房地産最長牛市或進入新週期 時隔43個月再現銷售面積下調

　　14日，國家統計局發佈的2019年前2月全國房地産開發投資和銷售情況顯示，1-2月份，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%。值得一提的是，這是2015年6月後該數據同比首次下調。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉表示，銷售面積增速由正轉負，是自2015年6月份以來時隔43個月首次出現，也意味著房地産上漲週期最長的一輪牛市進入調整期。

　　從房地産銷售增速來看，有持續下降之勢。2019年1-2月份，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。但從2018年全年數據來看，商品房銷售較上年增長1.3%，商品房銷售額同比增長12.2%，較2018年1-2月商品房銷售面積同比增長4.1%、商品房銷售額同比增長15.3%的數據也有明顯收窄。

　　張大偉表示，從目前來看，房地産市場高峰已過。中原地産研究中心統計數據顯示，已發佈1-2月銷售業績的25家房企合計銷售額為5019億元，同比下調7%。而在2018年同期，同比銷售上漲均超過60%。

　　“樓市調控政策疊加購買力透支，都使得房地産投資需求從之前的高位下調，市場開始進入後‘牛市’階段。”張大偉説。

　　但值得一提的是，房地産行業多項指標雖然出現小幅波動，但整體表現好于預期。上海易居房地産研究院研究員沈昕表示，從土地市場看，土地購置均價同比漲幅擴大；從房地産開發投資情況看，同比增速小幅提高；住宅庫存結束築底，進入上升期。

　　具體來看，統計局數據顯示，2019年前2月全國房地産開發投資總額12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。其中，住宅投資8711億元，增長18.0%，增速提高4.6個百分點。房地産開發企業房屋施工面積674946萬平方米，同比增長6.8%，增速比2018年全年提高1.6個百分點。

　　購地均價，前2月全國房地産開發企業土地購置均價4466元/平方米，同比上漲31.9%，漲幅比去年同期擴大30.7個百分點，比去年全年擴大28.6個百分點。

　　值得注意的是，從房地産庫存來看，存銷比開始進入上升通道，樓市供求關係轉變，漸趨供大於求。

　　房地産庫存方面，2月末商品房待售面積52251萬平方米，比2018年末減少162萬平方米。

　　沈昕表示，近期三類物業現房存銷比均有抬頭跡象。其中，2月住宅現房存銷比為13.1月，創2017年6月以來的新高。

　　“從全國看，最近樓市出現了退燒與小陽春並存的現象。”張大偉説，在2018年房價明顯調整的部分一二線城市，樓市出現了輕微復蘇，但大部分三四線城市作為支撐2018年市場衝高的因素開始退燒。因此，從整體市場來説已經告別牛市，市場進入政策維持下的平穩狀態。

　　沈昕則認為，在國家短期內調控政策不會放鬆的背景下，未來幾個月市場將整體保持穩中有降，多項指標增速將有所回落。（記者 梁倩）