突圍“限競房” 禧瑞天著18億元的背後

　　新華網北京1月4日電（賴大臣）限競房成為了今年北京房地産市場最受關注的一個話題。從最初的一擁而上，到現在的集中上市，曾經的市場預期遭遇了現實的困境，對於項目操盤手而言壓力不言而喻。相差無幾的售價、位置配套的大同小異，同質化競爭下産品力該如何打造？留給開發商的只有冷靜思考。根據中原地産近期的一份報告顯示，目前入市的限競房項目網簽率只有19.7%，可見市場的低迷，不過其中也不乏一些項目取得了不錯的銷售成績。

　　限競房之困

　　“目前來看限競房的競爭的確很激烈，但是並沒有數據反映的這麼慘淡，主要是目前各個項目基本可以分期付款，因此導致網簽數據滯後。”禧瑞天著副總經理劉穎軍表示。

　　據中原地産數據顯示，截止到2018年12月24日，今年北京已經入市的商品房住宅套數高達40866套，為近3年的最高點，同比漲幅高達50.3%；在供應量井噴的同時，成交並不樂觀，只有24310套，刷新了近年來年度最低記錄，這是2017年後，市場再次成交量不足三萬套。其中限競房的集中入市是造成去存壓力的一個主要因素。北京入市限競房項目共計36個，合計入市46期，供應限競房住宅21251套，網簽數據為4196套，網簽成交量只有19.7%。

　　不僅如此，未來的市場潛在供應依然不少，據統計北京累計供應的限競房土地合計85宗地塊86個項目，總建築面積808萬平米，北京在未來一年左右要入市的限競房住宅土地將是550萬平米左右，大約5萬套限競房。

　　在劉穎軍看來，目前市場的“成交堵車”主要是由於項目短期的集中入市造成的。從北京首批入市的旭輝城、金樾和著和瀛海府來看取得銷售業績非常不錯，市場的拐點出現在10月份，大量項目集中上市，導致客戶分散。“‘限競房’也不能調價格，因此許多客戶選擇的時間相對寬裕，今年買和明年買沒什麼差別。”劉穎軍補充道。

　　據了解，禧瑞天著今年9月5日入市，已經取得了超過了18億元的銷售額，在限競房最為集中的亦莊板塊實屬不易。

　　正如劉穎軍所言，相對整個市場的集中入市，禧瑞天著所在的亦莊板塊更為明顯。數據顯示，整個大興區共有限競房項目15個， 其中8個位於大亦莊區域，目前有6個項目已經陸續上市，包括首開熙悅林語、首創禧瑞天著、瀛海府、和悅華錦、萬和斐麗和金麟府，區域競爭的壓力可見一斑。

　　遠洋的突圍

　　亦莊集中了大興區的大部分限競房，而南海子公園又集中了亦莊大部分限價房。同樣的配套、同樣的價格，這樣的市場競爭可以預見的激烈。

　　“我們所處的區域是北京的東南角，從小區域位置來看，周邊基本上沒有競品項目，相對於競爭程度沒有亦莊西區那麼激烈。”不過在劉穎軍眼中挑戰依然不小。

　　“這個跟以前的操盤完全不一樣，之前地産銷售更多的是以地緣客戶為主，但是現在限競房根本不一樣，由於價格基本上一致，客戶分散到北京各個區。就禧瑞天著而言本地客戶只有40%，剩下的40%來自朝陽，其他區域客戶20%。”儘管此前劉穎軍操盤了紫辰院、首創新悅都、首創悅都匯、諾德中心、中鐵國際花園、華鴻國際中心、空港國際中心等多個項目，但是現在面臨的這個局面仍極具挑戰性。

　　現實的市場環境，讓禧瑞天著項目把更多的精力用在了産品的打造上。劉穎軍介紹，作為一個沒有自持部分的項目，禧瑞天著首先在戶型設計上儘量創新，在必須滿足70/90規定的前提下，推出了118平方米和138平方米的四居戶型，滿足了市場上改善客戶需求，且項目所有房源均做到南北朝向。不僅在戶型上，為了提高整個小區的居住品質，項目整體採取高層和多層結合的方式，使得樓間距最大可達100米以上。

　　18億元銷售額的收穫，一方面是項目在産品上的用心打造，另一方面也與區域位置硬指標密不可分。該項目所在東五環區域是未來亦莊的核心板塊。2017年3月，北京住總集團宣佈，亦莊兩站一街（主要是指亦莊火車站和次渠南）項目重啟，項目佔地1600萬平方米，合計58個地塊，預計將投入550億，打造成為北京高端商務新城，是未來南部地區的CBD商務中心。據了解，兩站一街擁有“3+2”軌道交通體系，即3條地鐵線路和2條城際鐵路，總共擁有5個地鐵站點和2個城際站點，是北京軌道站點最多的區域。

　　禧瑞天著除了限競房之外，後期還有4萬平方米的商業項目供應，未來區域將成為北京東南板塊的核心。