西鹹新區購房建議：遵從三大原則 謹防價格透支

　　毫無疑問，西鹹新區將是西安的一個“大特區”，保持並鞏固“國家級新區”的地位，由西安代管，並將“舉西安全市之力”加強其發展。從版圖上來説，“未來大西安=現有西安+西鹹新區”，從經濟發展和城市地位來看，有利於未來五年“全力推進西安國家中心城市”建設。上述思路，從陜西省2017“兩會”、西安市第十三次黨代會報告、陜西省及西安咸陽西鹹新區年前年後的多次溝通會報道信息，已經得到充分説明。

　　西鹹新區名為西安代管，實際是“融入”使之成為西安的一個特大開發區。這從陜西省公佈的西鹹新區託管方案可以看得出來。方案顯示：2017年率先啟動西鹹新區範圍內戶籍、醫保與西安同城，以及西安、咸陽交通一體化和機動車牌照同號工作。詳情可點擊標題閱讀《西鹹新區託管方案明確！2017率先啟動四項工作》一文。

　　西鹹新區五大新城與西安主城區位置關係

　　因為上述因素，西鹹新區的置業從2017年起，有了新的不同意義。

　　從2002年西鹹一體化啟動算起，經歷了灃渭新區、涇渭新區到五大新城的演變，到由西安託管，西鹹新區的發展以走過15年時間。在這15年裏，西鹹新區範圍內主要在進行産業發展佈局，這與西安其他開發區“造城”路子稍有不同。目前五大新城的産業發展各有特色。

　　同時，在這15年時間裏，也形成了三橋新街、世紀大道、蘭池大道等聚居板塊，吸引了一大批地産項目的落地，並且不少項目已經交付入住。對於西鹹新區而言，地産不僅僅是為新區市民提供了居住環境，更重要的是從一定程度上承擔著完善城市商業、服務業配套的重任。

　　在進駐西安的全國性品牌房企中，目前已有恒大、綠地、華潤、中海、保利、中建、星河灣、陽光城、金科、藍光、雲南城投等進入西鹹新區，陜西本土知名房企經發、金泰、金泰、華宇等也早已有項目落地西鹹新區。

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　　01發展概況

　　在西鹹新區五大新城中，目前居住板塊值得關注的，主要有灃東新城的三橋板塊（新街+世紀大道+天臺路+昆明路）、灃西新城的世紀大道板塊、秦漢新城的蘭池大道板塊。這三個板塊的發展因歷史原因，各不相同，樓盤的規模、品質和適合人群也是差異較大。

　　灃東新城三橋板塊：灃東新城板塊是距離西安城區最近的板塊，目前這個區域的樓盤主要集中在三橋街道以及世紀大道東段、天臺路及昆明路。板塊發展較有歷史，以汽車配套産業為主，目前舊城改造力度較大，三橋老街、天臺路等局部已呈現新的面貌。可結合《西安三橋："西北第一街"正經歷蛻變的陣痛，如何把握機會？》一文加強了解。

　　在這個板塊，地鐵1號線（一期）設有後衛寨站，二期從灃東新城中間穿過，將沿著世紀大道一直向西延伸到森林公園，也就是灃東新城與灃西新城的交匯處。這是區域目前最大的亮點。其次是三橋新街上的商業配套，正處於新老完善之中，預計未來二三年將是改造後煥然一新的三橋新街商業配套發展的關鍵期。

　　目前，三橋板塊的重點樓盤包括三橋街道上的華潤二十四城、保利金香檳、中建開元城，後衛寨立交西側的恒大都市廣場，南側天臺三路四路之間的藍光公園華府，昆明路西三環外的中建昆明瀾庭、中海項目，以及立豐地産開發的限價房樓盤立豐·昆明時光，世紀大道上的繞城高速以西的奧林匹克花園、白樺林印象、國潤城、大沃城、陽光城西西裏（西鹹壹號）等。

　　灃西新城世紀大道板塊：按照最新規劃，灃西新城有一部分歸西安代管，有一部分歸咸陽代管，但戶籍將歸入西安。歸咸陽代管的這12.6平方公里，是指渭河以南、西寶高速老線以北、灃河及隴海鐵路以西的區域，這12.6平方公里實際上是原咸陽市已建成城區，這一范圍內的行政和社會管理職能委託咸陽市實施。實際上，這12.6平方公里也是灃西新城已經成熟的區域，區域內的商業、教育、醫療等配套比較完善。

　　目前，灃西新城的重點樓盤主要分佈在世紀大道及世紀西路上，包括金泰絲路薈、啟迪書香逸居、華宇雙子星、林凱城、世城濱江、先河國際社區、宇宏健康花城，以及老西寶高速南側、陜西服裝學院東門的新盤金科世界城。這一塊居住和生活氛圍已經較為成熟。

　　秦漢新城蘭池大道板塊：與上述兩個板塊不同，這一板塊屬於全新的板塊，也是秦漢新城的橋頭堡板塊。秦漢新城屬於在歷史文化遺址保護基礎上進行建設發展，所以本身不可能大幅的開發建設。在其沿線，從北客站出發到機場的城際快鐵將經過該區域，並設有2個以上的站點。清華大學附中秦漢學校坐落在蘭池大道中段，已經投入使用。隨著渭河治理到位，板塊的環境煥然一新，生態新凸顯。不足的是居家生活配套的完善還需時日。可結合《秦漢新城：理想很豐滿現實很骨感？這麼想你就可能錯失機會！》一文了解。

　　目前，這個區域的樓盤基本沿著渭河北岸的蘭池大道東西分佈，包括星河灣、秦嶺北麓、中天誠品、春城十八里、楓丹麗舍，以及星河灣酒店、寫字樓6E國際等。 秦漢新城管委會也在此辦公。曾名噪一時的馮侖立體城市也落地於此，但該項目目前進展不明。

　　涇河新城除了樂華城之外，幾無值得關注的樓盤，空港新城唯一值得關注的是綠地新城別墅項目，但該項目一直進展不是特別順利，目前處於停滯狀態。

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　　02置業建議

　　第一，從置業的角度看，在西鹹新區就業工作的人，可根據單位所在區域和交通條件就近買房。對於西鹹新區各新城的發展，可結合本微推出的《西鹹新區最新規劃公佈：未來15年,會給老百姓生活帶來哪些變化？》一文進行初步了解。但需要指出的是，根據陜西省府的意見，西鹹新區的規劃還存在調整的變數，未來將有一個“多規合一”的過程（見《陜西省委書記對"大西安"建設規劃發出指示！釋放哪些信號？》一文）。這意味著細節地方或將面臨調整，這是需要特別注意的。

　　其二，對區域面貌變化的速度，要有心理預期。鋻於規劃變數、拆遷改造、市政配套建設等需要時間週期，局部區域的規劃配套設施等的建設週期或將面臨較長時間的兌現期。對於樓盤的周邊配套完善的承諾信息，要特別注意時間差，以及可能存在的變數，以已經開工建設或投入使用為準。

　　其三，在西鹹新區置業，選擇的核心三要素排序應是地段第一、開發商第二、産品第三。在目前的西鹹新區置業，一定要看地段。上述三大地段，是新區目前發展較有基礎的地段，未來隨著其他區域的發展，其引領性和優勢將逐步凸顯。但是在三橋板塊、世紀大道板塊選房，首先要看開發商的實力和能力，其次看産品怎麼樣，再結合房價來綜合衡量性價比。

　　在房企的考量上，建議優選國企或上市國企，産品不會有大問題，而且一般他們不會隨意漲價；其次選擇品牌企業，特別是新來的品牌房企，一般他們要通過該項目樹立市場口碑和形象，在産品打造上也會更加用心；第三，選擇在當地或者西安、咸陽做過項目的開發商。可通過參考前期樓盤來衡量開發商的水準和在售樓盤的品質。最後選擇一般化的開發商。當然，這得根據自身的經濟能力來衡量，根據産品來衡量，不盲信不盲從。

　　03特別提醒

　　從更長遠的未來看，西鹹新區將是西安人居置業的大潛力板塊。在西安城東、城東北逐步發展起來之後，城西、城西北將不可避免地成為熱點。這是城市發展的趨勢。

　　那麼，現在起在西鹹新區進行投資性購房可行不可行？在前文所述的三大板塊中，是可以擇優考慮的。距産業園區較近，屬於産業人群聚居生活區；有自貿區概念和大型生活設施，如水景公園、商貿板塊等附近的樓盤可優先選擇。根據情況可短期或長期持有。

　　但需要注意的是，謹防房價的透支。區域發展的利好，你看得到，開發商更看得到，一定會在目前的房價中體現出來。所以，投資需要謹慎一些，介入的時機要把握好，一旦錯過，就不要貿然介入，否則，很可能面臨“幾年不漲”的情況。自住無需多慮，看準就下手，買房要趁早。