首場土拍“理性”開局 釋放市場趨穩信號

2018年瀋陽市居住類用地供求量價走勢變化

　　2019瀋陽開年的首場土拍，對於樓市有著風向標的意義。華潤、金地、旭輝三大品牌房企搶先佈局，展示了持續深耕瀋陽的決心。沒有去年幾場土拍那樣的火爆，也沒有高溢價率，相比之下，這次土拍房企“理性”了很多。土地市場的理性回歸也預示了2019樓市的一個基調。業內認為，綜合房地産市場週期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，預計2019年市場仍將保持總體回調、平穩釋放的大勢，剛性需求和改善性需求都有進一步釋放空間。

　　低調拿地 三大房企理性佈局

　　2019年1月22日瀋陽迎來開年首場土拍，金地以3500元/建築平方米，總價3.64億元奪得東望街-4地塊；旭輝以4350元/建築平方米，總價0.85億元的價格奪得車輛段西地塊；華潤以4200元/建築平方米，總價2.51億元奪得青城山路北-3地塊，首場土拍並沒有部分市場人士預期的火熱，三個地塊溢價率不高。

　　拿地的三家房企，都是出於整體佈局的考量，低調理性入手。

　　金地作為在大東深耕多年的房企，既熟悉大東市場和消費特色，也非常看好大東未來發展，此次新拿的東望街地塊預計開春動工，産品與金地保利半山麓的高層和洋房産品形成互補。

　　旭輝取得的車輛段西地塊位於皇姑首府新區板塊，屬於二環內的城市核心區域，儘管目前産品規劃還未對外透露，但旭輝此前在鐵西核心城區的雍和府等項目，以及北站板塊核心區位的旭輝鉑宸府等，都是做出了“高端定位、高品質、精緻”的特色，因而可以預測此次這一中心新地塊，旭輝應該繼續走品質化精品路線。

　　青城山路北-3地塊位於北皇姑板塊，華潤以4200元/建築平方米的價格強勢奪地，地塊總價2.51億元，地塊與目前在售的華潤置地翡翠城非常近，可謂互相呼應。

　　華潤置地翡翠城在北皇姑青城山路這一區域幾年裏，依靠品牌魅力和産品力，形成了非常好的口碑，並且區域的銷售渠道、客群積累等都十分完備，近年品牌房企對這一板塊的整體拉動效果明顯。

　　因此華潤置地此次拿地是水到渠成，預計産品也會延續其翡翠城的旺銷態勢。

　　“限競”模式增多 溢價率走低

　　回顧2018年瀋陽土拍市場，是政府控制土地出讓節奏與房企土地需求旺盛的冷熱交疊。2018年上半年，土地市場比較穩定，下半年土地開始採取限競模式，掛牌土地增多，産城項目及具備特殊要求地塊頻繁出現，樓板價受此影響有較大波動。

　　瑞達思雲數據顯示，房企的拿地熱情在2018年持續升溫，2018全年高溢價土地12宗，溢價區間為54.5%-138%，主要集中在渾南、鐵西、于洪三區。政府調控及限購后土地出讓手段、方式的改變，讓房企雖然對優質土地仍有爭搶，但是高溢價土地表現弱于2017年。業內分析認為，土地溢價率有所回落不僅因為政府的大力宏觀調控（限價、限用途、增加配套要求等），還因為各大房企對於土地市場也相對更加理性。

　　供略小于求 支撐房價企穩

　　從近期的土拍市場來看，瀋陽房地産市場早已進入高資本、大品牌門檻的時代。

　　瀋陽啟瑋助業地産顧問有限公司總經理牟啟瑋分析認為，“由於不少地塊都有政府商業配比、配套標準以及開發商自持數量的要求，這要求開發商除了資金能力外，還要有更高水準的綜合開發與運營的能力，這也意味著瀋陽地産徹底進入強者恒強時代，即大品牌開發商主導的時代。”

　　瀋陽去年土地成交總量與近三四年基本持平，完全沒有供過於求，這意味著市場需求平穩上升的基礎上，土地供應略少於需求，將進一步支撐2019年瀋陽房價平衡與穩定。瀋陽日報、沈報融媒記者 劉建玲

　　2018瀋陽土地市場的 三個關鍵詞

　　關鍵詞1：不均衡

　　東部板塊環線價值真空帶

　　2018年居住類土地累計公示65宗，供應面積475.5萬平方米，全市完成供應計劃，但細分至區域，渾南、于洪、沈河三區指標未完成；成交46宗，成交面積342.8萬平方米，土地成交主要分佈在鐵西、沈北道義及渾南新城區域，而資源絕佳的東部板塊沉寂背後，蘊含巨大的升級價值。2019或將是沈撫板塊、東湖乃至棋盤山的實至名歸年。

　　關鍵詞2：合夥人

　　強強聯合成開發新模式

　　土地供給“存量為王”的時代迫使大型品牌房企或通過聯合，或並購中小型房企間接“拿地”補庫存。品牌房企強強聯合，一起拿地開發新項目成為瀋陽地産圈的一種新趨勢。2018年瀋陽共計有13個收並購項目，10個合作開發項目；其中恒大居首，共收並購4個項目；萬科、金地、保利等知名房企的合作開發頻頻發生；融創等收並購項目遍佈全市各區，主要集中在城市南北兩側。

　　關鍵詞3：漲房價

　　規模恒定下土地端推動價格上漲

　　2018年瀋陽商品住宅供應量1301萬平方米，同比上漲30%，成交1387萬平方米，同比下降9%；成交金額繼續上漲，但漲幅放緩；2018年商品住宅成交均價9174元/平方米，增長率16%，達歷年最高。業內分析，待高價值土地入市後，在附加品牌的基礎上，預計房價仍有上漲空間。

　　數據支持：瑞達思雲數據