房地産市場運行總體平穩 “一城一策”調控效果顯現

　　國家統計局的最新數據顯示，6月份，70大中城市中，房價環比上漲城市數量明顯減少，特別是二手房價格上漲的城市數量比5月減少10個。事實證明，房地産市場在三四月份出現的“小陽春”行情只是曇花一現，伴隨著5月份、6月份地方密集出臺調控政策，樓市表現保持理性。

　　“結合房價、房地産投資、房地産銷售、開工面積、土地成交等多方面數據，把這些房地産領域的指標綜合拿到一起來看，當前房地産市場運行總體還是平穩的。” 近日，國家統計局新聞發言人毛盛勇對我國上半年的房地産市場運行情況作了如此總結。

　　多位業內人士在接受人民網房産採訪時表示，今年上半年，“一城一策”的調控效果逐漸顯現，房地産市場出現過熱和趨勢性下跌現象均已得到有效遏制，預計下半年樓市仍將以“穩”為常態，調控或細化至“因區施策”。

　　政策

　　半年內各地樓市調控超200次

　　據中原地産研究中心統計，6月單月，全國各地樓市調控政策次數高達46次。據統計，2019年上半年，全國房地産調控政策高達251次，同比上漲31%，主要涉及市場治理、市場監管、人才引進、租賃住房、信貸、需求、供給等方面。

　　4月19日，中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署當前經濟工作，會議再次提及房住不炒，明確要求落實好“一城一策”、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。隨後，房地産市場經歷了樓市調控的一次重要轉向：調控政策密集出臺， 5月、6月全國各地房地産調控連續2個月超過40次。

　　落實“一城一策”，樓市調控也呈現了有松有緊的分化趨勢。以西安為例，5月份房價漲幅領跑國家統計局70個大中城市商品住宅銷售價格的西安，于6月20日進一步升級限購政策。而這並非其第一次領漲全國，西安房價指數已連續39個月上漲。此前，西安曾出臺“四限”的相關調控政策，今年4月又再次加碼發佈公積金新政。

　　而亦有部分城市的部分區域出臺寬鬆政策，如南京市高淳區局部放鬆限購政策。這也是繼廣東珠海、山東青島後，南京成為第三個在轄區內某一區域開放對外限購的二線城市。

　　除此之外，各地在以下兩個方面的政策力度同樣不小：一是人才政策。數據顯示，今年來全國已經有接近百城發佈各種人才政策，較去年同期上漲超過40%；二是公積金政策的調整也非常密集。公開報道顯示，大部分城市調整了公積金繳存基數等方面，同時也拓展了公積金提取使用範圍。

　　土地

　　多地調整土拍規則穩地價

　　今年3月以來，房企開始頻頻拿地，土地市場出現回暖跡象。部分二線城市為首的土地市場更是持續高熱，無論成交量、地價還是溢價率都頻頻創新高。

　　中國指數研究院報告顯示，今年上半年全國主要城市土地成交量雖出現了小幅下滑，但土出讓金總額近2.25億元，同比上漲16%。其中，今年上半年一二線城市仍為土地出讓的重地。

　　房企方面，碧桂園、萬科、融創、保利發展等多家房企近期積極拿地，部分房企補倉意願強烈。機構數據顯示，2019年上半年，房地産OP10企業1-6月拿地總額5586億元，佔TOP100企業的36.6%。

　　而在土地市場火爆的壓力之下，相較于較早推出限地價等政策的一線城市，部分二三線城市也已經開始有針對性地收緊相關政策。據不完全統計，已經有包括杭州、蘇州、合肥、東莞等城市調整土地拍賣規則，如“降低一次性報價最高限價”、“價高者不一定得”等，力圖進一步穩定地價。

　　對此，業內人士表示，土地市場升溫只是個別現象，部分城市土地交易火熱和供地節奏加快等有關，其中的優質地塊才會産生高溢價競爭。為遏制地價的持續上揚，“一城一策”的調控思路促使各地政策調整更加精準化。在監管層及時預警和調控之下，接下來的土地市場或有降溫趨勢，但活躍度將會得到保持，並以補庫存為導向。

　　諸葛找房數據研究中心分析師岳濛濛告訴人民網房産，一方面，今年以來部分城市土地出讓條件得到放寬，限價地塊減少、配建租賃或共建設施要求減少。另一方面，房企融資環境改善，資金逐步回流，預期向好，參與拍地積極性提高。熱點二線城市憑藉其經濟面優勢以及對於人才的吸引力仍會是房企佈局的重點，土地市場將保持一定的熱度。

　　岳濛濛還分析認為，全年來看，調控政策將進一步深入，房企償債壓力仍較大，土地市場全面回溫的可能性不大，仍會繼續保持平穩的發展態勢。

　　市場

　　總體平穩 多個指標增速回落

　　國家統計局數據顯示，2019年1—6月份，全國房地産開發投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1—5月份回落0.3個百分點。1-5月，全國房地産開發投資額為46075億元，增速同比小幅回落0.7個百分點。開發投資連續2個月持續下降。

　　諸葛找房數據研究中心分析師國仕英指出，4月份以來部分城市拿地政策有所收緊，致使房企拿地積極性下降；加之二季度以來，樓市“輸血”各渠道遭金融監管部門緊盯，房企融資環境進一步收緊，房企資金面收緊將會影響未來投資開發進度。

　　商品房銷售和待售方面，1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。

　　長城證券分析認為，總體來看儘管近期銷售回落，上半年整體表現仍好於此前市場預期水準。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴人民網房産，今年1-6月份商品房銷售面積同比跌幅為1.8%。從此類增幅可以看出，目前已出現了連續5個月負增長的現象，説明市場已經有所降溫。雖然3月份開始各地房屋銷售略有小陽春的態勢，但5-6月份的市場數據説明樓市回暖是有阻力的，尤其是部分三四線城市正步入降溫的通道之中。

　　此外，資金方面，國家統計局數據顯示，1—6月份，房地産開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。

　　“從下一階段來看，一方面城鎮化還在繼續推進，剛需和改善性的需求還是有的；另一方面，‘房住不炒’的理念越來越深入人心，‘因城施策’強調城市政府主體責任。這兩方面因素綜合在一起，下階段房地産市場穩地價、穩房價、穩預期是能做到的，房地産投資不會出現大起大落。”毛盛勇説。(許維娜)