原標題：堅守民生屬性 強化“三端管理”——重慶穩定房地産市場的背後

　　新華社重慶電：經濟增速連續10個季度位居全國前列、處於絲綢之路經濟帶和長江經濟帶聯結點的重慶市，房地産市場卻一直保持基本穩定，近三年每年主城區成交量穩定在2000萬平方米左右，房價波動幅度在10％以內。重慶樓市是怎麼“穩得住”的？堅守民生屬性，長短結合調控市場，推進供給側“三端管理”……是重慶穩定房地産市場的機制化探索。

　　“三端管理”滿足多層次需求

　　不久前，174位租房者高興地拿到鑰匙，準備入住他們位於重慶主城區龍湖“冠寓”長租公寓裏的“新家”。相較傳統“獨門獨戶”的租房體驗，長租公寓有著超大的閱覽室、廚房、洗衣房、24小時健身房等公共空間，可充分滿足青年租賃人群的居住以及社交需求。一開業，就有超過90％的出租率。市場化長租公寓的出現，是重慶住房供給體系裏的新成員。

　　集大城市、大農村、大山區、大庫區于一體的重慶，城鄉和區域差距大。隨著工業化和城鎮化的快速推進，城鎮住房需求一直較為旺盛。而與此同時，隨著國家“一帶一路”、長江經濟帶戰略的推進，作為重要節點城市的重慶的戰略地位凸顯，房地産市場無疑成為資本流入的“洼地”，甚至成為“熱錢”炒作的對象。

　　對此，重慶逐步構建起了以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，即“高端有約束，中端有市場、低端有保障”。

　　“高端有約束”即重慶市針對高端住房用房産稅進行調控。

　　重慶大學建設管理與房地産學院教授馬智利表示，無論房價怎麼調控，總有20％－30％的低收入群體無力購房，這部分人群主要靠政府提供的公共租賃住房、廉租住房等保障性住房解決；其餘的人群則主要進入市場購房，而對於購買高檔商品住房的要徵收一定比例的房産稅。住房供應的“雙軌制”以及對住房供給的“三端管理”，使得重慶的房地産市場成交量基本保持平穩，而同時又能保障低收入群體的住房需求。

　　“三個關鍵環節”穩定市場預期

　　在重慶房地産市場沒有“大起大落”背後，是政府“有形的手”，始終抓住土地供給、建設規模、金融杠桿三個關鍵環節，打好調控政策“組合拳”。

　　為適應市場需求，重慶國有土地儲備機構遵循“超前儲備、一步到位、細水長流”的原則，在城市規劃區範圍內儲備了充足的發展用地，較好滿足了城市基礎設施建設和房地産開發需要，有效破解了土地供應短缺導致房價大幅上漲的“魔咒”。自2002年實施土地儲備以來，重慶共儲備了約40萬畝土地，10餘年間已通過“招拍挂”出讓了20余萬畝，做到了“手有餘糧心不慌”。

　　與此同時，重慶從城市發展規劃入手，按平均每1萬人1平方公里控制城市開發規模，按人均30－40平方米控制住房開發總量，並按房地産投資佔年度固定資産投資25％左右的比例進行流量調控，從而確保房地産供需基本平衡。

　　金融調控的核心環節就是按揭比例。針對不同住房需求，重慶實行差別化住房按揭貸款政策。首次購房首付20％、二套房首付30％、三套及以上（貸款未結清）全首付，引導銀行資金合理配置。據重慶市銀監局統計，截至2016年底，重慶全市房地産不良貸款率僅為0.6％，低於同期各項貸款不良率約0.5個百分點。

　　精準調控有效遏制“炒房客”投機

　　去年四季度以來，受外省市購房人群“涌入”的影響，多年比較平穩的重慶主城房地産市場一度十分活躍，房屋成交量、成交價格雙雙出現上升態勢。針對市場突然出現的異動，從2017年1月上旬開始，重慶市國土房管部門連續出臺多項“精細化”的調控措施，特別是發揮重慶房産稅的功能，有效地遏制了“炒房客”的投機行為。

　　近年來，重慶在全國率先開展個人住房房産稅徵收試點，其中為限制外地人群入渝炒房，規定在本地無戶籍、無工作和無單位的“三無”外來人員在重慶購房，從第二套開始徵收房産稅。而在發現“炒房客”大量入渝苗頭後，重慶市及時出臺調控措施，調整房産稅對外來人員購房徵稅的政策，將“‘三無人員’個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房”調整為“從首套開始徵稅”，迅速構築起一道針對外地炒作資金的“防火牆”。

　　重慶市國土房管局統計數據顯示，今年1月至2月上旬，重慶主城區商品住房建面均價7640元／平方米，較去年12月均價僅微漲0.8％；外來人員在主城區購房佔比由去年底今年初一度達到最高的44％回落到2月份的23％，而且有近57％的外來人員認購的房屋已辦理或正在辦理退房手續，外來人群炒房勢頭迅速得到遏制。

　　融創中國西南區總裁商羽表示，重慶市一系列精準調控政策，體現了對房地産市場風險的高度警覺，及時平抑了市場的異動。

　　此外，以“首付貸”“場外配資”為代表的金融杠桿手段去年也在部分熱點城市“興風作浪”，引起房地産市場巨大波動。去年年初，重慶在市場監測中發現“首付貸”苗頭後，立即開展了專項清理排查，也將風險化解在萌芽階段。（記者 栗建昌 徐旭忠 陶冶）