樓市調控的變與不變 “房住不炒”成市場主旋律

　　2019年的《政府工作報告》強調首次將“市場體系”和“保障體系”並列，這個變化代表了對房地産發展更清晰的定位：市場的歸市場，保障的歸保障。要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處，只有百姓對房地産市場的預期穩定了，建設長效機制才能贏得時間和空間。

　　兩年前，全國多個城市房價一路高歌猛進，各地炒房氛圍濃厚，房地産市場面臨失控的危險。北京市住建委聯合多部門發佈《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，明確購房資格認定實施“認房又認貸”，二套房最低首付比例提高至6成，最高貸款年限降至25年。“3·17新政”不僅深刻影響了北京樓市，全國上百個城市隨後陸續加入“精準調控”大潮，“房住不炒”開始成為房地産市場發展的主旋律。

　　3月17日，被稱為“最嚴房地産調控措施”的北京“3·17新政”迎來兩週年節點。有機構統計，兩年來北京樓市明顯降溫，市場均價較2017年3月高點下調超過10%，市場成交調整至歷史中等水準。截至2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求佔比的經紀人僅為1.2%，這意味著炒房人群已經基本退出了市場。

　　2019年以來，嚴厲調控措施下的房地産市場出現了一些微妙的變化。一方面，各地紛紛出臺人才政策，一些地方的人才政策被市場認為是變相給樓市鬆綁；另一方面，包括北京在內的部分城市樓市出現回溫，部分地區甚至出現“小陽春”。

　　2019年房地産調控政策會不會出現大的變化？這是業界、研究界和公眾都倍加關心的問題。2019年國務院《政府工作報告》沒有特別強調“房住不炒”，有人認為這是房地産調控政策放鬆的一個信號。住房和城鄉建設部部長王蒙徽在本次全國人大會議“部長通道”答記者問時強調，今年會繼續堅持“房住不炒”的定位，保持政策的連續性和穩定性，防止樓市大起大落。《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任郭瑋隨後在國新辦吹風會上回應稱，《政府工作報告》的文字雖然有變化，但樓市調控基本政策取向沒有變化。

　　“房住不炒”的基本政策沒有變化，但《政府工作報告》關於房地産市場的論述中，有一個比較重要的變化值得重視。報告強調，“落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系”，首次將“市場體系”和“保障體系”並列，這個變化代表了對房地産發展更清晰的定位：市場的歸市場，保障的歸保障。

　　按照郭瑋的解釋，解決群眾的住房問題要靠兩個體系，一個是市場體系，一個是保障體系，要發揮市場在配置資源中的決定性作用，也要更好地發揮政府作用。市場體系必須堅持市場主導，堅持適合國情的市場化方向，以居住為主，以居民消費為主，滿足不同層次的需求。保障體系則要以政府為主，為群眾提供最基本的住房保障，並明確準入門檻，防止保障與市場出現錯位。2019年國務院《政府工作報告》對房地産保障體系有更多著墨，強調要繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區以及老舊小區改造，確保困難群眾基本居住需要等等。

　　目前，部分地方房地産市場的確出現了一些鬆動跡象，但總的來看，限制炒房的核心邏輯沒有發生根本變化，發生變化的是房地産調控逐步從短期措施向長效機制過渡。過去幾年主要採取限購限售限貸等短期措施，但建立房地産健康發展的長效機制，最終還是要靠長期的政策，穩定公眾對樓市的理性預期。因此，一些地方臨時性措施的鬆動或者退出不值得大驚小怪，而應更多地從土地、金融、稅收、法律等多方面探索建立房地産調控的長效機制。

　　與此相應的，這兩年公眾對樓市的心態也發生了明顯變化，房地産單邊看漲的時代已經結束了。有人預測上漲，也有人預測短期可能會調整，買房不再是穩賺不賠，部分在“3·17新政”出臺前追漲買入的投資客已經出現虧損。正如住建部部長王蒙徽所説，要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處，只有百姓對房地産市場的預期穩定了，建設長效機制才能贏得時間和空間。