“告別公攤” 影響幾何

圖為：武漢市東湖高新區關東街龍城社區附近的住宅。（湖北日報全媒記者 陳勇 攝）

　　2月23日，一則“公攤面積取消”的消息被刷屏。

　　此事源於近日住建部公佈的《住宅項目規範（徵求意見稿）》，其中提到“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。對此，網絡上一些文章爭相解讀“告別公攤”“樓市巨變”。

　　一石激起千層浪。各種跟帖、評論紛紛發問：住宅建築果真要“取消公攤”？以後物業管理費是否就按套內面積計交？本地專家和業內人士在接受記者採訪時稱，如果“住宅建築應以套內使用面積進行交易”得以落實，百姓購房將會更明白，消費更安心。但此事牽一髮而動全身，涉及住宅價格、物業管理、配套建設等系列制度規範須隨之調整，後續政策走向和具體影響尚有待觀察。

　　百姓買房，“所見即所得”

　　2月15日，住建部公佈《城鄉給水工程項目規範》等38項住房和城鄉建設領域工程規範徵求意見稿。住建部稱，這是落實我國構建強制性工程建設規範體系要求之舉。這38項規範，包括城鄉給水工程項目、排水工程項目、燃氣工程項目、供熱工程項目、住宅項目等規範。這些文件起初並未引起公眾太多的關注，包括《住宅項目規範（徵求意見稿）》。

　　近兩日，當網絡上將“住宅項目”的相關內容解讀為“告別住宅公攤”，立即引發高度關注。

　　湖北日報全媒記者查閱發現，住建部網站“徵求意見”專欄中公示的《住宅項目規範（徵求意見稿）》，全文2.8萬多字，其中涉及“公攤”的只有“住宅建築應以套內使用面積進行交易”一句話，在徵求意見稿第2、第4、第6條。

　　“套內面積”，何以引起社會如此強烈關注？

　　原來，多年來百姓買房，多以包括套內面積、公攤面積在內的“建築面積”交易。這其中的公攤面積就是分攤的公用建築面積，包括大堂、走廊、過道、電梯前廳等。中國指數研究院（華中）市場研究總監李國政表示，小區總要有公用建築，其建設成本通常會攤在住宅價格中。

　　近年來，“公攤”受到越來越多的詬病。“買100平方米得70平方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。更重要的是，公攤面積群眾通常無法測量，都是開發商説了算，這其中有多少“貓膩”，一直備受質疑，被一些人士稱為房地産市場“最不透明的一項指標”。

　　負責起草此規範的中國建築科學研究院有限公司負責人在接受新華社記者採訪時説得很明白，國際通行做法是按套內使用面積計算。“住宅建築應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出，就是為了與國際慣例接軌。一是解決套內建築面積相同而住戶使用面積不同的問題。由於我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內建築面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同。二是按套內使用面積進行計算易於住戶自行測量，實現“所見即所得”。而按套內建築面積計算，在沒有專業支撐的情況下難以做到。可以説，從技術角度明確按套內使用面積交易，一定程度上有利於消費者權益的保護。

　　相關影響有待觀察

　　家住武昌民主路的李女士有兩個孩子，公婆偶爾也來住，90平方米的房子緊巴巴的，早就想換大房子。“公攤面積取消”的消息一齣，她不禁擔心：開發商不會做虧本買賣，真按套內使用面積賣房，公攤部分還是含在房價裏，房價會不會大漲？開發商會不會在公用建築上偷工減料？

　　2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》第18條規定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。省房地産經濟學會會長葉學平表示，無論用哪種面積計算方式，從一定時期看房屋總價應該不會産生太大的變化，具體影響有待觀察。

　　業內人士解釋説，一套房子建築面積100平方米，其中公攤20平方米。眼下按建築面積計價單價1.2萬元，總價120萬元。如果按套內面積計算，開發商會將公用建築部分的成本攤在房價中，單價或將上揚，即住宅單價可能會調至1.5萬元，但120萬元的總價應該不會有大的變化。

　　然而，公攤不同的住宅，未來就可能價格有別了。由於公攤比例不透明且沒有統一標準，一些開發商暗箱操作、打擦邊球，購房者又很難去核實公攤比例，價格、總價都基本相同。今後如果按套內面積交易，公攤比例不同的房子就無法再賣一樣的價錢。比如，同地段、同建築面積的房子，一套公攤比例20%，另一套公攤比例30%，還能賣同一價格嗎？業內人士預計，公攤不同的二手房，將來價格可能會有較大的區別。

　　許多網民在網上留言發問，按套內面積交易，物業、取暖等費用是否也按此收？開發商不能玩“貓膩”了，會不會對配套設施偷工減料？

　　據了解，此次公佈的規範涉及住宅建築方方面面，包括城鎮新建住宅建築應全裝修交付，四層以上應配電梯，新建設項目集中綠地面積人均不少於0.5平方米，至於裝修中的地板、電線、衛生間等設施及佈局配套、室內外空間等都有詳細的強制性標準，開發商想偷工減料將會比較困難。

　　至於物業管理費，按照去年施行的《湖北省物業服務收費管理辦法》，前期物業（房屋交付至小區業主大會成立）的收費實行政府定價，其他物業收費執行市場調節價，物業服務費以建築面積為計價單位。李國政認為，目前新政尚處於公開徵求意見階段，如果真要取消公攤面積，可謂牽一髮而動全身，住宅建設從前期的規劃、設計、工程施工，到後期的裝修、物業管理等一系列制度規範都要做出調整並重新測算，因此，真要取消公攤面積，還有相當長的路要走。（湖北日報全媒記者 彭一葦）