價值為王 “抄底”樓市可在當下

　　年年歲歲花相似，又到了房企年終歲尾促銷的時候。為了加速回款，讓年度財表更好看一些，不少樓盤會有年底特價房、促銷政策推出，無形之中撬動了購房者的置業抉擇。在調控政策幫助購房者壓制房價飆升的背景下，當下和未來一段時間，是否可以出手買入？樓市的“底部”何時出現？以穩為主的瀋陽樓市，未來趨勢如何、什麼樣的房子值得買？是購房者最關注的話題。對此，業內的建議是：沒有人能抓住價格最低點，自住置業要以“價值”為尺規。

　　稀缺房源可“抄底” 該出手時就出手

　　一方面是各家樓盤的優惠促銷，很多原本要買房的市民就頗為心動，前幾天又有關於全國部分一二線城市出現了房貸利率降低的消息，也引發了很多業內猜測：是否是調控放鬆的信號、市場轉暖的節點出現……

　　2018年的最後十幾天，瀋陽樓市反倒“人心浮動”，圈裏圈外大家都在討論房價會不會降，由此引發的是觀望情緒瀰漫，對於購房時機充滿了不確定的猜測。記者採訪了部分在售樓處詢價的市民，在保利大都會售樓處，來自皇姑區的周先生表示：“此前市中心的房子差不多都是2萬單價以上，15000元左右能買這個位置的精裝房，我覺得機會十分罕見了。不想繼續等，萬一以後沒有更低價格，不就錯過一次好機會了麼。”事實上，每個人心中都有一桿秤，從自己的需求和樓盤的價值去分析是否值得出手，與周先生相反，也有一些市民覺得樓盤還會繼續降價，現在調控政策這麼嚴，下一步開發商賣不動房子，自然會降價。

　　綜合市場機構以及部分投資者的觀點，作為長期研究房地産市場的人士，他們的觀點是自住型購房遇到心儀的房子，可以考慮買入。一是稀缺型房源，二是地價較高的熱點板塊，無論市場行情如何，價格都會很堅挺，例如今年大熱的洋房産品，在今年8月份調控政策出臺後仍然熱銷，特別是洋房中一樓戶型（帶花園、下沉式庭院、地下室等），因為稀缺，基本上很難搶到，因此有人願意加價三五十萬去換取中簽購房者更名。同樣道理，市中心高品質住宅、優質學區房、資源型住宅等，如果有適合的房源出現，是值得立即出手的。

　　城市價值支撐樓市企穩 自住購房主導市場趨勢

　　年底是房地産銷售的淡季，加上年底房企的業績壓力，年末房地産市場的收官之戰或許會讓購房者有機會淘到合適的優惠房源——華潤置地長安裏建築面積約150-300平方米旺鋪總價250萬起，適合投資客群，建築面積約120-160平方米河境洋房180萬元起，適合高端改善客群；中海寰宇天下“天萃”新品加推立減3萬元；位於新市府板塊的中海半山華府針對的是高端改善客群，目前主推産品贈送率高達10%，將陽臺精裝納入室內，購房者可以得到更多使用面積；金地淘金節活動暖心啟幕，12月份全民轉介成交最高獎勵10000元；安家金地，最高優惠10萬元/套。

　　新峰地産大數據提供的數據顯示，12月3日-12月9日是瀋陽限購執行後的第15周，全市新建商品住宅銷售44.2萬平方米，遠超周均（27.7萬平方米），市場淡季不淡。截至12月9日2018年累計銷量1355萬平方米，同比減少7.5%，2018全年有望成交1438萬平方米，全年表現較佳。市場供應方面，2018年累計新增供應1297萬平方米，同比增加32%，佔銷量96%，供銷趨近常態平衡，去化週期穩定在16-18個月，可見庫存量不大，比較健康。綜上，目前樓市整體表現穩定，成交增多。

　　瀋陽啟瑋助業地産顧問有限公司總經理牟啟瑋表示，“瀋陽的房地産市場行至2018年底，進入到了一個價格高位穩定、銷量良好平穩的階段。經過近兩年的價格上漲後，瀋陽房價終於回歸到價格與城市經濟、人口實際水準相匹配，是報復性補漲階段。目前瀋陽限購政策嚴格執行，幾乎沒有投機與泡沫，現在的價格與銷量，完全是基於真實的市場需求基礎，是相當真實的良性市場。國家對東北新的政策扶持，以及瀋陽經濟持續向好，人口小幅凈流入等利好政策，為瀋陽地産的後續平穩發展奠定了基礎。”

　　由於瀋陽近兩年內新出讓的土地數量並不多且土地價格不低，未來上市的新房數量不足，價格更不可能降低。目前限購限價，將來若政策放寬將會釋放消費需求，也許會帶來房價進一步上漲的壓力。從目前瀋陽市場的行情來看，品牌與品質俱佳的産品會更受歡迎。

　　學區+熱點+品牌 無敵組合最難尋

　　購房時機來了，怎麼買也是一門學問。記者在綜合市場表現和業內人士研判後，總結出買房不敗的幾大要素。位列第一的是學區；第二是盯緊熱點區域；第三就是儘量選擇品牌項目。

　　關鍵詞：學區房

　　儘管目前瀋陽教育資源逐漸均衡化，但在市民心中另有標準。有無學區，是當下購房者最為關注話題，也是房子增值快慢的決定性因素。縱觀近兩三年的市場表現，有學區作支撐的項目，無論是自住還是投資，都屬於購房的上上策。學區在市民心中的地位日漸被強化。在學區的支撐下，其他因素都顯得不重要。

　　根據瀋陽市學區劃分的相關要求，購房者已經將學區房提前至3年以上。其中相當大一部分購房者是首改置業者，面對子女的教育問題，購房者面臨著換房的迫切需求。近幾年，學區相關糾紛也不在少數，為此，購房者在購買此類房源一定要將約定寫進合同內，或者認證售樓處公示的相關權威文件。

　　近幾年，瀋陽學區房價格提升較快，而且不容易受市場環境影響，這也是此類房源保值的重要原因。學區房多數人買來是自住，也有人購買小戶型落戶。小學階段，就近上學是最為省時省力的，購房者不妨一步到位。有總校情結的家長，因新盤較少，可以重點考慮二手房。

　　關鍵詞：品牌樓盤

　　近期，眾多樓盤大力促銷，價格十分誘人。不乏部分項目拿特價房做噱頭，特價房或為樓層不好、位置不好的房源，購房者被吸引到案場後轉而推介其他房源。這也是一種常見的行銷手段。面對這種情況，購房者要理性對待、週密衡量。此類行銷手段，多見於中小開發商。

　　減少購房風險，儘量選擇品牌開發商。近兩年，品牌開發商加速並購，集中市場話語權。但選擇品牌樓盤也有説法。業內人士建議：“品牌項目分兩種，一是自身連續開發項目，對比一年來該項目的價格，是否有增值潛力。這裡有個不容忽視的問題就是，投資的話，買到手後就變成了二手房，二手房很難爭過新房。二是綜合周邊項目價格。周邊被低價項目包圍，即使是品牌樓盤，也很難脫身。購買品牌樓盤，不能忽略其競品。

　　關鍵詞：熱點區域

　　根據近三年的市場表現，瀋陽樓市常常發生這樣的現象：由於個別區域供求關係的失衡，可能會有別於市場整體態勢。簡單説就是，即使整體市場下滑，但個別區域由於供應緊張，或不受整體態勢影響，繼續走高。所以，選房子選對區域很重要。比如長白地區、渾南區的新市府區域等，都是人心所向的熱點區域。如何判斷是不是熱點區域？最重要的就是摸清政策導向、城市發展方向。市政配套的跟進，是區域價值提升的最大利好。（記者 赫方 劉建玲 王巨華采寫）