湖北萬億存量房貸將迎調整

　　原標題：2020年3月起換錨LPR，月供族如何操作？湖北萬億存量房貸將迎調整

　　12月28日，在光谷一家科技公司工作的劉成，利用週末時間忙著婚房裝修的事，突然被手機上彈出的一則消息吸引住：存量房貸定價基准將全部轉換為LPR。什麼是LPR？以後每月還款會增加還是減少？這讓已經還房貸兩年多的他很是疑惑。

　　當日，央行發佈公告稱，2020年1月起金融機構不得簽訂參考基準利率定價的浮動利率貸款合同，且從2020年3月1日起將存量的浮動利率貸款合同定價方式轉化為LPR+加點，或轉換為固定利率，轉換工作于8月31日前完成。

　　2020年3月起換錨

　　當年月供不會變

　　LPR是2019年頻頻被提起的新詞。LPR是一種全新的利率參考標準，由各報價銀行每月報價，全國銀行間同業拆借中心計算得出，而此前參照的基準利率則由央行直接定價。

　　簡單而言，LPR就是一種新的利率參考價格，跟以前基準利率相比較，最大不同就是定價更加市場化，且每月發佈一次。從2019年10月起，銀行新發放的房貸已陸續採用LPR定價方式。

　　目前，5年期以上基準利率為4.9%，2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。3月起存量房貸從基準利率換錨到LPR，是否會享受“利率變化”帶來的月供減少？

　　事實上並不會。房貸月供族起碼還要等上一年，才會感受到還款金額的變化。

　　根據央行公告，商業性個人房貸的加點數值等於原合同最近的執行利率與2019年12月發佈的LPR的差值，加點可為負值，之後在每個利率重定價日利率水準由最近一個月LPR與該加點數值重新計算確定。

　　目前，個人房貸合同一般約定，1年為一個重定價週期，且重定價日為每年1月1日。也就是説，轉為LPR定價後，存量房貸2020年的利率與2019年相比，不會發生任何變化，加點數值多少由現在的利率水準減12月份LPR倒推而來，這個加點數值以後將在房貸合同期內保持不變。2021年開始，還款利率隨著上一年12月的LPR重新計算調整。

　　以一筆100萬元貸款金額的房貸為例，貸款期限20年，利率上浮10%即5.39%，目前每月等額本息還款6817元。2020年3月後，銀行與貸款人確定轉換為LPR加點計價，則加點數值為0.59個百分點（5.39%-4.8%），房貸執行利率為2019年12月LPR+加點，仍為5.39%。若2020年12月5年期以上LPR下調10個基點至4.7%，則貸款人2021年執行利率為5.29%（4.7%+0.59%），每月還款金額變為6761元，每月月供減少56元，一年還款減少672元。

　　選擇LPR定價更划算

　　銀行或批量轉換

　　除了轉換為LPR定價方式外，房貸客戶還可以選擇固定利率。一般人如何選擇？

　　所謂固定利率，就是銀行與貸款人確定一個房貸合同期內不變的利率。對於固定利率怎麼轉換，央行公告中並未明確。本地銀行人士稱，正常情況就是把當前的房貸執行利率水準確定為固定利率，未來不會因基準利率或LPR變化而變化。

　　LPR如果未來下調，則選擇LPR定價可少還利息。反之，LPR上調，選擇固定利率可少還利息。

　　目前市場上主要觀點認為利率大概率下行。廣大證券分析師何緬南稱，在當前經濟結構換擋、經濟增速下行、“降成本”的大前提下，後續LPR下行趨勢相對明確。

　　“選擇LPR定價肯定划算，不會選擇固定利率。”在武昌一所高校工作的陶先生表示，跟國外發達國家相比，中國的利率水準偏高，未來有可能與國際接軌。據了解，目前，英國、德國、日本等發達國家房貸利率就1%左右，美國屬於房貸利率較高的國家，也僅3.5%上下。

　　房貸利率轉換為LPR定價，有望最早2021年迎來還款金額下調。天風證券分析師陳天誠認為，轉換為LPR+加點的定價方式，存量房貸短期平穩過渡，長期有望享受LPR下調利好，享受降息紅利。

　　據有關金融監管部門統計，目前湖北省購房貸款存量規模約為1.1萬億元。就全國而言，截至2019年三季末，個人住房貸款餘額為29.05萬億，平均利率水準為5.55%。（湖北日報全媒記者 張陽春北日報全媒記者 張陽春）