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苗駿:向龍湖學習金融運作

2017-07-14 16:25:59 | 來源:重慶晨報 | 編輯:劉詩揚 | 責編:石麗敏

  原標題:苗駿:向龍湖學習金融運作 苗駿從地產轉行做基金,在龍湖的工作經歷讓他認識到,超強的融資能力是企業核心競爭力的重要因素

【財經渝企圖文】苗駿:向龍湖學習金融運作

重慶順勢創行股權投資基金管理有限公司董事長苗駿

  苗駿很感念在龍湖的工作經歷。他說自己研究發現,龍湖的核心競爭力,除了創業者的個人能力、薪酬體系、團隊建設、企業文化外,還有一個最重要的因素——企業的融資能力,而這個因素往往被外界忽略。

  基於對龍湖的深入研究,苗駿開始向金融領域進行深入探索。

  苗駿仍然習慣於一邊講解,一邊在黑板上演算——過去算的是容積率、開盤價,而現在算的是投資回報率、資金週轉率、市盈率。

  被忽視的龍湖融資能力

  1990年大學畢業後,苗駿進入國有建築公司從事項目管理。其中外經貿大廈、國際公司大樓就是苗駿當年參與建設的項目。

  重慶直轄後,民營地產行業逐漸興盛,苗駿離開國企,開始下海承接一些工程建設。2003年,他進入龍湖地產,在重慶的幾個項目擔任總經理。此後幾年,相繼開發了“龍湖·藍湖郡”、“龍湖·好望山”、“龍湖·觀山水”、“龍湖·酈江”等幾個代表性樓盤。

  隨著龍湖在全國地產市場的飛速擴張,商界開始從各個角度研究“龍湖秘密”,而作為實際操盤手的苗駿,對這個問題更有著切身體會。

  苗駿認為,龍湖成功的關鍵點很多,比如老闆對於公司的強力管控,中層的精細化生產能力……但龍湖多元化的融資渠道卻容易被企業界忽視。

  苗駿開發龍湖·酈江時,公司引入了荷蘭國際集團(ING)。最初,龍湖·酈江打算以每平方米5200元的價格開盤,但由於運作成功,最後實際銷售價格超過了7000元。這個項目最終讓ING獲得了40%的收益,遠遠高於其投資預期。

  除了銀行貸款、和基金合作開發項目,龍湖融資渠道還包括與信託公司合作開發西城天街、境外上市、發行企業債……苗駿才恍然大悟:對於資本市場超強的運作能力,是龍湖能夠異軍突起的一大核心要素。當大部分房地產公司的融資渠道只有銀行時,龍湖的資金通道已經多達七八個了。

  從地產商轉型做私募基金

  2007年,時年38歲的苗駿離開龍湖,開始自己創業。

  苗駿首先要解決的就是第一桶金的問題。苗駿南下貴州,參與了當地的經濟適用房項目,只花了不到50萬元的項目費用,最終以400%的回報率轉讓給湖南的一家地產開發商,這讓苗駿解決了最初的資金瓶頸。

  2010年後,民營資金開始涌入資本市場,苗駿註冊成立了順勢基金,將創業方向鎖定在私募基金行業。基金項目的年回報雖遠遠低於小貸、擔保,但運作流程規範,風險可控。

  2014年,順勢基金率先與重慶興農資產經營管理有限公司、重慶開乾投資集團,共同出資設立混合所有制企業——重慶興農股權投資基金管理有限公司;與對外經貿集團共同出資設立混合所有制企業——重慶道同股權投資基金管理有限公司。

  同時,順勢基金與各個區縣在基礎設施建設方面展開闔作,推出了華信基金、鴻業基金、農和基金等多只基金。

  2015年後,基金的投資價值進一步清晰。此時順勢基金已參與設立或投資管理了16隻基金,基金總規模超過20億元。在投資業績方面,成功退出了8隻基金,規模達到10億元。

  ■對話

  價值都是管控出來的

  重慶晨報:龍湖那一段職業經歷對你影響大嗎?

  苗駿:在龍湖工作,可以分享的經驗很多,比如加班早已成為一種企業文化。龍湖的精細化管理,對於資源、資金的精準把控,都是其做大的核心要素。離開龍湖的員工,大多都會感念這家公司的優秀,這是非常難得的。

  重慶晨報:目前基金行業情況如何?

  苗駿:前年,重慶還有200多傢俬募基金,去年年底關閉了一部分,另外監管部門也在不斷收緊。我們在2015年開始贏利,去年收入3700萬元,今年預計將超過6000萬元。

  重慶晨報:經濟下行,有價值的項目會不會越來越少?

  苗駿:這個問題應該分幾個層次來看。首先,任何行業、任何領域都有優秀的企業和項目。其次,目前一些新興領域已開始不斷涌現出優質項目,我們已開始在新能源汽車空調方面有所佈局。第三是價值管控。資金進入只是一個項目的開始,而好的項目是管理出來的,所以我們堅持向項目派駐人員進行監管。我們有優秀的管理團隊,大家一天的工作強度差不多是14個小時。

  重慶晨報:現在回頭看,六七年前說服資金投向收益率並不太高的私募基金理財產品並不容易。

  苗駿:客觀上說,大部分民營企業都缺少資金,這個資金的進入應該是為企業“輸血”、“造血”,而不是“抽血”。這個道理,融資方和投資人都懂,但真正能夠堅持實施下來的並不多。

  資本市場需要在安全和收益之間尋求一個平衡點,在經濟下行中,我們作為基金管理人,管理的重點首先在於資金的安全。目前,我們退出的基金保持了合理的回報,給投資人沒有虧損過一分錢、沒耽誤過一分鐘。

  重慶晨報:順勢的下一個“勢”在哪?

  苗駿:除現有基金業務外,我們計劃與券商合作,為政府平臺和優質企業提供發債服務。另外,我們在投資的產業園區內部,進行實體項目的股權投資和債權投資。(記者 仇崢)

 

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