險資進軍長租市場引業內熱議：有利於行業長期發展

　　繼銀行之後，保險資金也將進入長期租賃住房市場。

　　日前，中國銀行保險監督管理委員會發佈《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，正式明確險資可以參與長租市場。對此，業內專家及從業者均表示樂見，認為將有利於整體行業的長期發展。

　　險資獲批參與長租市場

　　通知規定，保險公司通過直接投資、保險資産管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資産支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場，所投長租項目應位於人口凈流入的大中型試點城市，滿足效益、權屬、土地使用性質和審批程式等方面的要求。

　　針對投資長租項目的債權投資計劃和股權投資計劃分別設置了設立條件。採用債權投資計劃方式的，融資主體自有現金流佔其全部應還債務本息的比例為100％（含）以上，採用股權投資計劃及保險私募基金方式的，項目公司股權不得為第三方提供質押。

　　通知指出，要求保險機構督促各類主體規範項目建設管理和資金劃撥，實行資金專戶管理和資金進出的全流程監控，確保保險資金封閉運行、專款專用；保險機構應當建立專屬崗位，負責投資項目的投後管理，並建立全程管理制度，做好關鍵結點的風險防範；對於投資租賃住房項目的保險資産管理産品適用註冊綠色通道。

　　中國銀保監會相關負責人表示，通知有利於拓寬保險資金運用渠道，優化保險資産配置，服務好主業發展；有利於發揮保險資金長期、穩定的優勢，助推國家房地産調控長效機制的建設，加快房地産市場供給側結構性改革；有利於促進我國新型城鎮化建設，加快全面建成小康社會住有所居的目標。下一步，將支持保險機構發揮自身優勢，積極探索可持續的長租市場商業運作模式，進一步參與國家重大戰略、關鍵領域和民生工程建設。

　　據中國銀保監會最新統計數據顯示，2018年1-4月保險業資産總量17.34萬億元，較年初增長3.55％。截至4月末，保險公司資金運用餘額15.4萬億元，較年初增長3.22%。

　　業內樂見：有利於行業

　　值得注意的是，險資獲准入市後也引起了業內的廣泛熱議。

　　“如果險資能夠入市，針對一些比較大型的或者具有發展潛力的企業進行定向培育，將有利於這個行業的長期成長和發展。”同策諮詢研究部總監張宏偉分析稱，從租賃市場角度來講，長期穩定的回報業務與險資也較為匹配。

　　作為長租市場的從業者代表，新派公寓創始人兼CEO王戈宏認為，險資進入長租公寓對産業引入低成本長期資金是一種利好。當下長租公寓無論是主流的包租模式還是由於類REITs出現而興起的重資産模式，都需要低成本期限長規模大的資金支持，尤其是收購存量資産改造成公寓，然後透過資産證券化實現投資退出的模式很適合險資。他建議，險資的進入要對長租公寓的産業特點有充分的了解，真正支持到最需要資本的環節，而不是僅跟大潮或者簡單地成為新的債券模式，而是應該債權與股權並舉。

　　“我相信，險資入場對整個行業的發展會起到積極的推動作用，同時也會帶來很多機遇和挑戰，影響市場格局的變化。”蛋殼公寓創始人兼CEO高靖表示，從政策層面看，除了加大支持力度，也説明國家對於規範的長租公寓運營商風險控制能力的一種肯定；從資本層面看，保險機構在確保風險把控的同時，能夠選擇的投資標的和方式會越來越多，這對於資本層面和資産層面都是重大利好；從企業層面看，對從業者自身的運營提出更高的要求，只有做到風險有效把控，才能從市場上獲得更多的資金支持，獲得更低的融資成本。

　　在新城控股集團高級副總裁歐陽捷看來，險資入市對於資本市場和房地産行業來説都是好事。目前長租公寓市場最大的難點是投資回報率，而險資會顯著降低企業的資金成本，改善並提升收益問題。至於租金水準，短期來看還很難説。對於整個長租市場格局究竟能産生多大影響？歐陽捷認為，還要看險資的入市規模、自身收益率的保證、能夠足以支撐現有市場空間等方面。他預測，險資將逐漸替代銀行及抵押貸款，出現一家獨大的局面。（王日晨）