房地産市場存在結構性矛盾 一些城市房價上漲壓力較大

　　今年以來，房地産市場調控政策密集出臺，持續政策發力之下，全國樓市整體平穩。但不同城市分化加劇，一些三四線城市樓市、土地市場出現雙升溫苗頭。我國房地産市場仍然存在結構性矛盾，一些城市房價上漲壓力較大，一些偏遠城市還有一些庫存。

　　專家建議，樓市調控應從緊從嚴、精準出擊，增強預期引導，加強秩序整頓。應繼續堅持因城施策，精準調控，同時積極推進基礎性制度和長效機制建設，促進房地産市場平穩健康發展。

　　市場呈現分化特點

　　2015年前後，我國一些三四線城市和縣城出現庫存高企，房價下跌的情況。各地積極出臺措施去庫存，促進市場平穩健康發展。

　　住建部曾經介紹，各地採取多項措施推進房地産庫存去化。其中，包括城鎮化相結合，引導鼓勵農民工和農民進城，推進棚改貨幣化安置；發展租賃市場，把庫存房轉化為租賃房；發展跨界地産，鼓勵企業，同時鼓勵開發企業，把現有庫存轉化為雙創提供條件，為體育、衛生、醫療、養老提供條件，等等。

　　隨著政策的實施，去庫存取得了顯著成效。此後，一些地方房地産市場發生了變化，從庫存高企到商品房庫存不多，甚至出現了房價較大上漲壓力。從2016年國慶前後的密集調控，到2017年3月份的調控，除了傳統熱點城市出臺調控措施以外，很多過去的非熱點城市，三四線城市也不得不出臺調控措施，嚴控房價過快上漲。

　　市場是不斷變化的，地方政府對調控負有主體責任。當市場變化時，應及時調整政策方向。既要防止庫存高企，房價過快下跌，形成爛尾樓，也要在房價出現過快上漲苗頭時儘快出臺相關政策，將苗頭遏制在萌芽狀態，促進市場平穩健康發展。

　　市場分化仍然是當前我國房地産市場的重要特點。因此，調控不能“一刀切”。住建部部長王蒙徽在去年底部署2018年工作時曾表示，2018年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

　　及時調整棚改安置政策

　　棚改貨幣化安置是一項一舉多得的政策，在三四線城市去庫存方面發揮著重要作用。2015年以後，各地因地制宜實施棚改貨幣化安置，商品住房庫存量大、消化週期長的市、縣，完善政策措施，引導棚改居民選擇貨幣化安置方式，既促進房地産去庫存，也避免重復建設。

　　然而，2016年以來，一些地方在房地産市場發生變化、商品住房庫存已經不多的情況下，沒有有針對性地及時調整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。

　　對此，住房和城鄉建設部通過召開會議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，及時調整棚改安置政策。

　　2017年8月份，住房和城鄉建設部會同發展改革委、財政部等六部委聯合印發的《關於申報2018年棚戶區改造計劃任務的通知》明確，商品住宅消化週期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。

　　2017年11月份，住房和城鄉建設部會同開發銀行、農業發展銀行印發的《關於進一步加強棚戶區改造項目和資金管理的通知》進一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要採取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。

　　棚改貨幣化安置政策應該隨著市場變化及時調整。近日，住房和城鄉建設部有關負責人強調，“商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置”。

　　棚改貨幣化安置也不能搞“一刀切”。住建部有關負責人表示，各地要堅持既盡力而為又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞“一刀切”、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和範圍，重點攻堅改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦、林區、墾區棚戶區。

　　加快推進配套政策落實

　　國家統計局新聞發言人毛盛勇日前表示，2018年上半年，房價總體比較平穩。但是，房地産還存在一些結構性矛盾，今年以來三四線城市房價漲幅確實比較高，有一些熱點城市上漲的壓力還比較大，但一些邊遠地區、人口外流壓力比較大的地區還有一些庫存。所以，要因城施策，精準調控。

　　毛盛勇説，從下一步發展情況來看，一方面要進一步加強和完善宏觀調控，同時從供給側進一步發力，包括加快推進房地産稅相關政策舉措，實現多主體供給、多渠道保障，加快推進租售同權等一系列配套政策落實，加快長效機制建設，更好地促進房地産平穩健康發展，更好地實現“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本定位。

　　恒大研究院副院長、首席房地産研究員夏磊認為，棚改貨幣化安置在去庫存方面起到了重要的推動作用。鋻於目前的市場情況，以及有關部門的政策措施，從總體上看，預計三四線城市棚改貨幣化安置比例將有所降低。相應地，實物安置的比例將有所增高。

　　行業內部人士普遍認為，對於房價過快上漲的三四線城市，地方政府應該及時出臺調控措施，嚴查市場侵害群眾利益的違法違規行為，治理房地産市場亂象。更為重要的是，地方主管部門要緊盯市場，加強研判，根據市場的變化隨時調整相關房地産調控政策。(記者 亢舒)