用集體土地建租賃房 武漢試點一年試出了啥

　　原標題：用集體土地建租賃房 試點一年，武漢蹣跚起步

圖為：近年來，武漢多舉措修建廉租房、公租房，解決困難群眾住房難題。圖為武漢市青山區工人村街青宜居、青和居等廉租房小區。 （湖北日報全媒記者 梅濤 攝）

　　在集體土地上建房，增加租賃房房源。作為全國13個利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市之一，武漢確定了5個試點地塊，除黃陂、江夏項目今年初有望動工外，其他地塊仍處在前期工作中，試點工作整體上仍處於起步階段。

　　2017年8月，作為建設住房市場長效機制的措施之一，國家在北京、上海 、武漢等全國13個城市，試點利用集體建設用地建設租賃住房，當年9月27日，試點工作啟動會議在漢召開。

　　2018年初，武漢市上報的實施方案獲得住建部及原國土資源部的批准，試點項目選址重點在産業園區、科創園區、大學園區等周邊，優先利用農村閒置地、廢棄地，以支持産業發展、完善區域功能、滿足市場需求。根據實施方案，武漢選擇在東湖高新區、江夏區、黃陂區、蔡甸區等4個區先行試點，當年6月底前完成試點項目立項、規劃、用地、建設等批准程式，9月底前，完成項目拆遷安置等工作，啟動集體租賃住房建設。2019年6月底前，項目竣工驗收。

　　記者在採訪中獲悉，4個試點項目均有一定進展，但尚未開工建設，後又新增新洲區試點項目。5個區試點分別位於東湖高新區武漢未來科技城、江夏區小李村、黃陂區灄口村、蔡甸經濟開發區瑪瑙村及新洲區馬鞍村。試點地塊總面積不足100畝。

　　先期確定的4個項目中，灄口村、小李村已分別與兩家國企合作成立了合資公司，預計2019年項目可開工建設；瑪瑙村已基本完成農房拆遷。

　　湖北大學副教授李悅曾調研了4個先行項目。她認為，進展較快的項目附近産業、交通條件較好，企業看好發展前景。而進展較慢的項目，或是外來人口較少，或是周邊配套設施不完善，企業仍在觀望。（湖北日報見習記者劉宇、記者彭一葦）

　　武漢試點，試出了什麼

　　13城試點集體建設用地上建租賃房的消息，曾一度成為市場熱點。

　　按照我國規定，只有國有建設用地上才能建商品房，集體建設用地上建成的住房，被稱為“小産權房”，不被法律認可。

　　於是出了這樣的景象：同樣是土地，因“國有”與“集體”的身份不同，前者往往是受到追捧的“明星”，後者則少人問津。一紙國家試點許可，或將打破兩者之間的鴻溝，大幅增加租賃住房的供應。

　　一年的試點，武漢遇到了哪些難題？是如何破解的？前景如何？

　　閒置20年荒地，身價大漲

　　2018年11月22日，湖北日報全媒記者從黃陂漢口北大市場沿著漢口北大道往東2.5公里左右，來到了黃陂區灄口村，看到一塊6畝左右的土地上搭著工棚，種著菜。這裡是武漢5個試點項目之一。“村裏的土地陸續被徵用建設了市場、樓房，這塊地較小，一直不知道幹啥好。”灄口村支部副書記李先翱説，一閒置就放了近20年。

　　武漢啟動集體建設用地建租賃住房試點後，灄口村村委會提出用這6畝地作試點。2018年9月18日，村民代表大會通過決議，灄口村與武漢市地産集團保障性住房投資建設有限公司成立合資公司，共同在這塊集體土地上開發租賃房。

　　李先翱説，目前項目規劃設計方案正在審批。未來，這裡將建起一棟32層高樓、252套住宅，有75平方米、55-60平方米、45-55平方米等3種房型，有望2019年初開工。

　　灄口村周邊，漢口北國際商品交易中心、四季美農貿城等專業批發市場已成集群，高樓林立，交通發達。記者走訪附近多家房産仲介門店，試點地塊周邊小區一室一廳住房月租金在1100元到1300元之間，兩室一廳住房月租金在1500元到1800元之間。

　　試點地塊周邊，村民自行出租住房的也不在少數。“40%的村民都有房屋出租，空房子一挂出招租廣告很快就有人租。”村民李志權對試點項目信心滿滿：房子建成後不愁租不出去，不愁賺不到錢。

　　此前北京、上海的試點，已成為灄口村村集體嚮往的模板。上海閔行區七寶鎮聯明村2010年建成400多套租賃房，一年租金收入1200萬元左右，既解決了外來人口住房問題，又壯大了集體經濟。

　　武漢的5個地塊，能否複製這一成功？武漢情況有別，答案是未必。

　　城市中的集體土地，往往在“城中村”。2004年起，武漢啟動大規模的“城中村”改造，2013年二環線內已無“城中村”，預計到2020年，中心城區“城中村”將成為歷史。目前集體土地多在城鄉接合部，周邊産業與配套仍在發展中，對外來人口吸引力不足，租賃房市場不成熟，準備投資的企業仍在觀望。

　　“黃陂區項目先天條件是最好的，所處地段産業發達、交通便利、配套豐富，外來人口多。”湖北大學副教授李悅説，但黃陂區試點地塊較小，這樣的地塊在武漢市也很難找出第二個。隨著經濟社會發展，城鄉接合部變成新的城區，可能才會有更多合適的地塊。

　　利益分配，重點關照村集體

　　在集體建設用地上建租賃住房，地方政府負責組織、協調、監督，開發企業負責提供資金、建設、運營，村集體與村民負責供地、配合建設，涉及多方。根據北京、上海等地的經驗，建立合理的收益分配機制很重要。

　　武漢試點項目，重點關照村集體的利益。如江夏區試點項目，由小李村與武漢藏龍集團公司合作開發。村集體將土地使用權作價入股，佔股51%，試點地塊建設房屋的使用權均歸屬項目公司。武漢藏龍集團公司副總經理楊姣介紹，作價入股評估時，區政府安排了兩個評估公司，作價就高不就低。

　　黃陂區的試點項目，村集體土地使用權佔總股比15%，武漢市地産集團保障房公司投入8700余萬現金入股，佔總股比85%。村集體雖然佔股較少，但項目房屋所有權等資産登記在雙方成立的合資公司名下，合資公司由村集體監督管理，獨立運作、獨立核算。項目投入運營後的前3年，合資公司每年給村集體包乾收益30萬元。3年期滿後，項目利潤按雙方所佔股份分配。“因為項目建成後還需要一定時間運營才能盈利。”黃陂區國土資源和規劃局副局長何波介紹。

　　武漢市國土資源和規劃局相關負責人表示，下一步，將建立、完善投資收益以及集體建設用地所有權、使用權收益相結合的分配機制，完善集體建設用地增值收益分配。

　　運營盈利，仍是難點

　　2018年11月29日下午，在江夏區小李村試點項目附近的藏龍學校，接孩子的家長絡繹不絕。但記者發現，這裡距最近的工業園有2公里左右，周邊沒有公交車，藏龍學校放學後，周圍就陷入了沉寂，這裡會有人來租房嗎？“距離試點項目300米，已規劃建設珞珈中小企業總部基地，相關配套設施也會逐步完善。”楊姣表示，公司已申請在項目附近設立公交站點，但這都還需要時間。

　　調查的情況顯示，試點項目一定時期內對試點項目周邊的租賃市場或會有較大的影響，但因規模有限，且大多遠離中心城區，對中心城區租賃房市場影響有限。

　　集體建設用地建租賃房項目，雖然土地成本較低，但投資回收週期依然很長。如北京海淀區溫泉鎮一項目，投資回收期約18年。武漢的試點項目，應該怎麼做？

　　租賃房要通過運營賺到錢，才能保障各方利益。李悅認為，試點項目中，江夏區項目配套不足，目前外來就業人口少；東湖高新區項目雖然交通便利，但距工業園區和公交站點稍遠；蔡甸區項目周邊有多個工業園區，租賃需求旺盛，但工人收入偏低，租金定價或受限制。

　　實際上，根據李悅關於《武漢市集體建設用地建租賃住房的調研》數據顯示，試點項目周邊72.22%的潛在租客，月收入低於5000元，84.12%的人希望每月租房支出低於1000元，而且對租賃房周邊的交通、治安、公共設施有一定要求。“集體建設用地建的租賃房是市場化運作，空置率不能太高。”李悅建議，試點項目除了要加快完善配套設施，吸引更多租戶外，還要針對目標租戶的特點合理定價，租金必須控制在租戶能夠接受的範圍內。租賃方式上可採取政府整租、企業承租、個人租賃相結合。同時，還可以嘗試委託專業機構運營等運營模式，提高租賃業務和物業管理的標準化、專業化水準。（湖北日報見習記者 劉宇 記者 彭一葦 通訊員 蔡華）