國際在線江蘇頻道消息：日前，“國際房地産顧問”戴德梁行針對2020年上半年蘇州寫字樓及商辦土地市場、蘇州資産證券化市場進行了多維度的解讀，並對各市場的發展趨勢進行了展望和預測。受疫情影響，蘇州寫字樓市場一季度表現欠佳，二季度表現優於預期，短期內仍處於持續去庫存階段。公募REITs（房地産投資信託基金）即將迎來全國試點，蘇州市場優質標的積極參與部署。

  寫字樓租賃市場：市場需求在二季度釋放，整體空置率回落

  2020年一季度受疫情影響，蘇州甲級寫字樓凈吸納量僅約2000平米，進入二季度，市場逐漸恢復，企業需求開始釋放，儘管有部分企業受大環境影響出現退租現象，但全市整體甲級寫字樓表現良好，凈吸納量達到33144平方米，其中以園區成交最多。

  截至2020年6月，蘇州市甲級寫字樓平均租金報價均價為74.49元/平方米/月，大部分項目繼續以價格微調維持穩定為主要方針，同時繼續以免租期、停車位等優惠，降低實際租金，爭奪客戶。新舊項目的租金差價進一步縮小，也促進了客戶搬遷。同時受疫情影響，聯合辦公、精裝辦公的需求升級，同樣在這類産品與標準辦公産品租金差價縮小的情況下，聯合辦公、精裝辦公的成交表現良好。專業服務、電子信息科技、金融仍為主要成交行業，其中人力資源、法律諮詢服務公司需求活躍。

蘇州甲級寫字樓整體市場分析 供圖 戴德梁行研究部

  銷售市場一季度成交低迷，二季度也出現回暖。上半年共有3個新增項目，均在二季度上市，新增供應量達到93309平方米。2020年上半年全市辦公産品成交面積達到106572平米，其中二季度佔比約75%。二季度全市辦公産品成交均價13233元/平方米。

  蘇州甲級寫字樓各區歷年租金均價走勢（報價） 供圖 戴德梁行研究部

  2020年上半年，全市共成交商辦土地市場25宗，仍然集中在二季度。其中吳中區與相城區成交最多，分別為11宗和5宗。以零售商業、商服用地為主，辦公用地稀少。工業園區受土地供應稀缺的影響，僅在一季度有2宗土地成交。

  戴德梁行蘇州公司副總經理楊婕認為，蘇州寫字樓市場在經過一季度的低迷後，正在逐步復蘇。2020年上半年蘇州積極推進長三角一體化政策的逐步落實，産業結構升級也在積極展開，持續為蘇州寫字樓市場帶來利好。未來，蘇州核心地段高品質寫字樓項目將持續具有競爭力，同時在疫情影響還會持續一段時間的背景下，寫字樓用戶的需求也發生改變，對樓宇健康管理、應急事件的反應處理等運營管理服務帶來新的要求。

  公募REITs試點即將展開，蘇州市場積極參與部署

  4月30日，中國證監會和國家發改委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，通過“公募基金+ABS”的方式調動民間投資積極性，盤活存量資産，撬動社會資本。

  通過發行公募REITs可以將缺乏流動性的基礎設施存量資産轉化為流動性強的金融産品，盤活基建領域存量資産，拓寬基建融資渠道，構建可持續的投融資生態體系。REITs通過資産證券化方式把存量資産變成能夠流動的證券，能夠降低地方政府杠桿率，有效化解地方債務問題。

  戴德梁行蘇州估價及顧問服務部主管周涵之表示，戴德梁行從2014年開始服務國內資産證券化市場，截至2020年6月，已為91單成功發行的類REITs、CMBS（商業地産公司的債權銀行以原有的商業抵押貸款為資本，發行證券）、CMBN（商業地産抵押貸款支持票據）産品提供物業價值評估、股權價值評估及市場調研工作。在未來基礎設施REITs的發行服務中，戴德梁行的房地産全生命週期服務可以為企業提供資産梳理、價值提升等服務，協助企業實現更高效的物業運營管理；亦可在REITs産品發行過程中提供物業評估、市場調研及建築物盡職調查服務，在架構設計、資産重組及收益分配等方面提供財務測算及稅務籌劃等服務，為發行人提出切實可行的方案，實現價值最大化。（文 袁曉玲 韓小強）