原標題：新房供應不足，如何讓更多人棄購轉租？鼓勵租房，還需政策配套

　　“2014至2016年，南京二手房可售量基本都保持在5萬套的‘水位’上，但是截至目前，南京二手房可售房源量不足2.5萬套。”南京21世紀不動産副總經理胡涓娟1日透露。南京新房庫存量已長時間停留在2萬多套的低位，如今二手房可售量也明顯不足，這意味著當地樓市的供需矛盾進一步激化。

　　2013年以來，南京二手房成交量基本都在新房成交量之上。去年新一輪調控之前，當地樓市成交異常火爆，全年二手房成交約15萬套，相當於此前兩年的成交總和，這也導致當地二手房庫存消耗過多。而今年以來，限購、限貸等嚴厲調控之下，南京新房上市量有限，新房供應不足，也使得一部分持幣者將眼光投向二手房市場，二手房庫存量節節下降。

　　“據我們觀察，現在不少人手上持有兩三套房，但他們並不肯把多餘房源推向市場，因為一旦賣了房，受限購政策制約，一時也沒資格再買房。”“南京城記”主編陽光分析，5月南京出臺“新購房3年內限賣”政策，也縮減了二手房市場的供應量。

　　官網“網上房地産”顯示，今年以來，南京二手房成交已達69682套，同期南京新房認購11740套、成交50458套，二手房交易量超過新房。不過，今年6月以來，當地二手房成交量連續3個月下降，其中，8月二手房成交8215套，比7月環比下降7.02%，同比去年8月下降36.28%。當前南京二手房成交量持續下滑的勢頭似乎短期難以扭轉。業內通常認為，二手房市場受行政干預相對較少，更能真實體現市場走勢。不過，雖然當前市場整體降溫是事實，但實際供應量的急劇縮減，客觀上也使得可選擇餘地變小，成交量節節下降也在情理之中。

　　二手房可售庫存量降至新低，隨之而來的是，南京不少區域的二手房房價在調控大背景下仍呈現令人匪夷所思的漲勢。“我們對南京主城區‘老破小’二手房價格進行統計，發現去年10月至今，這類房源的同比漲幅都達21%。”陽光稱，主城區“老破小”房源中不乏名校學區房，其對整體房價的拉動較為明顯，但是，整體超過兩成的漲幅還是比較令人吃驚，也足見二手房供需矛盾下的房價上漲動力。

　　新房供應量極度稀缺的河西等熱點區域，二手房房價漲幅更甚。“河西樓市”主編文濤説，由於長時間無新房可買，河西中部多家樓盤已出現每平方米報價超過5萬元甚至6萬元的二手房房源；河西南地區5個月沒有新房開盤，3家已交付樓盤的二手房掛牌價低的4萬多元，高的也已超過5萬元。記者昨日了解到，這些高報價的二手房源並非都是有價無市，比如，擁有學區優勢的河西南某樓盤，其二手房成交價格超過5萬元/平方米，與先前新房3.5萬元/平方米的均價相比，“倒挂”多達1萬多元。已有21個月無新房供應的江心洲，二手房價也大多漲至每平方米4.5萬—4.6萬元。

　　再透過二手房高價觀察二手房供求關係——由於大多數房東持房靜待升值，南京熱點區域二手房供應與新房一樣稀缺，以河西南樓盤五礦崇文金城為例，該小區一期、二期共2000多戶，但在售二手房僅10多套。“囤積居奇”助推二手房價一路上揚。

　　《新華日報》記者採訪發現，目前南京河西中部和南部的不少“二手房”房源，其實是還沒有交付的新房房源，比如河西南一家樓盤的房源今年底才交付，但8月時就已有所謂“二手房”成交。業內人士透露，買賣雙方會先簽訂合同，待拿到産權證後再正式過戶。“新購房3年限賣”政策出臺後，買賣雙方也大多采用先約定交易，到時再過戶的方式。由此足見買方市場對熱點區域房源的饑渴。

　　新房遲遲不開，即便開盤搖號中簽率也極低；二手房挑選餘地又有限，的確急煞一眾有剛性和自住改善需求的購房人，南京樓市供需現狀不容樂觀。不過，目前國家鼓勵“購租並舉”“租購同權”，南京已成為相關政策的試點城市之一，並已于8月出臺相應政策鼓勵租房消費和房屋出租行為，新房、二手房可售量少的情況下，大力發展住房租賃能否緩解嚴峻的買賣供需矛盾？

　　《新華日報》記者查詢“網上房地産”發現，截至9月12日，南京全市租賃住房備案件數為57223，“通常情況下，二手房市場中的租賃房源應是買賣房源的3—4倍，以一年10萬套的二手房成交量來估計，市場租賃房源可能超過30萬套，只是為了規避稅費，大量租賃交易以雙方私下‘手拉手’的形式完成。”胡涓娟説，租賃房源的確面廣量大，但當前租賃房源品質通常不高，房東不時提高租金也使得租賃關係並不穩定，“業內有研究顯示，對南京樓市而言，月租金3000元是個分界線，一旦超過這個分界線，租房人棄租轉而買房的幾率就大大提高。所以，政府亟須出臺相應配套政策，加強租房市場監管，並出臺租賃指導價，以鼓勵更多人尤其是資金實力不足的人，將目光轉移到租房消費上，購租並舉才有望‘拯救’供需困局。”