房企借道信託融資 資金成本水漲船高

　　隨著調控持續深化、行業競爭加劇，房企融資越來越受到限制。

　　近日，中國恒大擬發行的16.74億元中山證券-景悅一期購房尾款資産支持專項計劃再度處於中止狀態，而這已是該筆公司債第二次處於中止狀態。

　　據相關媒體不完全統計，僅10月就有雅居樂、合生創展、魯商置業等房企的多項融資計劃被中止或終止審查，融資受阻累計數額近300億元。2018年以來，房企融資受阻數額累計近1000億元。

　　在此現狀下，探索開拓多元化融資渠道補充資金對房企而言尤為重要。記者注意到，信託已成為房地産融資的有力補充渠道，但資金成本面臨水漲船高。

　　信託類貸款上升

　　同策諮詢最新數據顯示，今年10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，2018年以來首次跌破400億元大關，更是創下自2017年1月以來融資金額的最低值。

　　從走勢來看，自今年5月以來，房企融資情況一直不太樂觀，雖然七八月份小幅回溫，但融資額與前4個月相比差距甚遠。而自9月融資再度下降後，10月融資總額環比降幅更超一成，為今年以來融資額新低點。

　　從分類融資來看，10月債權融資額為391.46億元，佔房企融資總量的99.70%，環比下降11.27%。其中，公司債融資194.61億元，佔比49.56%；其他債權融資78.90億元，佔比20.09%；境內銀行貸款52.59億元，佔比13.39%；信託貸款45.35億元，佔比11.55%；中期票據20億元，佔比5.09%。

　　從融資渠道來看，10月除信託貸款和中期票據外，其餘融資方式融資金額均有所下降。具體來看，公司債融資環比下降9.77%，其他債權融資環比減少39.33%，境內銀行貸款環比減少6.79%，而信託貸款則環比增加了16.2%。

　　用益信託資深分析師帥國讓告訴記者，從近三個月（8月、9月、10月）的集合房地産信託融資數據來看，融資類地産項目佔比高達70%。

　　中國信託業協會特約研究員周萍表示，目前房企融資需求仍較大，在房地産市場嚴調控與金融強監管的壓力下，短期對信託融資的需求或難以降低。

　　“今年房企的經營壓力很大。限購、限貸等一系列房地産調控政策密集出臺，使得房企資金流普遍偏緊。然而，房企的融資渠道卻並不順暢。”小小金融總經理劉小峰對記者分析，監管層加強對房地産行業的調控力度，使得銀行貸款、房企發債等融資渠道均受到一定程度的限制。另外，今年股市震蕩下跌，房企股權質押的融資渠道也受到限制。劉小峰稱，這使得房企不得不接受高成本的資金，以便維持正常的經營。

　　融資成本上漲

　　據資深信託分析師袁吉偉介紹，房地産通過信託公司融資，一般的做法是假股真債或信託貸款，根據項目情況而定。以往，銀行向地産公司發放貸款都是通過信託通道來做的，目前信託公司的通道業務做得較少，主要是主動管理業務。“當前，符合條件的地産公司就做信託貸款，不符合的就是假股真債，或者特定資産收益權投資”。

　　劉小峰告訴記者，房企通過信託公司融資，最基礎的操作模式是信託貸款，即投資者投資信託産品，由信託公司向房企發放信託貸款，房企提供資産抵押、股權質押、第三方擔保等，並按約定向信託公司支付利息、歸還本金，信託公司再向投資者分配信託收益和本金。

　　記者採訪了解到，2018年以來，房地産行業融資成本高企。

　　易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示，一般來説，房企的融資成本在5%至7%是較為合理的，但目前很多融資成本遠超過7%，9%以上的現象比比皆是，甚至兩位數的融資成本也存在。這些也體現了房企融資背後的壓力相對比較大。

　　據同策研究院總監張宏偉透露，目前中小型房企的平均融資成本已高達12%至15%，而大型房企的融資成本基本也在8%至10%之間。

　　具體到信託融資，某信託業人士在接受媒體採訪時稱，房企因為負債率較高，對現金流的要求是剛需，只要能拿到錢，幾乎不在意成本。某排名前五的地産公司去年信託發行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。一些中小地産公司的發行成本則更高，基本都在15%左右。

　　對於定價問題，某華東區域信託公司資産信託部總經理在接受記者採訪時表示，信託的所有業務，包括但不限于房地産項目，都是差別化的市場定價。“成本完全市場化，都是談出來的，高了企業受不了，低了投資者不認。所以不能説信託賺了實體經濟的超額利潤”。

　　帥國讓指出，鋻於市場上的資金流動性趨緊，加上監管越來越嚴厲，企業融資成本上升是必然的。

　　“融資成本高與近年的政策調控有很大關係，去杠桿在地産市場形成很大的影響。”嚴躍進對記者稱，後續企業的融資情況會有所改善，包括房企資金回籠，房屋銷售業績變好，或者銀行對地産的態度有所轉變，都會對融資形成影響。但房企首先要熬過這個冬天。

　　項目篩選標準提高

　　今年以來，房地産信託整體成立規模增長迅速，且收益率也較高，帶動了信託整體收益攀升。

　　用益信託數據顯示，今年1月1日至10月30日，房地産信託産品平均年化收益率達到8%，規模總計7091億元；而去年同期房地産信託産品平均收益率為7.02%，規模總計4870億元。

　　袁吉偉對記者稱，隨著房地産公司自身資金鏈緊張，風險會加大，投資者要求的收益率也會提高。

　　“當前房地産信託仍是信託公司的一大重要業務，支撐信託規模和利潤的增長。”用益信託工作室研究報告指出，隨著監管趨嚴、資金募集難度加大，未來房地産信託業務發展仍有較大壓力，一旦房企現金流出現問題，後續很可能面臨兌付壓力。

　　一家上海地區的信託公司相關人士對記者表示，房地産信託産品利率一路猛漲，信託公司也樂於發行。不過，由於“僧多粥少”，信託公司對房企的要求也不斷提高。

　　張宏偉稱，信託公司對交易對手的篩選標準不斷提高。以項目所在地來説，即便是一二線城市，房企能通過信託公司融到資的也還是少數。

　　北京一家信託公司的業務總監坦言，現在公司對融資方的最低要求是百強房企，其次還要考慮項目的位置，對於二線以下城市基本不考慮。（潘潔）