西安車位租售亂象誰之過？避險需要這些"幹貨"

　　原標題：西安車位租售亂象誰之過？避險需要這些"硬知識" 

　　“停車難”已成為越來越多大城市的標配“城市病”，西部網、陜西頭條記者在此前的調查報道中梳理出車位“只售不租”、業主簽約遇到“假合同”、車位“貨不對版”、車位租金連年上漲、立體車庫産權界定難等車位問題五大亂象。

　　“住宅小區的車位一共分為幾種？”“哪類車位不能購買？”“買到有問題的車位該如何維權？”，帶著這些問題，我們繼續採訪了相關律師和專家，教你“火眼金睛”識別車位租售過程中可能出現的“坑”。

　　硬知識：三類車位僅一類能售 “買賣合同”或只是租賃

　　一些開發商承諾售給業主的是具有獨立産權的車位，而簽合同時業主才發現自己簽的實際上只是70年的租賃合同，業主花費數十萬“購買”的車位，並沒有獨立産權。在生活中，不少購買車位的業主其實並分不清哪些車位具有獨立産權，哪些又屬於人防工程或是業主的公共空間。

　　消費者在購買車位時，首先要搞清楚車位屬性。按照種類劃分，小區車位一共分為三類，一類是佔用小區共有道路或場地的車位，這類車位的面積在房屋銷售時已被分攤給了小區全體業主，開放商不能出售，小區全體業主有權決定這類地下停車場停車位的使用權；另一類是利用小區人防工程空間劃出的車位，沒被算作公攤面積，但産權屬於國家所有，開發商僅有使用權，無權出售；還有一類，就是在規劃設計時就定為開發商自有，不是人防工程且不算作公攤面積，並可按照程式辦理産權證，僅這一類車位開發商才有權出售。

　　對於上述前兩類沒有産權的車位進行買賣，其實只是一種租賃行為。這種所謂的“買賣合同”，實質上是停車位租賃合同。根據《合同法》第214條規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。”要判斷開發商是否有權出售和定價，消費者要根據前期的規劃設計審批文件，以及車庫位的《所有權證》，如果開發商能拿出車位屬自有産權的建設規劃，並有産權證，才有權出售。

　　陜西洪振律師事務所王霓律師提醒説，如果開發商出售自有産權的車位，那麼並不違法。如果業主確認開發商是將業主共有車位或是屬人防工程的車位出售，那麼開發商的行為就侵犯了全體業主的權益，屬於違法。

　　業主購買車位前，還要確認車位有沒有被開發商抵押給銀行或其他主體的情形，如果車位是隨房屋一併購買的，應當在合同中對車位的四至範疇，車位號、面積、價款等情況約定清楚，如果是單獨簽訂車位合同，則注意要到房屋交易管理部門辦理登記手續。

　　管不住：物價局規定形同虛設 “漲價需半數業主同意”似空話

　　此前在記者的採訪中，有多位業主表示租金連年上漲，年年收到物業的一紙“漲價通知”。甚至有小區物業不僅不與業主協商，連書面通知也懶得出，擅自口頭規定進入小區的車輛必須是停車包年。

　　針對車位租金定價亂象，難道就沒有監管碼？記者了解到，早在2015年1月20日起，西安市物價局對小區車位的租賃價格和停車費就開始實行市場調節價，具體價格收費標準由雙方協商約定，按雙方簽訂的服務合同或協議為準。

　　同時，西安市物價局規定，物業制定或調整停車服務收費標準，應向全體業主公佈服務收費收支情況及成本變化情況；拿出制定或調整收費標準方案，説明調價理由和調價幅度；經半數以上業主同意方可簽署或變更服務合同，未達成新約定前仍執行原標準。如果車位産權屬於開發商，車位租賃價格由開發商自主確定，但須與業主協商約定並簽訂服務合同或協議。

　　記者隨後走訪了多家小區了解到，業主租車位、付停車費，交多少，怎麼收，絕大多數都由小區物業説了算，而且價格不低，在這個問題上，和業主根本沒有協商約定的餘地。

　　值得注意的是，即使業主通過購買的方式擁有自己産權的車位，不用進門交停車費，但是，依然需要向物業繳納車輛看管費和其他管理費用。

　　誰之過？車位供需雜亂無序 監管缺失是主要原因

　　也有業主表示一些新小區的車位“只售不租”，要求車主一次性繳納十幾萬甚至數十萬購買一個車位，否則自己的車輛就無法進入小區。針對這一問題，嘉論機構西安金恒置業公司副總經理陳嵐説，“目前，相關法律法規在車位方面的規定比較模糊，所以，嚴格來説，開發商有權自主選擇有産權的車位出讓方式。”

　　業內人士表示，在實際銷售中，開發商會在考慮車位配比、業主需求、市場價格等多因素的基礎上，選擇能夠實現自身利益最大化的出讓方式，比如説“只售不租”，一次把車位賣出去好回款，持有現金流，業績也好看。如果把車位租出去，不算銷售業績，現金流也少，所以開發商並沒有計程車位的積極性。

　　陜西省社科院馬建飛助理研究員認為，西安市多小區租售車位管理亂、收費高，原因一方面在於目前的法律法規對停車位以及地下空間的産權界定仍然比較模糊，另一方面，停車位的租售完全交由市場決定，缺乏了調控。

　　在專家看來，生活水準在提高，現在業主觀念也在變化，儘管業主願意為停車支付一定的費用，但由於現在完全是市場説了算，開發商坐地起價，也沒有明確的規定限制開發商的租售行為，這就造成了一些業主不願購買高價車位的現象如此一來，供需銜接就出現問題了，小區內大量的高價車位虛位以待，而地上又遍地違章停車，整個供需市場出了毛病。

　　其實，陜西曾出臺過對小區車位管理的好辦法，比如説，住建廳出臺過對公用車位實行一年一租的辦法，以增加有效供給，但落地實施的特別少，對車位、車庫也缺乏有效的宏觀調控。馬建飛認為：“停車難問題日益顯著，因此不該完全放任市場決定。從長遠來看，還需要政府這只‘手’進行適當的調控，對開放商進行規範。”

　　此外，小區內的停車位還要規劃好公用屬性和私人屬性，該出租的出租，該出售的出售，以此滿足市場的供需變化要求。政府部門要有超前意識，超前規劃，這樣，才能解決西安小區停車難的問題。（記者 郎俊琴 張澍田）