購房者面臨不確定因素 商品房預售陷存廢之爭

　　原題：弊端顯現，商品房預售制度何去何從？

　　這種沙盤上的“空中樓閣”，對購房者來説是一種美好的期望，交房後具體是什麼樣子，他們心裏也沒底。

　　近期，西安市多個房地産項目被房管局責令停售並處罰的新聞在西安房地産市場掀起很大波瀾。管理部門此次的雷霆出擊，雖然對無證售樓行為進行了有力打擊，但一些制度和管理層面的問題也暴露了出來。

　　其實，商品房違規銷售的問題由來已久，“五證”不全就開賣、開發商遲遲交不了房、交房後出現房屋品質不達標、建築設計變更甚至最終變成“爛尾樓”等方面的問題屢見不鮮，並由此帶來諸多社會矛盾和糾紛。這些問題和矛盾均指向備受爭議的商品房預售制度。

　　預售制度下，購房者面臨諸多不確定因素

　　“我代理過的房地産糾紛案件有超過一半與預售制度有直接關係。”陜西三英律師事務所律師高昕輝深有體會地説，商品房預售制度讓一些不良地産開發商鑽了空子，像房屋面積縮水、建築設計變更、房屋品質不達標這些問題只是很普通的糾紛，更惡劣的是有些房地産置業公司一房兩賣，一些開發商延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押,最後甚至還會出現攜款潛逃等違法犯罪行為。這些問題不僅給購房者帶來很大損失，而且後續維權更是要耗費大量精力。

　　2016年4月12日，齊小超拿到了西安市未央區法院的判決書，他與陜西某置業公司商品房預售合同糾紛一案，終於暫時告一段落。法院最終判決齊小超與某置業公司所簽訂的購房協議無效，同時退還齊小超購房款34.8萬元。

　　2013年4月，齊小超與某置業公司簽訂房屋認購協議，並繳納了購房款34.8萬元，可是到了2015年5月，約定的交房時間已到，置業公司仍未取得相關房屋銷售許可證照，齊小超一直無法收房。

　　“沒有預售證就意味著沒有保障，就算收了房以後也辦不下來房産證！這樣的房子買回來怎麼辦？”齊小超説，被告未按約定日期交房，也未取得商品房預售許可證。

　　西安市民李靜在2014年與省內某知名地産開發商簽訂購房合同，購買了西安市南郊某小區一套位於一樓的房子。“之所以買一樓，是因為開發商承諾可以送花園。簽合同時，我也非常小心，仔細地閱讀了每項條款，覺得應該沒啥問題。”李靜説。結果等到房屋交付時，李靜覺得自己瞬間“崩潰”。房子本身的確沒啥問題，開發商也如約“贈送”了花園，然而令她沒想到的是，開發商將小區的配電設備放置在她樓下地下一層。“在房子裏都能聽到設備運轉的聲音，設備運行很可能還會産生輻射，對人身體不好，我的孩子也小，這樣的房子怎能讓人安心居住？”

　　李靜多次找開發商交涉退房事宜，但開發商認為自己的房子沒有品質問題，配電設備也是小區必備的設施，不存在違約問題，不予退房。無奈之下，李靜將開發商起訴至法院。最終，法院判決李靜敗訴。“住吧，不放心，賣吧，沒人要，我現在都不知道自己該怎麼辦？”李靜沮喪地説。

　　齊小超和李靜的遭遇可以説都與商品房預售制度有關。預售制度下，購房者面臨的不確定因素很多，簽訂商品房預售合同只是意味著取得了一種期待權，並未真正獲得房屋所有權。有些開發商誇大其詞將在建房屋描繪成世外桃源，經常會出現實際交付的房屋與原介紹的廣告宣傳相去甚遠的情況，一些房地産開發商在銷售、交房、後續使用等環節上不規範、不守信用的行為，經常讓購買者陷入維權無門的尷尬境地，管理部門一定時段內的不作為或難作為更是助長了開發商的違規行為。

　　商品房預售制度陷入存廢之爭

　　商品房預售制度俗稱“買期房”，是指房地産開發企業將正在建設中的商品房預先出售給消費者，並由購房者支付定金或者房價款。我國現行的商品房預售制度起始於1994年，設立的初衷是通過縮短房地産企業資金回流的週期，來緩解這個行業與生俱來的資金困局，從而促進整個房地産市場的快速發展。

　　這些年的實踐證明，商品房預售制度是房地産行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛不僅讓購買者付出了不小的代價，有些矛盾和糾紛還發展成為群體性事件和社會不穩定因素，讓政府部門疲於應對。

　　預售制度弊端的逐漸顯現，讓這一中國房地産行業的基本制度正遭遇越來越多的質疑。

　　“應該著手研究取消商品房預售制度。”今年4月份，在一次關於“放管服”的採訪活動中，寶雞市某區的一位副區長直言商品房預售制度是當下房地産市場的亂象之源。他舉了一家省屬國企在寶雞市區開發房地産的例子，這家企業因和施工方發生合同糾紛遲遲交不了房，導致數百名群眾堵路維權、群體上訪，給政府部門造成了很大壓力。

　　其實，早在2012年，關於是否應該取消商品房預售制度的討論就開始在網上發酵，並見諸報端。當時就有專家認為，正是房地産開發的高杠桿導致開發商的高負債激進戰略，推高地價和房價。開發商將只在圖紙上存在的房子拿出來賣，助長了投機資金的涌入，致使房價居高不下。

　　“房地産是地方政府的支柱産業之一，房地産市場的穩定發展很重要，任何牽一髮而動全身的改革都應謹慎。”曾在某國企地産公司陜西分公司管理層任職的延先生認為，取消商品房預售制，意味著將從根本上改變房地産市場的遊戲規則，這不僅會對房地産企業的開發模式、財務模式、盈利模式乃至商業模式形成巨大挑戰，而且會對房地産市場造成很大波動，這種波動是地方政府不堪承受之重。

　　專家：完善監管堵住制度漏洞是關鍵

　　“首先，商品房預售制度下買賣雙方地位的明顯不對等，讓購房人成為弱勢群體。其次，預售制度下如果遇到開發商偷工減料，建造劣質工程，更是讓購房人承擔了巨大風險。”陜西省社科院經濟研究所博士張馨認為，由於期房存在眾多不可預料的因素，政府有關部門應對相關風險點進行提示，購房者也應該在簽訂購房合同時充分考慮到可能面臨的種種問題，並將其詳細寫入購房合同，以便發生糾紛時能保護自己的權益。

　　作為主管部門，多個房地産項目被停售並處罰的事件讓西安市房管局一下子“火”了起來，不少網民對房管局的行動拍手叫好，不過也有人調侃其過往的不作為。“每年我們都會接到一定數量的因商品房預售證問題産生的投訴。”西安市住房保障和房屋管理局執法監察隊大隊長段立進説，最近半年，執法監察隊對西安市的在售樓盤集中進行了兩次檢查，巡查的548個項目中有125個項目屬於無預售證項目。

　　“自去年4月份以來，在對市場的檢查中，無證項目在逐漸遞減，同時，政府相關部門必須要加強監管、加快行政審批，完善手續。”段立進説，購房者在購買房屋時，也要首先確定是否有預售證，可以在西安市房管局官網查詢，各個售樓部也有公示。

　　陜西邁道律師事務所律師宋曉偉認為，就目前的市場狀況來看，短期內取消商品房預售制度不容易，目前最迫切也最實際的問題是更好地加強對房屋預售行為的監管，堅決打擊任何形式的無證售房，加強預售資金監管，對購房合同做進一步的完善和細化，以切實保障購房者權益。

　　“預售制運行十幾年來其作用應該説還是利大於弊的。現在運行過程中出現了一些問題，不能簡單地用取消預售制來解決，而是應該通過完善預售制來解決。維護消費者的權益，可以通過健全監管制度、建立保險機制等來解決。”張馨認為，預售制度被取消是遲早的事。如何判斷取消預售制的時機，要看兩個方面：一是房地産融資渠道比較暢通，房地産企業已經沒有資金壓力；二是房地産市場供求基本平衡，房價平穩，人們對房價的變動已經不太敏感。當前，最迫切的是對預售制度進行改革，一是引進企業信用評級體系，建立房地産企業信用檔案，加強企業的道德約束；二是嚴格管理預售資金，建立預售資金第三方託管制度；三是建立預售房市場風險共擔機制，通過金融機構的擔保或保險，最大限度地保障購房者的權益。

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　　其他國家預售制度的運行方式

　　預售制度並非我國獨有，在其他國家，也存在一部分預售商品房，但都伴隨著嚴格的監管措施。

　　美國：第三方保管房屋預售款。購買預售房時，開發商先與顧客達成預訂意向，通常要有一半以上的公寓被預訂，開發商才能從銀行取得建築貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數千美元至一萬美元，由第三方保管。

　　日本：建立預售房市場風險分擔機制。在買主和房地産商簽訂預售房的交易合同時，房地産商須向金融機構申請買主定金的擔保或保險，金融機構須將擔保或保險的保證書提交給買主。

　　德國：訂立個性化購房合同分期支付房款。德國長期以來普遍實行預售房制度，並通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地産商之間的風險及糾紛。

　　瑞典：通過專門機構管理商品房預售全程。瑞典所有新舊住宅商品房的所有權和居住權都屬於住宅居住權協會，並統一管理和出售。房屋開發公司在經過該協會高標準的審核後，才有資格建造新商品房項目並在協會全權委託下開展商品房預售。

　　新加坡：購房者按施工進度分期支付房款。新加坡的房屋預售制度是一種預定制度，對開發商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進度分期支付房款的比例作出了詳細規定。 (陜西日報記者 張英 馬黎）