突圍“限競房” 禧瑞天著18億元的背後

2019-01-08 15:57:08  |  來源:新華網  |  編輯:李靜   |  責編:董健雄

  新華網北京1月4日電(賴大臣)限競房成為了今年北京房地產市場最受關注的一個話題。從最初的一擁而上,到現在的集中上市,曾經的市場預期遭遇了現實的困境,對於項目操盤手而言壓力不言而喻。相差無幾的售價、位置配套的大同小異,同質化競爭下產品力該如何打造?留給開發商的只有冷靜思考。根據中原地產近期的一份報告顯示,目前入市的限競房項目網簽率只有19.7%,可見市場的低迷,不過其中也不乏一些項目取得了不錯的銷售成績。

突圍“限競房” 禧瑞天著18億元的背後

  限競房之困

  “目前來看限競房的競爭的確很激烈,但是並沒有數據反映的這麼慘澹,主要是目前各個項目基本可以分期付款,因此導致網簽數據滯後。”禧瑞天著副總經理劉穎軍表示。

  據中原地產數據顯示,截止到2018年12月24日,今年北京已經入市的商品房住宅套數高達40866套,為近3年的最高點,同比漲幅高達50.3%;在供應量井噴的同時,成交並不樂觀,只有24310套,刷新了近年來年度最低記錄,這是2017年後,市場再次成交量不足三萬套。其中限競房的集中入市是造成去存壓力的一個主要因素。北京入市限競房項目共計36個,合計入市46期,供應限競房住宅21251套,網簽數據為4196套,網簽成交量只有19.7%。

  不僅如此,未來的市場潛在供應依然不少,據統計北京累計供應的限競房土地合計85宗地塊86個項目,總建築面積808萬平米,北京在未來一年左右要入市的限競房住宅土地將是550萬平米左右,大約5萬套限競房。

  在劉穎軍看來,目前市場的“成交堵車”主要是由於項目短期的集中入市造成的。從北京首批入市的旭輝城、金樾和著和瀛海府來看取得銷售業績非常不錯,市場的拐點出現在10月份,大量項目集中上市,導致客戶分散。“‘限競房’也不能調價格,因此許多客戶選擇的時間相對寬裕,今年買和明年買沒什麼差別。”劉穎軍補充道。

  據了解,禧瑞天著今年9月5日入市,已經取得了超過了18億元的銷售額,在限競房最為集中的亦莊板塊實屬不易。

  正如劉穎軍所言,相對整個市場的集中入市,禧瑞天著所在的亦莊板塊更為明顯。數據顯示,整個大興區共有限競房項目15個, 其中8個位於大亦莊區域,目前有6個項目已經陸續上市,包括首開熙悅林語、首創禧瑞天著、瀛海府、和悅華錦、萬和斐麗和金麟府,區域競爭的壓力可見一斑。

  遠洋的突圍

  亦莊集中了大興區的大部分限競房,而南海子公園又集中了亦莊大部分限價房。同樣的配套、同樣的價格,這樣的市場競爭可以預見的激烈。

  “我們所處的區域是北京的東南角,從小區域位置來看,周邊基本上沒有競品項目,相對於競爭程度沒有亦莊西區那麼激烈。”不過在劉穎軍眼中挑戰依然不小。

  “這個跟以前的操盤完全不一樣,之前地產銷售更多的是以地緣客戶為主,但是現在限競房根本不一樣,由於價格基本上一致,客戶分散到北京各個區。就禧瑞天著而言本地客戶只有40%,剩下的40%來自朝陽,其他區域客戶20%。”儘管此前劉穎軍操盤了紫辰院、首創新悅都、首創悅都匯、諾德中心、中鐵國際花園、華鴻國際中心、空港國際中心等多個項目,但是現在面臨的這個局面仍極具挑戰性。

  現實的市場環境,讓禧瑞天著項目把更多的精力用在了產品的打造上。劉穎軍介紹,作為一個沒有自持部分的項目,禧瑞天著首先在戶型設計上儘量創新,在必須滿足70/90規定的前提下,推出了118平方米和138平方米的四居戶型,滿足了市場上改善客戶需求,且項目所有房源均做到南北朝向。不僅在戶型上,為了提高整個小區的居住品質,項目整體採取高層和多層結合的方式,使得樓間距最大可達100米以上。

  18億元銷售額的收穫,一方面是項目在產品上的用心打造,另一方面也與區域位置硬指標密不可分。該項目所在東五環區域是未來亦莊的核心板塊。2017年3月,北京住總集團宣佈,亦莊兩站一街(主要是指亦莊火車站和次渠南)項目重啟,項目佔地1600萬平方米,合計58個地塊,預計將投入550億,打造成為北京高端商務新城,是未來南部地區的CBD商務中心。據了解,兩站一街擁有“3+2”軌道交通體系,即3條地鐵線路和2條城際鐵路,總共擁有5個地鐵站點和2個城際站點,是北京軌道站點最多的區域。

  禧瑞天著除了限競房之外,後期還有4萬平方米的商業項目供應,未來區域將成為北京東南板塊的核心。

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