京奧港未來墅地塊示意圖。

　　南京麒麟有軌電車有望於今年7月通車的消息將買房人的目光又一次聚焦到這裡，作為傳統的剛需板塊，一年前卻拍出了一幅樓面地價高達22353元/㎡的住宅用地。近日，這家樓盤對外宣佈最快將在本月內首開，然而房價可能只在28000元-30000元/㎡左右，跟開發商之前40000元/㎡的“放風價”相去甚遠。

　　上市日期一拖再拖，價格“一降再降”

　　去年4月15日舉行的一場南京土地拍賣會上，北京嘉誠歷經61輪爭奪，以47.6億元的高價摘得麒麟板塊科技創新園中心地區的G09地塊，樓面價高達22353元/㎡，成為區域新高，溢價率達到163%。

　　嘉誠其實是民營企業北京京奧港集團的“馬甲”，該地塊也是北京京奧港集團在南京繼京門府之後的第二個項目。 而此前的麒麟最高地價是2015年10月拍出的8260元/㎡，業內人士估計，以22353元/㎡的樓面價計算，未來這家樓盤的房價可能賣到4萬/㎡，這一價位也正好符合開發商的“放風價”，而當時周邊的樓盤如啟迪方洲的售價只有17000元-22000元/㎡不等。

　　然而，該樓盤的上市日期卻一拖再拖，從最初的預計2016年年底入市，到今年春節後，再到新近透露的5月底上市首開，名為京奧港未來墅的這家樓盤始終“光打雷不下雨”。與此同時，開發商的“放風價”也一降再降，剛拿地時的産品定位為科技生態豪宅，戶型以100-180平方米為主，精裝價預計40000元/㎡；到了今年初，在限價政策的影響之下，“放風價”也一路從40000元/㎡降至35000元/㎡以下，産品也從精裝改成毛坯，最近傳出的消息是，房價可能會被限制在30000元/㎡之內，最低價或是28000元/㎡。

　　真實“樓面價”究竟幾何？演算法有不同

　　有業內人士曾經算過一筆賬，按照該項目22353元/㎡的樓面價計算，加上建設成本、行銷費用、財務成本等等相關稅費在內，上市售價低於30000元/㎡的話，或許意味著沒有錢賺，或是利潤微薄。然而，樓面價真的是按22353元/㎡計算嗎？

　　揚子晚報記者注意到，去年5月份南京曾經出臺樓市價格調控政策的“升級版”，即規定對於土地競拍中溢價超過45%以上的保障房建設資金，不得計入樓盤房價准許成本。如何理解呢？可以看下這幅地塊的具體出讓條件，根據南京市國土部門的出讓公告，G09地塊的出讓起始價為18.1億，最高限價26.3億（從18.1億溢價45%），如果達到最高限價時仍有競爭的，停止競爭地價，改為競爭保障房建設資金，價高者得。

　　最終，京奧港以47.6億拿下該地塊，樓面地價為22353元/㎡。不過，根據物價部門的規定，從26.3億元到47.6億元的溢價部分，將不被計入房價成本，也就是説，官方認定的該地塊總價為26.3億元，其相應樓面地價則為12350元/㎡。如果這樣來看的話，樓面價為12350元/㎡，樓盤限價28000元/㎡，似乎也合情合理。

　　高地價項目“既往也咎”，上市價將平易近人

　　也許有人會説，去年5月份出臺的這一政策，對於一個月前拍出的地塊有效嗎？南京市物價部門給出的答覆為，“不認高地價”，對於政策出臺前拍下的高價地同樣有效。南京市物價局服務價格處處長王陽當時在接受記者採訪時便表示，“不管是過去還是今後的高價地塊，沒有上一次開盤價格可以參考的，備案時都將以一個標準來衡量是否合理，即‘與周邊同檔次、同類型樓盤相當，並與南京經濟發展、居民收入相協調’。”其後，南京市物價部門多次強調，將嚴格執行“對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金不計入其房價的准許成本，不作為申報價格的組成部分”的政策。這也意味著，開發商即使花“血本”拍了高價地，賣房時也不能隨意亂要價。