加厲，又開了一家便利店。”盛先生説，小區分A、B兩座，物業用房位於A座入戶大廳內，他反映情況後，江漢區相關部門介入處理，物業用房恢復原狀。但沒過多久，房産仲介又入駐了，還多開了一家超市。

　　23日，記者進入該小區A座入戶門後看到，大廳左右兩邊都建設有簡易玻璃房，左手邊是物業辦公室和一家小便利店，右手邊則是一家房産仲介。便利店老闆稱，房子是通過物業租賃的。而物業公司值班人員對於記者的提問不予答覆。

　　記者採訪中還發現，廣電江灣新城小區也曾把21棟居民樓下物業用房用來開超市，在網民進行反映後，古田街城管執法中隊已下達《責令限期改正通知書》，物業公司將便民超市停業關閉，改作服務中心使用。

　　增加物業用房需徵求三分之二以上業主同意

　　記者注意到，網民針對物業用房使用不規範的投訴，主要分為兩種情況：一種是小區原有物業用房不足，物業公司佔用架空層等公共區域擴建，開設員工宿舍、食堂等。另一種是物業用房有空余，物業公司拿來出租或挪作他用。

　　那麼，物業用房到底該如何建設使用？産權歸屬如何？記者了解到，根據《物權法》第七十三條規定，建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。目前實施的《武漢市物業管理條例》第七條規定，新建物業，開發建設單位應當按照規定無償配置物業服務用房，物業服務用房屬於全體業主共有，專用於物業管理服務工作。該條例還對物業服務用房的面積作出了規定，最低不少於80平方米。

　　記者採訪房管部門了解到，部分已建成多年的小區，因其物業服務用房面積未達到要求，或為滿足實際新增需求，物業公司另辟小區公共區域，擴建或新建物業服務用房，引發業主與物業之間的矛盾。另外，按照規定，小區交付使用後，若要增加物業服務用房，須先經過佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。

　　那麼物業公司是否有權把物業用房用作經營呢？房管部門工作人員介紹，根據《物業管理條列》第六十二條規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房用途的，應由縣級以上地方人民政府房地産行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

　　另外，將於明年起實施的新版《武漢市物業管理條例》中，關於物業服務用房規定更加嚴格和詳細。根據該條例，物業服務用房建築面積不得低於物業總建築面積的千分之二，並不得少於100平方米。城鄉規劃主管部門實施建設工程規劃許可，應當按照規定的標準對物業服務用房的設計進行審查，在建設工程規劃許可證中載明物業服務用房的建築面積，並在附圖中註明其具體位置。（記者孫笑天 楊榮鋒）